论起新房，两三年前，尹山湖板块是供应大户。但现在，尹山湖苦新房久矣，周边新房数来数去，就一个湖西星辰，选择面着实有限。最近，听说碧桂园项目要开盘了，笔者去实探了下，顺道看了下它对面的象屿项目。
云栖隐山：月底首开252套精装洋房！
2019年4月24日，碧桂园以总价26.27亿，楼面价21933元/平，溢价56.66%斩获该地块，一跃成为板块内的地王。
拎了几点大家最关心的：1、首开时间及楼幢、面积
项目一共规划22栋住宅，分三期，整体1016户。预计本月底会首开一期的7栋洋房，共252套，分别位于9#、13-15#、19-20#、25#，除9#为8F，其余均是11F，一梯两户。
楼间距蛮大，45米左右，一般来说，就算是一二楼也不用担心采光问题。
首开户型以120平为主，共232套，除此外还有20套200平左右的底复。2、户型、装标及样板间
月底要开的主力户型只有一个，120平四房两厅两卫。
看下户型，四开间朝南，横厅设计，面宽据说达到了6.55米。主卧套房，带飘窗，比较宽敞。东北角次卧面积不大，但带一个北阳台，弥足了空间的不足。剩下两个次卧同样带飘窗，但南向次卧离大门太近，不够私密，当然如果后期作为客房或者老人房，出入会比较方便，也能与主卧、儿童房分开，互不干扰。总的看下来，阳台和飘窗给户型加分不少，置业顾问表示：不加赠送面积，得房率已经高达85%，这个120平的套内面积抵得上市面上140平的。
据悉，项目还有一个户型，面积小点，100平的三房两厅两卫。不在此次首开的范围内，如果想买小面积的还需要再等等。
项目是精装交付，具体装修标准尚未出来。
样板间前不久已公开，只有120平一个户型，需要验资20W才能够看。笔者未能实探样板间，但拿到了一些样板间的照片，大家一起来感受下。
从图片上看，还是比较豪华的，高级黑白灰色调加一些暖色调点缀，整体比较耐看。3、工程进度
碧桂园动作真的不慢，在封顶销售的压力下，一期要开的总层高11F的洋房都已经建了八九层了，有的楼栋已经快封顶了，就等月底了。
看效果图，感受一下建好的样子。对比一下，目前尹山湖高耸密集的高层，土黄色的外立面，这个项目一看就是走的改善风。
作为今年板块内首个纯新盘，且是地王项目，碧桂园云栖隐山一旦开出，将代表着尹山湖板块房价的天花板。
观澜逸品：5月售楼处公开，五大户型！绿城物业？
2019年7月11日，象屿首进苏州市区，斩获尹山湖12号、13号两宗地块。12号地块，成交楼面价19058元/平，溢价21%；13号地块，成交楼面价15018元/平，溢价22%。
晚了小三个月，象屿拿下的这两宗地比对面的碧桂园便宜了不少。目前，临时展厅已经有了，正对着碧桂园的售楼处，大有唱对台戏的感觉。另外，邻瑞广场和双湖广场也有展厅。售楼处月底能建好，5月公开。
前不久，案名刚出来，叫“观澜逸品”，该项目是象屿在苏州的一号作品，目前已确定与绿城合作。
据称目前展厅用的物业就是绿城的，那么后期观澜逸品会不会也是绿城物业呢？期待一下下~
这个盘目前公开的信息不多，笔者也拎了些点出来。
1、首开楼幢及面积
12号和13号两宗地块是共同打造一个社区，12号地块有24栋住宅，14栋高层 10栋洋房，还带一个幼儿园；13号地块分南北两小块开发，规划19栋住宅和2栋商业，住宅包括一栋公租房（9#），商业两栋合计1.5万方。
据展厅置业顾问介绍，项目会先开12号地块上的10栋洋房，层高在7-10F左右。
△12号地块效果图
△13号地块效果图
关于面积，具体的户型图还未出炉，但置业顾问表示一共有五个户型：102平、126平、136平和165平的，其中126平的户型有两个，一个横厅，一个竖厅。
2、粗略户型图看一下
目前户型图尚未出炉，但根据此前规划，我们可以粗略地看下户型，三房、四房为主。
2）层高7F的5#楼：一梯两户设计，户型为四室两厅两卫。
3）层高8F的11#、18#楼：两梯四户设计，户型为四室两厅两卫。
4）层高18F的1#、2#、3#、6#、7#、12#、13#、14#楼：两梯四户设计，其中边户为四室两厅两卫、中间户为三室两厅两卫设计。
3、工地进度
相比较对面的云栖隐山，观澜逸品进度有点慢。一共分了三个工地，东南角一期待开项目所在的地块，进度最快，但也处于打地基阶段。据现场工人反映：工地3月17日才开工。该地块需要建幼儿园，总层高3F，用地面积不低于5300㎡，建筑计容面积不小于3500㎡，规模不低于3轨10班（包含一个托班）。
西南角的工地进度最慢，目前尚未动工。该地块包含一栋商业和一栋公租房（户型建筑面积区间为60-70㎡）。
西北角的工地目前在建售楼处，售楼处主体即将完工，住宅部分才处于打地基阶段。按照规划，未来售楼处应该会改成商业体。
目前，尹山湖板块新房紧缺，但二手房市场库存相当充足。放眼望去，除了房子，还是房子……两个项目跑完，笔者又去中介门店咨询了板块内二手房的情况。总结下来有四点：
1、中介门店相当密集，一步换一店；2、挂牌均价3W ，5000 套大体量，房东求着卖；3、中介主推新房，新房价格冲击下，二手房无人问津；4、二手房没市场，但是最多一套降个小十万。
爱琴海附近的中介门店扎堆出现，一出门又是一个中介门店。有门店处于关门状态，但多数还是在营业。
谈起板块内的二手房，中介小哥直叹气：二手房挂太多了，太多了……光中海，我们系统里就有300多套，整个尹山湖加起来有5000多套房子要卖，但是，根本卖不动，看房的人也很少。笔者查验了下，链家网上显示尹山湖板块在售房源1772套，挂牌均价31670元/平。整个2月份，新增房源猛增360套，再看看4月份，近一周新增房源109套，这个供应真的是惊人。
△数据来源链家网
相比较供应量的持续上涨，带看量持续走低，至2月份才略有回升，简直没法比。中介小哥还告诉笔者：板块内二手房价格在3W以上，大小户型均价都差不多。最贵的要数靠近地铁的保利那几个盘，均价3.5W，洋房比较稀缺，价格也会高点，3.7-3.8W。二手房基本上没什么人看，房东求着卖，但又不降价，个别急卖的降个八九万，降了也没人买。
△中介门店外挂牌房源
基于这样的情况，不少中介主推新房，其中湖西星辰占多数。中介小哥表示：二手房卖3W，湖西星辰均价只有2.8W，大家接受新房比较多。新房价格便宜，基本上带过去看几次就能现场签约。
看完了尹山湖板块的新房和二手房，笔者只想说，尹山湖苦新房久矣，二手房苦客户久矣。
要说，尹山湖离园区很近，堪称“园区外溢第一站”，但行政上归属于吴中。在吴中3W的限价红线高悬的情况下，接下来碧桂园云栖隐山和它对面的象屿绿城观澜逸品能开出什么价格非常值得期待！
据最新情报，碧桂园云栖隐山放风价在3.2-3.3W；象屿绿城的观澜逸品尚未传出风声，笔者预估到时候放风价也不会低于3W。如果月底碧桂园云栖隐山开出了3W 的价格，是不是吴中太湖新城那几个项目也能期待一下
。好了，接下来只需要耐心等待了~期待率先入市的碧桂园云栖隐山！
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