近日，一个叫“保障性租赁住房”的新物种闯入房地产，这到底是个什么东东？为什么要搞这个东东？对房地产有什么影响？首先，要告诉大家的是，国家非常重视，专门发布了一个国字号的文件（国办发〔2021〕22号），对这个新的房屋类型，做了非常详细的阐述。
印象中，专门就某一个房屋类型，发一个国办发的文件，这还是第一次。即便是1998年吹响房改号角的“经济适用住房”，也没享受到这个待遇，当时也只是以建设部、国家计委联合发的一个部门文件来做的，后面的廉租房、公租房也如此。可见，国家对这个“新物种”之重视。
而且，关于发展住房租赁，除了7月2日这个22号文，5年前的2016年，国务院还发过一个39号文。可见，写入十九大报告的“租购并举”，绝不是说说的，而是真枪实刀要干的。
只不过，怎么干，是要讲究智慧的。2016-2019年，是“租购并举”的探索阶段，国家充分放权，让市场大胆试、让问题充分暴露，好让国家高屋建瓴地看清问题。尽管出现很多负面现象，比如“炒房租”、资本运作、长租公寓暴雷等，但也让高层认清楚了这个行业的本来面目。
同时，也逐渐知道了，哦，原来这个东东不能那样搞，该这样搞！不管怎么搞，市场主导，不太适合住房租赁。这次提出保障性租赁住房，是“租购并举”制度建设的再出发和升华，并且更加重视租赁的保障和民生属性。而且，也第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计。
也就是“三房”——公租房、保障性租赁住房和共有产权住房，这是住房制度建设征途中的一个重大里程碑。1998年“房改”以来，我们觉得必须要市场化主导，政府主导会有问题。即便在2013年，政治局集体学习房地产时，还重点强调，处理好需要和可能的关系，防范福利陷阱。
所以，住房保障上，始终坚持“保基本”的框架，政府不能越界，其他的交给市场来解决。对于各地将人才住房纳入住房保障，国家颇有微词，不太认可，除了在深圳先行示范区意见中，提出支持深圳创新人才住房外，对其他地方的人才住房，一律不纳入住房保障的范畴。
02 呵护新市民、年轻人不过，对新市民、年轻人的住房问题，国家老早就提出，要将保障范围扩大，覆盖到非户籍人口，特别时农民工。近年来，国家要求保障房扩大至外来人口、为城市提供基础公共服务的人群。问题是，公租房准入门槛、建设主体、资金来源、轮候分配等有严格规定，新市民、年轻人并不符合标准，比如收入超过了保障线，所以，公租房要扩面，实施起来确实有难度。
各地不知道怎么操作，才达到既扩了面，还能经得起严格的审计。现在，有了保障性租赁住房，二者的边界搞得清清楚楚，不搞交叉，公租房退回到基本保障，完全由财政投资、由政府直接主导、国企平台建设、针对户籍低保低收入人群，这是政府基本职责，符合兜底保障的原则。
在公租房（含货币补贴）之外，重构一个市场化主导、政府给政策扶持的新的保障体系，即针对新市民、年轻人的住房困难，建立“租售结合”的体系，即保障性租赁住房和共有产权住房。从这个“三房”的新保障体系看，相比过去，最大的不同，就是保障的范围扩大了。
新的保障体系下，不仅有兜底保障（这个放之四海而皆准），对新市民、年轻人也有保障，而且对后者的保障，覆盖“租和买”，这是非常大的改变。也就是说，政府要让新进入城市的人群、城市无房的人群，体面地租住下来，还能买到低成本的房子，直至他们有能力买商品房。
或许，这也可以称之为对过去20几年过度市场化，导致的一系列问题，通过新住房制度纠偏。当然，你也可以说，“房住不炒”本来就该这样落地。要注意的是，“三房”第一次成为我国住房保障体系的顶层设计，意味着这将是对十九大“租购并举”的贯彻，也将会长期坚持。
当然，这个保障与公租房不同，公租房以政府为主导，财政资金投入，而保障性租赁住房和共有产权住房以市场为主导。为啥？一则，这不是兜底保障，而是普惠性保障；二则，新市民需求多样，适合市场机构来做；三则，要通过政策引导，告诉全社会，怎么落实“房住不炒”。
03 为什么要搞这个东西？为什么不惜牺牲市场，然后硬生生从市场割出来一部分，让政府劳财费神地出台扶持政策，将马拉到河边喝水，鼓励市场去做？
对一项新政策，要知其然、更知其所以然。新市民、年轻人，也不是今天才有的，只不过当下规模有点儿大，而已而已。全国第七次人口普查显示，截至2020年，我国流动人口为3.76亿人，大幅高于2019年公布的2.36亿人，较2010年人口普查时实现约70%的超预期增长。
十几年前，我也是新市民、年轻人，但我没觉得住房问题多么困难。当时，我住的是周转宿舍。我的很多同学去租房，但房租也很低；即便买房，房价也很低，深圳那时的房价才1万元。但现在不可同日而语，年轻人一进入城市，就面临着高不可攀的房价，房租也支付不起。
现在，如果在深圳租住商品租赁住房、长租公寓，“押二付一”是普遍现象。一下子要拿出一万多元，每月至少还要支付4000元左右，几个人能付得起呢？买房，没有家里支持，10年内别想了。而且，当下进入城市的年轻人、新市民，都是90后、00后，对于“租的好”有强烈诉求。
2010年之前进城的农民工，都是60后或70后，他们对租赁体验没那么高要求，只要有一张床就可以了。我记得，万科前董秘谭华杰曾说过，20几年前他刚到万科工作时，就住在城中村，经常半夜被巡查的叫起来，查身份证。现在，90后、00后还能接受这个现象吗？绝对不行。
新市民、年轻人，不管是新就业大学生，还是新一代打工者，或“二三代农民工”，他们要的是低租金、较舒适、秩序好、配套不错的房子。你可以说，支付不起，就不要有那么高要求。但是，时代不同了，高质量增长背景下，年轻人在平视整个世界，整个社会都在向上迭代。
现在，我们并不缺房子，租赁的房子也足够多了。即便是深圳这样的城市，住房套数或间数，已经超过1200万套了（算上城中村、公寓、宿舍等），按常住人口来算，基本可达到人均一（套）间了。照理说，房够了，为啥还要劳民伤财地再建设呢？这就涉及到结构性的问题了。
就好比，我们去旅游，发现景点很多，但服务好、性价比高、没欺诈、酒店干净的景点并不多。一个道理，房子是很多，但符合新市民、青年人居住诉求的，真很少。现在的供给，可谓“两级分化”。一边是户型偏大的商品租赁住房，或者户型小，但租金超高的长租公寓。
据悉，北京小户型的租赁住房，供应不足35%。而且，近年来新建的房子，户型越来越大。我调研过很多城市，开发商们都说，现在90平米以下的房子不好卖， 120平米以上最畅销。另一边，则是租金低、户型小，但秩序差（如黑房东、随意涨租）、体验差的城中村或园区宿舍。
这就是国家22号文件所讲的，保障性租赁住房，是为了缓解住房租赁结构性供给不足的矛盾。当然，这只是推出这个产品的一个原因。站位更高地看，这是，“一石多鸟”的不二之选。疫情后，中国经济率先恢复，但复苏的步伐很慢，特别是，收入预期不振，边际消费倾向偏低。
这对于内需打造、消费引擎、“内循环”等等来讲，并不是好消息。那么，谁的消费倾向最高呢？谁最愿意、又有强烈的消费渴望呢？就是新市民、年轻人。但是，你问问刚进入深圳的年轻人，他扎根深圳最大的梦想是什么？我觉得，如果伸出3三个指头，必定有拥有一套房子这个选项。
这不就是近10年来，你我看到的场景吗？如果是这样，还能指望房价跌吗？这是多么可怕的景象。如果是这样，我们的内循环转型，将异常艰难，每次经济不行了，还得靠发货币、拉动地产来解决。如果能将新市民、年轻人，从买房上面解脱出来，这个消费场景立马与众不同。
保障性租赁住房，就是撬动器，他能让新市民、年轻人安稳下来，体面地租下来，他们想要的，都能在这个保障性租赁住房中解决。然后，他们再去好好生活、好好工作，慢慢攒钱去买房。这样，急着买房的人没那么多了，房价上涨的压力不大了，新市民也就更加不焦虑了。
不像现在，买房晚了，怕买不起，很焦虑；买了一套房，还要买二套房，才能资产保值增长，对抗通胀，也焦虑；买到房了，结婚生子，生育、养育、教育，都很焦虑，还要买学位房，要鸡娃。总之，整个人生都处在焦虑中，工作生活都比较现实，一国的科技创新从何而来呢？
上篇就讲到这里，下篇再给大家分析，保障性租赁住房是什么，怎么搞，对地方土地财政、房地产市场，有多大影响。
特别声明：本文版权归“李宇嘉观楼局”所有，未经授权禁止进行任何形式转发、改编，否则将追究法律责任。
,
