项目制 | 全城选筹
24号解答如下：
问题一：
在如此拥挤的华景买学位房，随着楼龄的增长，越往后一定是二胎家庭才越发觉得这个学位溢价的付出是值得的。现在华景的刚需线以陶然庭苑，泽晖为起点，两房550w，三房700w 以上。楼龄较大的一到五期上车盘，未来一定跑输产业聚集或者新造一带非远郊地铁次新。
即便我把小六期的DEFG四个受噪音影响不大，且视野较好的户型带上，刚需上车的代价也得去到660w。超出你的二手房预算100w，在目前的大环境下，结合你所处的行业看是否踮脚。
24号认为踮脚所多出的首付，也就是跟亲朋好友借的部分，少于一年家庭年收入都是可以接受的，关系好的亲戚中优先挑选家里孩子正在上大学、高中，暂时没有大额支出的家庭，这类家庭好的亲戚，预期三年结清，压力不大。
前面讲的是在18年之后新生儿锐减的背景下，华景未来的出路（二娃家庭）以及你家庭总价预算（预算不足）的再梳理，你需要确定总价是否有机动空间。因为目前550的预算放在天河有点尴尬，就是差点就可以上三房的尴尬。
接下来讲回这一类人群的选酬思路，其实这类人群相当多，或者说是新婚，又因为一毕业便在体育西、林和一带工作，收入也相对可以，所以一毕业就租房在天河北、华景一带，经过5年左右的攒首付，又习惯了周边的便利与极致的通勤时间，理所应当的会考虑在天河北或者华景买房。
租房的时候对比的标的是城中村、回迁房，怎么看这些学位房怎么都顺眼，等到自己要入手买了，新房癌就上头了，再加上父母出点钱，到城里一看，几百万就买这么个东西？再被销售现场一push，预算高的还好，基本不会买错，预算高的问题从来都是买高，预算低的，基本就是沿着21号线进坑，10年内都妄想出来，除非又壮士断腕的决心。
所有的刚需买房记住以下原则：
1.所有楼盘的底层价值就是通勤金珠琶时间在50min内，这一点，你可以在上班高峰期精确测量，也可以直接参照广州开四停四区域。
2.在这个底层价值的基础上，选酬标的的优先级为：
地铁 产业聚集地 次新>地铁 产业聚集地>产业聚集地>地铁 学位>学位>地铁 次新
3. 优先天河、其次海珠东、再次老黄埔、最后海珠西
4. 买房向上买
学位房的价值逻辑之一是，用楼龄换入学资格，在5年内用不到学位的情况下，相当于你白花花消费了5年楼龄，如果再加上自用的9年，到你出手的时候就是34年的楼龄，如果你对这个楼龄没什么概念的话，去犀牛路看看即可。
按我以上的选筹标的顺序，选择靠近产业的地方会更适合你。他们的涨幅在24年之后会明显大于学位房。在你用到学位的时候，你再降维置换过去，2房换3房，3房换更新的楼龄，更好的朝向。
问题二：
石化不会影响接盘者的心态，影响接盘者心态的永远只有预期，预期与政策和资金有关。
这一点你看城光E区和A区的去化速度就知道了，E区的行情上涨期是10秒内线上选房清盘，A区是全民营销奖励不断升级，排除变量便知，和石化厂没有半毛钱关系。但石化厂一定会影响整个老黄埔的天花板，没有生态资源一定无法捅破高单价、高总价，但这点与万科刚需王无关。
华润的新增，对城光利大于弊，华润万象城对整个老黄埔商业提升属于从0-1的突破，对黄埔花园，万科城市之光都是利好。
第二，华润的住宅项目在户型的配置上，24号认为会和万科城光有一定的互补，稳妥起见选万科的经典80，90，110户型，除了中海没人能赢城光。
问题三：
可以直接一点了，因为你没有提及通勤的问题，我暂且往你看的方向推荐，650选盈彩美居三期80 三房，600选城假80 三房、阳光假日园80 三房、550选中海康城90 三房，新房选城光，但要警惕万科的拖证问题，丧失短期流动性。
24号解答如下：
东湖板块东湖路以西比较热门，或者说未来好出手的应该是东湖豪苑或者近江边的海印苑、楼龄新的东山水恋。或者是有培正支撑的海印苑、联发名阁。
在越秀这类没有明显人口流入的板块，最忌讳毫无亮点，尤其是像近内环的安利大厦 不入流的大沙头小学。
一旦你越过内环路，到了非老东山区域，与中山路一带的医生客群为伍，流动性，生源都会在越秀有向上的势能，所以如果在越秀选筹，你应该优先考虑东川路小学、农林下路小学，东川路是他们无意识的群体选择，农林下路则是省教育厅生源保证，避开老东山的攀比风气，也会是他们刻意选择下的最优选。
总结便是：越秀区未来要跑出天河平均涨幅，原装电梯 头部小学 封闭大院，这个门槛是700w，也就是说安利未来流通、增值一定不好。
以上是回答问题一。
到这里的答案已经很明显了，问题二与问题三可以一起回答：
你不考虑卖出新河浦，前面我建议你在还没用到学位的情况下，不用考虑学位房。但夫人的通勤在中山二路，而且作为东山少爷，我觉得东边的居住体验你一定适应不了，住投分离比较适合你。
纯投资的情况下，优先天河、其次海珠东、再次老黄埔、最后海珠西。
650选盈彩美居三期80 三房，600选城假80 三房、阳光假日园80 三房、550选中海康城90 三房。新房选城光。
但还有一个最优解便是，目前佛山限购区域的满五房源是属于全国的，相当于在查册的时候消失了，是卖出佛山限购区域非头部资产的好时机，南海中海锦城卖出后，你的预算可以提到800-900w，可以持有更好的投资标的，5年后再降维置换回越秀，用楼龄，用产业换更大的面积。父母在此期间的安顿，如果他们已经习惯了南海，习惯了千灯湖，租一套四房，比起更好投资标的的涨幅，简直九牛一毛。
总结：
刚需买房切忌被自己的生活圈、工作圈一叶障目，这是所有人都会犯的错误，好在现在信息充分多了，在有较多踩盘与查找资料的基础上，刚需犯错的几率比5年前低了很多，24号很庆幸当年毕业不久需要到新塘支援半年，因此在珠江新城与新塘的中间，选了车陂做第一个落脚点，后来了解到了金融城，也就顺理成章的选择了在金融城埋伏。
往东往南的大势不要对抗，笃信金珠琶50min通勤的安全圈，刚需便基本不会踩坑，B先生不禁让24号感慨，老广纠错的机会是真多。
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