本周【新盘行情】以东市区为焦点，重点关注中海汇德里、保利明玥半山、保利城、大华公园天下和大华锦绣麓城。
在昆明的地图上，东市区占据的地盘不小，但长期以来，其存在感似乎都不太明显。
出了东二环之后，可以明显的感受属于城市的烟火气快速的减弱，取而代之的是类似郊区的静谧。
相比成熟度较高的北市区、突飞猛进的南市区以及日臻完善的西市区，东市区更像一个发育缓慢的小孩，无论是道路、交通还是配套都还有待改善。
但不可忽视的是，这一区域即使是在三环附近的楼盘，距市中心也不过20分钟的车程。
或许出于对片区未来发展的自信，以及对市场环境的预估，保利城等多个楼盘宣称即将涨价。
下面就一起来看看东市区的中海汇德里、保利明玥半山、保利城、大华公园天下和大华锦绣麓城这几个楼盘究竟如何。
中海汇德里
“我们只卖优质的地段和成熟的配套，不会给购房者造梦。”
说这句话时，汇德里的置业顾问脸上带着自信的微笑。
将它归入东市区的楼盘，对中海汇德里来说其实是有点冤的，毕竟其位于龙华路和昙华路的交汇处，就在二环边上，说是市中心也不为过。
地理位置上的优势让汇德里享受了不少便利。
首先在交通上，开车两三分钟即可上二环，5号线白龙寺站距项目约660米，出行比较方便。
其次商业配套也还不错，项目周边的社区底商已经趋于成熟，900米左右还有瑞鼎城爱琴海购物公园等大型商业，未来其还会自建3500㎡的商业。
中海汇德里区域图及周边配套
不过项目也并非十全十美。
一方面，没有明确的学校配套，未来主要依靠划片就学。
另一方面，项目背后的道路不够开阔，红砖房随处可见，环境比较杂乱，和门口的繁华都市形成了鲜明的对比。
项目背后路况
回归项目本身，售楼部设计得极具温暖感，未来将作为小区的人行入户大堂；负一楼则是业主专用健身房，目前已经对业主开放。
汇德里售楼部
一共12栋高层住宅，楼间距有30-100米，小区内部设计了“三环两中庭”，“三环”指可供老、中、小三个年龄段分别使用的跑道，两个中庭共占地约17亩（合计约11333㎡）。
从产品来看，中海汇德里目前主推1#和12#，建面约89-138㎡，带装修交付（现代化风格）。
样板间客厅
样板间厨房
户型格局还算不错，除了99㎡户型为竖厅，其余都做到了大横厅，尤其89㎡户型的横厅开间达5.4米（小户型很少有做横厅，但毕竟面积有限，实际看下来还是有点紧凑）。
另外，138㎡户型还做到了南北通透，四开间朝南。
99㎡户型图及装标
最大的亮点在于得房率较高，购房者花同样的钱可以买到更大的使用面积。
但实际看下来，多出来的面积其实来源于将客厅和阳台打通，以及飘窗外推，这也就意味着中海汇德里是没有阳台和飘窗的，对于部分购房者来说可能并不太适应。
小区的每栋楼都做了双入户大堂设计，大堂的风格还比较大气美观，未来业主的归家体验或许会提升不少。
负一层入户大堂
负一层停车场
从去年9月开盘至今，汇德里的销售时间还不满一年，其自身定位对标华润中心等，开盘价达2w /㎡。
不过近来低迷的市场估计还是对其有一定冲击，加之房源自身的差别，目前均价在1.6-2.2w/㎡之间，不过138㎡的端头房仍要卖到2.4-2.6w/㎡。
如果能够以1.6w/㎡的单价入手该楼盘，还是非常实惠的，不过估计只能买到特定的楼层和户型（比如底楼）。
但是以2.4-2.6w/㎡的单价来说，中海汇德里的竞争优势就不明显了。
踩盘当天，项目因为加推1#108㎡和118㎡户型，还做了VIP内购额外优惠2%的活动。
保利明玥半山
“等市场情况好些了，我们再接着卖。”置业顾问指着尚未开盘的两栋楼说。
同样紧邻东二环，保利明玥半山距离3号线金马寺站仅200米。
门口的太平路，往南可通往东风东路，往东可到虹桥路，因此，项目的交通出行比较便利。
保利明玥半山区位图
2.6公里的直线范围内，有瑞鼎城爱琴海购物公园、福缇邻里中心和左邻右里等商业，未来项目的3号地块还将建设9万方的商业，基本能够满足日常购物所需。
项目有学校配套的规划，但具体待定。
项目共有8栋住宅，呈围合式分布，中庭达6000㎡，楼间距在27-66米之间。
小区前方尚有部分老旧低矮房屋暂未完全拆除，不确定后期的具体拆除时间。
保利明玥半山工地，现场施工声音非常热闹
目前主推5#和8#，建面约92-142㎡，带装修交付。
样板间的玄关柜（交付标准）
样板间厨房
92㎡的小户型均为正南朝向，这在昆明现有的楼盘中比较少见，部分户型设计了双阳台。
据置业顾问介绍，128㎡户型是明玥半山的明星户型，从实体样板间来看，整体还算不错。
目前所有楼栋都已经封顶，踩盘当天还能听到明显的施工声音。
1-4#作为首推楼栋，于去年6月开盘，当时的价格约1.65w/㎡，目前所剩房源已经不多，且为顶楼和底楼房源，均价约1.7w/㎡。
近期主推楼栋为5#和8#，5#还有40余套，均价约1.6w/㎡，8#为6月最新推出，主要为小户型，均价1.5w/㎡起，128㎡户型部分低楼层房源1.4w/㎡左右也可以买到。
虽然当前的价格略低于开盘价，但正如开头置业顾问提到的那样，如果市场开始回暖，那么明玥半山的价格或许就会明显上涨。
保利城
在问题楼盘频出的当下，交房似乎成为了开发商实力的证明。
而保利城，不仅交房了，还提前了半年，并且交房即交证。
售楼部宣传海报
与明玥半山一样，保利城由央企出资打造，但不同的是其位于人民东路虹桥立交东南侧，已在三环外。
前文提到，东市区越往东，就越显冷清，但得益于方旺片区地形平坦，这一区域的路网还不错。
周边有两个虹桥和东部客运站两个地铁站，虽然直线距离都在900米范围内，但实际路程却远不止于此（到东部客运站步行距离约1.4公里，到虹桥站步行距离约3.3公里）。
不过置业顾问称，未来会修一条直通东部客运站的道路，届时会方便许多（具体待定）。
开发商宣称项目自带有较大的商业体量，但是具体投入运营时间尚且待定。
保利城区位图
连公寓都带有学位！
相对于其他配套，保利城最大的亮点应该是学校，其已签约云大附中星耀喻昭学校（公立公办，6年一学位，也因学校配套，其比周边的楼盘都要贵出不少）。
另外，项目附近的昆华医院东院也已经在动工了。
保利城相关配套
保利城共分为三期，一期和二期已基本售罄，目前主推三期产品，建面约93-142㎡，带装修交付。
踩盘当天正好碰到项目交房。
从交付情况来看，小区内部环境还可以。
小区大门
小区内部实景
小区内部实景
装修方面比较中规中矩，但是玄关柜和橱柜等做的还是比较大气的，另外像颜色搭配等细节做的也还可以。
样板间玄关
样板间厨房
2020年4月开盘，至今已有近两年的销售时间。第一年项目单价在一万三四之间波动，起伏不算太大，从去年6月开始，价格开始明显上涨（主要是签了学校的原因），截止目前，均价约1.65w/㎡。
目前在售二期和三期，二期仅剩2套128㎡户型，均价约1.6-1.7w/㎡，三期房源还比较充足，价格也更加实惠，1.4w/㎡即可上车。
不过踩盘当天，保利城也号称即将涨价，低价购房的机会也许不多了。
开发商宣传图
大华公园天下
什么叫“这么近，那么远”，大华公园天下和保利城身体力行的诠释了这句话。
二者之间仅隔了一条机场高速，但是真要走到对方的地盘，却远不是过条马路那么简单。
大华公园天下位于东白沙湖旁边，头排房源可以近距离观赏湖景风光，生态环境具有得天独厚的优势。
但也因为如此，其周边的道路建设有所限制，尤其是通往售楼部和二期的道路蜿蜒狭窄，如果行驶车辆较多，拥堵的可能性较大。
但一期时光园靠近机场高速，距地铁东部汽车站步行路程约650米，道路和交通会更加便利。
据置业顾问称，一期和二期之间的地块会继续连片开发，将来业主的生活会便利不少。
商业和城市界面目前是项目的短板，因白沙湖水库南岸与北岸暂时没有连片开发，导致项目稍显孤立。
好在学校配套上公园天下比较有优势，已签约明通小学，今年9月将正式开学。
售楼部宣传资料
项目在售户型建面约89-145㎡，带装修交付。
从户型来看，有些户型采用了四叶草格局，虽然满足了观湖景的需求（如下图的户型进深就太长），但却牺牲了房间的户型格局。
145㎡户型图
在装修上，二期比一期的装标相比略有差异，整体比较中规中矩，但风格可能稍显老气。
样板间客厅
不过从外立面来看窗墙比较大，较为美观，另外从已经交付的时光园的情况来看，小区大门和内部环境也做的还可以。
售楼部背后楼栋外立面
一线观湖景的房子究竟价格如何呢？
从开盘至今，大华公园天下的房子均价一直在1.3-1.5w/㎡左右，但2期1#房源因为观湖视野更佳，单价也更高，约1.68w/㎡。
当然，部分特价时期，1.2w/㎡的单价也能买到大华公园天下的房子。
2021年双十一特价
总的来说，公园天下的价格比较适中，同时配套学校，对刚需家庭来说是一个不错的选择。
大华锦绣麓城
“这两栋房子现在不卖，等到交房以后再溢价出售。”
按置业顾问的说法，麓城就要涨价了？（我们当天踩盘时，项目还未签约学校，可能是想等到签约后再卖）
大华锦绣麓城位于东三环与景泰街的交汇处，位置虽然不远，但周边没有地铁，显得不靠主干道。
好在靠近东三环，并且500米范围内有多个公交站，出行还算方便。
商业配套上，1公里以内有福缇邻里中心，并且有自身的商业地块和社区底商，但是具体落成时间待定。
要说麓城最明显的优势应该是学校配套，踩盘当天，我们了解到项目正准备签约盘龙小学，目前已经正式官宣，预计明年9月开学。
开发商宣传海报
一共有8个地块，其中5个地块为纯住宅，麓城称得上是一个大楼盘，目前在售的主要是1号地块。
其中主要在售1#和4#，但即将售罄，本月将加推2#。在售户型建面约95-125㎡，带装修交付。
麓城样板间卫生间
样板间厨房
入户玄关柜
麓城装修标准（参考）
从户型上看，大部分都做到了双阳台、南北通透，但其95㎡的小户型就仅有一个阳台，并且面积较小，仅3.5米长。
麓城已经在售1年，这1年期间，单价最高时约1.5w/㎡，部分特价期间，1.2w/㎡左右的单价也可以买到，近期均价约1.25-1.45w/㎡。
据置业顾问介绍，目前1号地块除8#、9#以外，已经全部封顶，届时整个地块会统一交付。
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从相同的环线位置上来看，其实东市区的房价远低于南北市区，而此前我们写的西北片区被誉为刚需好朋友，那么东市区呢，家长的好朋友吗？
从此次探盘的情况来看，其实大部分的项目都保持着历史较低水平。
而包括麓城、保利城和明玥半山等多个楼盘都提出可能会涨价，与其说开发商对自家产品的销售信心十足，不如说是在等待整个市场回暖。
只是根据目前的配套情况，价格上涨后的东市区，不知道购房者们是否还愿意为其买单。
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