下半年在广州怎么买房(550万在广州买房真的很纠结)(1)

项目制 | 全城选筹

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24号解答如下:

问题一:

在如此拥挤的华景买学位房,随着楼龄的增长,越往后一定是二胎家庭才越发觉得这个学位溢价的付出是值得的。现在华景的刚需线以陶然庭苑,泽晖为起点,两房550w,三房700w 以上。楼龄较大的一到五期上车盘,未来一定跑输产业聚集或者新造一带非远郊地铁次新。

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即便我把小六期的DEFG四个受噪音影响不大,且视野较好的户型带上,刚需上车的代价也得去到660w。超出你的二手房预算100w,在目前的大环境下,结合你所处的行业看是否踮脚。

24号认为踮脚所多出的首付,也就是跟亲朋好友借的部分,少于一年家庭年收入都是可以接受的,关系好的亲戚中优先挑选家里孩子正在上大学、高中,暂时没有大额支出的家庭,这类家庭好的亲戚,预期三年结清,压力不大。

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前面讲的是在18年之后新生儿锐减的背景下,华景未来的出路(二娃家庭)以及你家庭总价预算(预算不足)的再梳理,你需要确定总价是否有机动空间。因为目前550的预算放在天河有点尴尬,就是差点就可以上三房的尴尬。

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接下来讲回这一类人群的选酬思路,其实这类人群相当多,或者说是新婚,又因为一毕业便在体育西、林和一带工作,收入也相对可以,所以一毕业就租房在天河北、华景一带,经过5年左右的攒首付,又习惯了周边的便利与极致的通勤时间,理所应当的会考虑在天河北或者华景买房。

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租房的时候对比的标的是城中村、回迁房,怎么看这些学位房怎么都顺眼,等到自己要入手买了,新房癌就上头了,再加上父母出点钱,到城里一看,几百万就买这么个东西?再被销售现场一push,预算高的还好,基本不会买错,预算高的问题从来都是买高,预算低的,基本就是沿着21号线进坑,10年内都妄想出来,除非又壮士断腕的决心。

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所有的刚需买房记住以下原则:

1.所有楼盘的底层价值就是通勤金珠琶时间在50min内,这一点,你可以在上班高峰期精确测量,也可以直接参照广州开四停四区域。

2.在这个底层价值的基础上,选酬标的的优先级为:

地铁 产业聚集地 次新>地铁 产业聚集地>产业聚集地>地铁 学位>学位>地铁 次新

3. 优先天河、其次海珠东、再次老黄埔、最后海珠西

4. 买房向上买

学位房的价值逻辑之一是,用楼龄换入学资格,在5年内用不到学位的情况下,相当于你白花花消费了5年楼龄,如果再加上自用的9年,到你出手的时候就是34年的楼龄,如果你对这个楼龄没什么概念的话,去犀牛路看看即可。

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按我以上的选筹标的顺序,选择靠近产业的地方会更适合你。他们的涨幅在24年之后会明显大于学位房。在你用到学位的时候,你再降维置换过去,2房换3房,3房换更新的楼龄,更好的朝向。

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问题二:

石化不会影响接盘者的心态,影响接盘者心态的永远只有预期,预期与政策和资金有关。

这一点你看城光E区和A区的去化速度就知道了,E区的行情上涨期是10秒内线上选房清盘,A区是全民营销奖励不断升级,排除变量便知,和石化厂没有半毛钱关系。但石化厂一定会影响整个老黄埔的天花板,没有生态资源一定无法捅破高单价、高总价,但这点与万科刚需王无关。

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华润的新增,对城光利大于弊,华润万象城对整个老黄埔商业提升属于从0-1的突破,对黄埔花园,万科城市之光都是利好。

第二,华润的住宅项目在户型的配置上,24号认为会和万科城光有一定的互补,稳妥起见选万科的经典80,90,110户型,除了中海没人能赢城光。

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问题三:

可以直接一点了,因为你没有提及通勤的问题,我暂且往你看的方向推荐,650选盈彩美居三期80 三房,600选城假80 三房、阳光假日园80 三房、550选中海康城90 三房,新房选城光,但要警惕万科的拖证问题,丧失短期流动性。

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24号解答如下:

东湖板块东湖路以西比较热门,或者说未来好出手的应该是东湖豪苑或者近江边的海印苑、楼龄新的东山水恋。或者是有培正支撑的海印苑、联发名阁。

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在越秀这类没有明显人口流入的板块,最忌讳毫无亮点,尤其是像近内环的安利大厦 不入流的大沙头小学。

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一旦你越过内环路,到了非老东山区域,与中山路一带的医生客群为伍,流动性,生源都会在越秀有向上的势能,所以如果在越秀选筹,你应该优先考虑东川路小学、农林下路小学,东川路是他们无意识的群体选择农林下路则是省教育厅生源保证,避开老东山的攀比风气,也会是他们刻意选择下的最优选

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总结便是:越秀区未来要跑出天河平均涨幅,原装电梯 头部小学 封闭大院,这个门槛是700w,也就是说安利未来流通、增值一定不好。

以上是回答问题一。

到这里的答案已经很明显了,问题二与问题三可以一起回答:

你不考虑卖出新河浦,前面我建议你在还没用到学位的情况下,不用考虑学位房。但夫人的通勤在中山二路,而且作为东山少爷,我觉得东边的居住体验你一定适应不了,住投分离比较适合你。

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纯投资的情况下,优先天河、其次海珠东、再次老黄埔、最后海珠西。

650选盈彩美居三期80 三房,600选城假80 三房、阳光假日园80 三房、550选中海康城90 三房。新房选城光。

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但还有一个最优解便是,目前佛山限购区域的满五房源是属于全国的,相当于在查册的时候消失了,是卖出佛山限购区域非头部资产的好时机,南海中海锦城卖出后,你的预算可以提到800-900w,可以持有更好的投资标的,5年后再降维置换回越秀,用楼龄,用产业换更大的面积。父母在此期间的安顿,如果他们已经习惯了南海,习惯了千灯湖,租一套四房,比起更好投资标的的涨幅,简直九牛一毛。

总结:

刚需买房切忌被自己的生活圈、工作圈一叶障目,这是所有人都会犯的错误,好在现在信息充分多了,在有较多踩盘与查找资料的基础上,刚需犯错的几率比5年前低了很多,24号很庆幸当年毕业不久需要到新塘支援半年,因此在珠江新城与新塘的中间,选了车陂做第一个落脚点,后来了解到了金融城,也就顺理成章的选择了在金融城埋伏。

往东往南的大势不要对抗,笃信金珠琶50min通勤的安全圈,刚需便基本不会踩坑,B先生不禁让24号感慨,老广纠错的机会是真多。

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