前几天网上出现一个表单：
这是克而瑞（cric，中国房地产数据服务商）发布的2021年8月商品住宅高库存城市。按此表，北海需要30多个月才能消化现在的楼盘库存。
印象中，六年前（2015年）克而瑞也曾发布过类似的表格，当时它也表示北海楼市库存需要30多个月才能消化。
六年前北海有多少库存？
这是2015年7月15日北海市房地产交易中心官网的截图。图中显示：当时北海新建商品住房可售套数（库存）为61091套。
这差不多是交易中心最后公开的库存数据。此后没过几天，因为上了新系统，交易中心再也没公布过库存量。不过从2015年8月开始，它每个月都会发布一次月度预售许可（新盘上市）数量和月度楼盘网签数量。汇总起来如下表所示：
数据显示：从2015年8月到2021年8月，北海新建商品住房共新增（上市）167944套、同期共卖出165400套，库存净增2544套。
把这个净增数字加上2015年7月的库存量（61091套）——北海楼市目前的库存大约是63635套。如果按2020年的销售速度，去化需要41个月（3.44年）；如果按2019年的销售速度，去化需要26个月（2.17年）。
无论哪一种计算方法，北海楼市目前都是高库存。
2015年的高库存是怎么来的，又是怎么消化的？2009年，全国楼市火爆，北海大批新盘项目抢着开工。
2010年，面对严厉的宏观调控，楼市热度应声而落。北海异地购房急剧减少，库存快速攀升，到2015年达到了顶峰。
当时的北海楼市和现在同样的发冷。但无比幸运的是，它遇上了逆天的好运气：
2016年，因为高库存被迫实行购房补贴，楼市转暖；
2017年，因北方严重雾霾大批人群涌来买房，楼市火热；
2018年，因全国棚改的货币化以及海南的全岛限购，楼市火爆。
于是乎，北海哗啦啦就把库存灭掉了。2018年下半年有段时间居然是“一房难求”。
当前库存又是怎么来的？和上一轮非常相似，楼市的火爆直接导致大批新盘项目急速开工。2017年，北海只有2.6万套新房上市、2019年达到了4.3万套。当供应凶猛地超过需求时，高库存没法避免。
综合而言，如今的高库存比2015年棘手得多：
一是新盘开发太快了。2015年楼盘主要集中在南珠大道以西（城区内），现在已经大范围向东越过了南珠大道。
二是楼市预期太大了。2017年以来，各种“产业 ”的宏伟计划把北海房地产的供应预期成倍成倍地放大。
三是疫情冲击太猛了。它直接导致了买房人的急剧收缩。
所以，当前高库存的成因远比2015年复杂，解决起来更为艰难。以前是直接遇上了持续三年的好运气，现在猜都没法猜。
买一手房还是二手房？2015年库存虽高，但还有许多优质地段的楼盘。因为楼盘几乎都集中在市区、城南和银滩西区，当时二手房很难跟一手房竞争。
现在情况不同：市区和城南的房地产开发空间已经明显收窄，城区未来优质的新建楼盘资源正在不断减少。
这是城南目前在售楼盘分布图。
第一、大牌大盘几乎都可以过了大规模开发的阶段，比如吾悦、融创、大都、万泉城、越亚天赐等，它们未来可供应房源明显减少。
第二、在售小盘林立。独栋小区、两三栋楼的楼盘占了多数。
这意味从市政配套的角度、从楼盘品质的角度、从购房风险的角度、从自住的舒适度，城南一手房的竞争优势正在呈下滑弱化的态势。
至于市区和银滩西区，情况同样突出。当新盘日渐稀少时，二手房的选择优势就会变得明显。
如果说2015年是新盘之间的竞争去库存，现在北海楼市的去库存渐渐面临“零散的一手房”与“配套更齐全的二手房”的竞争局面。
所以，高库存时代买一手房还是二手房？纠结正在悄悄加大。
但如果快刀斩乱麻，决策也不难：求新的，一手房；想环境好配套齐全的，二手房。
什么样的二手房更值得关注？北海现在的二手房挂牌量可以用“汹涌”来形容，全市几百个新旧小区都有挂牌房源。
综合而言，毛坯状态、且未曾入住过的二手房应该最受欢迎。
毛坯状态下，房子品质一目了然。全新装修的，需要谨慎，因为装修可以掩盖房子的毛病。因为新装修的房子通常舍不得拆了重装，毛病因此更被掩藏。
买房人为什么以一手房为主？因为“二手”两字不太讨人喜欢。但如果房子未曾出租过、未曾使用过，其实跟一手房也差不了多少。
所以，想卖房就尽量不要装修，更不要出租入住。毛坯的原汁原味更受欢迎。
这类房子在北海多不多？
多得很。因为异地购房是北海的主力，很多人买了房子就放空在那儿。
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