最近沉寂了大半年的浦江镇又热闹了起来,因为浦江又有新盘即将入市,就是华发建发·缦云,是今年浦江的首批新房供应。

说起来,浦江的地盘并不小,但新房供应量却不多。从2015年至今,供应量最多的时候也才只有1582套,甚至还有断供的年份。

浦江楼盘价格暴跌(房价9万外环的浦江是一个怎样的板块)(1)

除了供应量少且不稳定以外,浦江还有极高的一二手倒挂。比如华发建发·缦云的均价为68000元/㎡,其周边的次新房挂牌价普遍在9W以上,且这个价格是有真实成交,倒挂率起码有到32%。

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然而9W 还不是浦江的房价天花板,浦江还有均价达到近14万的顶级豪宅——上海桃花源,这个还是新房限价的结果,如果到二手房市场,绝对不止这个价。

地处外环外,房价却和中环接近,浦江到底是一个怎样的板块?

01

前滩最佳的外溢板块

浦江,行政区划上隶属闵行,但地处浦东,是上海唯一一个区划和地理有些割裂的地方,地理位置优越性非常明显。

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紧邻中心城区,10分钟可达前滩,30-40分钟可以到市中心任意核心区。

位于黄浦江沿江发展轴,是黄浦江廊道的重要生态节点。

而且它的左邻右舍都是成熟的市级战略区域:

北部是前滩商务区,东部有张江科学城、迪士尼度假区的巨大势能,西是“大紫竹”规划为沪西南科创中心;放眼全市,又处于黄浦江沿岸开发的延续带上。

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这些高能级地区都对浦江板块有很强的溢出和辐射带动作用,其中来自前滩的购买力,是浦江升值的第一源动力。

这几年以来,前滩无疑是全市购房者心中的“香饽饽”,前滩的房价也随之水涨船高。2019年时,前滩的新房还只是8万 ,如今已经逼近12万了。

而距离前滩仅3站的浦江镇,2019年浦江华侨城四期最后一批房源入市时,均价也才5.81万/㎡,这还是别墅的价格。

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浦江华侨城四期实景

换句话说,2019年在浦江华侨城买一套近200㎡大别墅的钱,只能在前滩买一套不到150㎡的公寓。

时间拉回到今年,前滩的新房东方悦澜入市,容积率3.3,高层,均价119000元/㎡;浦江的华发建发·缦云入市,容积率1.2,洋房,均价68000元/㎡。

当然,前滩和浦江不是一个能级的板块,房价差异过大是很正常的。这里房万想表达的是,前滩如今的房价已经不是一般人能够得着的了,而浦江无疑是承接前滩居住外溢的上好之选。

02

有实力的低调板块

住在浦江没什么不好的。

首先浦江有产业,浦锦街道以东就是浦江镇的产业园区,包括浦江智谷、国家863软件专业孵化基地、以及漕河泾浦江高科技园

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这些园区现在已经完成落地,入驻了一大批高新技术企业,提供了不少就业机会,合适的话在家门口就可以上班。

如果在外区上班的话,通过8号线、浦江线、南北高架以及S32申嘉湖高速等交通路线,可以快速到达上海市区

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南北高架

从浦江2035规划来看,未来浦江镇的交通条件仍会持续增强。

轨道交通方面:奉贤线和东西联络线的市域铁路的规划都在浦江镇过境并设站,并规划多条中运量交通,包括闵行中运量(F4-F7线),奉浦快线二期。

道路方面:目前浦业路已经公示,银都路芦恒路隧道也开始建造,还有陈行公路,江月路和闵瑞路越江工程,并且预留东川路先新路越江工程。

届时,浦江对外交通的通达度和便利性将会进一步提升。

此外,作为一个近郊板块,浦江的教育和医疗也非常给力

学校:上海世外教育附属浦江外国语学校上师大附属第三小学、上师大附属中学闵行分校,属于闵行二梯队的公办学校,办学质量不俗。

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医院:仁济医院南院以及复旦大学附属耳鼻喉科医院,两家三甲医院

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浦江的绿化覆盖率很高,居住环境优越。在最新的浦江新市镇的规划中,总绿地面积约733万㎡,包括1处城市公园、10处地区公园和120余处社区公园,达到社区绿化全覆盖,未来人均公园绿地面积将达到16.29㎡。

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浦江镇实景

商业或许是浦江的一个短板,区域内的新田360广场、浦江城市生活广场、浦江万达广场等能级一般,日常生活是够了,但对于板块内的中产来说,还不太行。想要更高端的商业体验,还得驱车前往前滩和市区。

总体来说,在外环外的众多板块中,浦江的资源还是挺能打的。

不过浦江最能打的还是性价比。

浦江是一个低密度、生活氛围好、绿化覆盖高的板块,在外环附近与浦江有同样特征的板块有新江湾城和古美。

新江湾城的新房价格已经接近10万了,古美的也达到了8万 ,而浦江板块因常年断供,没有被大量炒作,目前新房还是6万 的价格,性价比明显。

03

层次分明的板块

有人说浦江镇是一个内部分化非常严重的板块,内部动迁房、产业园区、低密商品房一应俱全。但它们之间划分明确,互不干扰,称之为层次分明更恰当

浦锦街道云集了浦江质量最好的商品房,以一品漫城片区和华侨城片区为主,周边社区环境一流,十分宜居,这里也是浦江一二手倒挂率最高的地方

从8号线芦恒路站出来就是一品漫城,小区内花园洋房,联排别墅,小高层都有,绿化十足,人口低密,品质不错。

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芦恒路下一站是浦江镇站,旁边便是华侨城片区,这里的社区环境相比一品漫城要更好一些。

一进华侨城片区,就感觉远离了城市的喧嚣,整个就安静下来了。这里街道开阔,绿化充足,以叠墅和洋房为主,是真正的低密社区,实际体验可与新江湾城媲美。

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华侨城实景

浦锦街道的房子总价跨度很大,从700-3000万的都有,如果是追求居住品质、希望首套就一步到位的或是置换升级到大户型和别墅的,浦锦街道上的房子就值得去看看。

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浦江街道二手房中介挂牌

浦江是一个动迁大区,有好几块成片的动迁区域,其中最出名的就是世博家园区,适合预算300-500万的刚需。

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世博家园片区是当年为了搞世博会,把黄浦的居民动迁到这里的动迁基地,体量近百万方:包括世博家园、景舒苑、景江苑、滨浦新苑,大多是05年以后的房子,质量比老公房好很多。

世博家园一共有十几个街坊,地理位置最好的是世博家园第四街坊和第五街坊,靠近地铁和商业,因此房价也相对较贵的。四街坊约80㎡的两房,最近的成交价格在480万左右。

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来自贝壳

相比世博家园,景舒苑、景江苑、滨浦新苑价格相对便宜一些,但缺点是离地铁和商场远。

除了世博家园片区,浦江还有两个比较大型的动迁区,购房门槛比世博家园地,250-400万可以拿下。

一个是浦江线三鲁公路/闵瑞路/浦航路站沿线的动迁区。这里的动迁房大多是2010-2014年的,比世博家园更新,部分小区对口九年一贯制学校——上海戏剧学院附属学校,如瑞和新苑、虹浦新城、浦江丽都等。

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另一个就是在浦江万达周边的动迁区,代表小区是浦江瑞和城和永康城,此前热卖的“浦江三兄弟”就在周边。这一带房子的优势就是距离万达广场近,同时也近BRT鲁南路站,一站可到沈杜公路换8号线,还有新规划的学校,非常符合刚需自住的要求。

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总体而言,浦江板块住宅的层次分明,无论是刚需还是改善,在这里都能找到适合的产品。


总结:

浦江的优势可以说是“内外兼修”。

外部:靠近前滩、张江、紫竹等产业中心,可享受到辐射带动效应

内部:生态宜居,生活配套齐全,交通便利,自带产业,可实现产住融合

在未来的规划中,浦江镇的目标是建设上海市中心城周边特色鲜明、宜居宜业的新市镇。

当下浦江的新房仅6W ,性价比优势明显非常适合承接被前滩和市区其他地方高房价挤出的居住外溢。

在二手房层面,浦江的选择更丰富,高层、洋房、别墅应有尽有,总价横跨250-3000万,刚需和改善都可满足。

在市中心、前滩、紫竹工作的客群,可以关注一下浦江的楼市。

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