“商转公”是商业性个人住房贷款转公积金贷款业务的简称，是为了减轻购房职工还贷压力，减少贷款利息支出，保障缴存职工合法权益的一项公积金便民业务。
“商转公”与正常公积金贷款利率均按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率标准执行。根据2022年9月30日中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
今年1月20日央行发布的最新LPR显示，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。
有人要说了，现在的LPR较2019年8月首次公开的LPR（1年期LPR为4.25%，5年期以上LPR为4.85%）下调了很多，与公积金贷款利率相差不多了，“商转公”的利差优势已经不复存在了。
“商转公”真得没有优势了吗？我先不下结论，请大家往下看。
首先，给大家脑补一个知识，什么LPR？
LPR，又名贷款市场报价利率（Loan Prime Rate），是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。运行初期向社会公布1年期贷款基础利率。2013年10月25日，贷款基础利率集中报价和发布机制正式运行,首日一年期贷款基础利率5.71%。
2019年8月起，贷款市场报价利率（LPR）由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。LPR报价行包括18家银行，每月20日（遇节假日顺延）9时前，各报价行以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，并向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日9时30分公布，公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。2019年10月起，房贷正式挂钩LPR，借款人自愿选择可变LPR或不变LPR。
LPR的报价行有18家银行，分别是中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信银行、招商银行、兴业银行、浦东发展银行、中国民生银行、西安银行、台州银行、上海农村商业银行、广东顺德农村商业银行、渣打银行(中国)、花旗银行(中国)、微众银行、网商银行。
LPR的指定发布人为全国银行间同业拆借中心（Shibor）。
其次，给大家讲一讲房贷如何挂钩LPR？
先看看人民银行发布的 [2019] 第 30 号公告。要求如下：
（1）借款人可与银行协商确定将定价基准转换为 LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。
（2）转换工作自2020 年 3 月 1 日开始，原则上应于 2020 年 8 月 31 日前完成。
（3）转换后的贷款利率水平由双方协商确定，其中，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。
（4）重定价周期最短为 1 年。目前大部分银行的重定价周期都为 1 年，重定价日有两种，一种是次年 1 月 1 日，另一种是次年对月对日。
在这里借用知乎@少尉隐房贷的一张图，给大家举个例子方便理解：
所以可见，只要你选择转换为 LPR，图中的加点（59个BP），是不变的。以后每年的重定价日，就按照当月的 LPR 定价的基础上，再加 59 个 BP。
以2021年在6.37%的商贷利率“高位站岗”的洛阳购房者为例，如果贷款50万、30年采用等额本息方式偿还，6.37%的商贷利率下每个月月供是3117.71 元元，3.1%的公积金贷款利率下每个月月供是2135.08 元，相差接近1000元。
今年以来，与房贷直接挂钩的5年期LPR三次下调，从去年的4.65%降至如今的4.3%，下调了35个基点。按照央行与银保监会允许首套商业住房贷款利率下限不低于5年期LPR减20个基点的要求，在不考虑银行加点的情况下，新增的首套房商贷利率最低可以做到4.1%。
但是，对于存量房贷的借款人来说，实际承担的房贷利率由“LPR 银行加点”组成，尽管LPR的部分会按照重定价周期（一般是一年）向下调整，但银行加点部分始终以合同签订时的为准。
如果能够成功办理“商转公”业务，则意味着存量房贷的借款人有望摆脱“高位站岗”的银行加点，享受比商贷利率下限更低的公积金贷款利率。
通过上面的分析和举例，你现在有答案了吗？欢迎在下方评论区留言。
下期文章，推出“商转公”的由来，敬请等待。
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