这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000 人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
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提问：智慧的房姐，您好 1，进入圈子后，9月入手光谷东山水年华98平的小三房，前后期算下地单价1.87万，长持5年的话，房龄也10年了，不知是否合适卖还是再等个5年？ 2，山水贷款51万1月开始还款，利率5.93（下图），怎么这么高？这正常吗？银行理财都追不上，我应该提前还款吗？ 3，我父母（80岁）在中南一路建工局宿舍有个100平的楼梯老破中，出租3000一月，中介说可以卖200w，我手上现有60w，但是房票已经用完，只能用父母的名额全款再买个房，将来我来继承 困惑的是：老破中是收租好还是置换好？置换的话该何时卖，全款房何时买在哪里买？因为全款买房划不来，所以是置换好还是换钱理财好呢？置换的话将来遗产税是不是又要被收割一次？ 我目前没有月供能力，公积金还一套，商代还一套。还要养2岁孩子
回答：你好，感谢付费！
1.光谷东这类优质资产，只要入手价格不虚高（低于2W）长持10年没问题。
2.利率不超过6%都可以接受。 假如100w的房子，首付50w，贷50w 5年后，你的总成本就是50w首付，以及5年的利息大概12w左右（我没仔细算，大概这么个数） 如果房价上涨50%，也就是升值了50w，那么你的收益率就是 50/(50 12)= 80% 5年的投资收益率80%，这很不错了吧？ 即便房价只上涨30%，收益率也有50%，理财哪有5年50%收益率的？ 另外你的租房收益也应该算进去。 房价不涨，就不存在买房投资这门技术。没有通胀，租售比大于月供的部分就是毛利润。纯利润，还要代入你的人工成本，机会成本。
3.二线城市价格不算太高，作为刚需入门产品，刚需的选择还是很多的，老破只是其中一个，在一线城市，有一定的流动性往往是因为刚需选择不多，没有次新替代品。而二线稍微远一点的次新，可能价格还更便宜，所以次新或者新房作为刚需入门产品，往往是第一考虑的。即使在一线城市，目前老破行情慢慢也在变差。 不管是一线还是二线，老破的投资潜力跟次新差距很大，往往是跑输大盘的。 什么时候可以买老破，往往是楼市极初期，次新和老破差距数倍。只要恢复了市场应有价值，老破就开始跑输大盘了。 老破大老破中老破小属于相近市场，武汉目前老房子流动性不强。 建议出手换筹，可以用老人票全款买。
提问：2N，一年买两套房，是怎么做到的？
回答：2n的说法来自几年前了，那会儿是一线城市建仓，2n也是一年至少两套北上广深，现在很多买二线的了，所以我们要换算，大概就是每年至少新增1000万贷款。 2N 指的是当前身无分文状态下，每年继续买两套。 没有钱就赚钱，开拓融资渠道。 2N是主动行为，不是等被动增值收益产生后再去行动。 房产增值的时间点不固定，截断再抵押的时机不固定，除非底仓及其庞大，不然不会每年都有被动增值并且产生现金。 就算底仓及其庞大，今年增值的现金也早在去年的负债计划里了，都会变成月供。 2N对于大部分普通人来说都是天方夜谭。活学活用、出手无招才是上乘境界。什么阶段性计划都不太重要，想破头都没用。有欲望和执行力才是真的。
提问：你好！房姐，提问， 后湖的幸福时代，汉口站附近的美联联邦生活区，世茂云锦瑰海园，光谷东朗诗里程，按面积都算100平，从投资上讲，可以排个顺序吗？简单说下理由，谢谢
回答：你好，感谢付费！ 投资排序： 朗诗里程>世茂云锦瑰海园>幸福时代>联邦生活区 后湖是相对成熟的，汉口的洼地板块，但是白沙洲 四新 后湖 这几个板块都是睡城，没有产业的。 长远看，天花板最高的是光谷东
提问：房姐好。目前手上40w，可接受月供5-6k，二套。1.想购买四新纽宾凯64平带租约的房子投资，新证，加上税费要112万，是否值得投资？2.或者继续攒一些首付，买面积大一些的房子投资。3.东西湖华润24城引进长春街小学，二七中学，毛坯1.2w，值得投资么？与四新纽宾凯比起来哪个更有投资价值？4.考虑未来涨幅，四新，黄家湖，东西湖临空港哪个更加值得投资
回答：你好，这几个板块对比，价值排序： 四新>东西湖>黄家湖 子弹40，优先入手主城区，除了四新，白沙洲 光谷东 后湖都是不错的板块。 如果收入稳定，建议先通过gpgd入手一套90-120之间的3房，建议入手二手房，租金可以抵一部分月供。 四新的入手单价尽量控制在1.6左右。
提问：睿智的房姐你好，加入圈子很幸运。 家人现选择自住学区房遇到分歧，请帮忙指点指点： 1、子弹300个，年入100个。买房主要考虑小孩明年上小学，现住招商公园，对口墨水湖小学一般，想换到江岸区学区更好的，因工作在汉口，看中万科御玺滨江，有现房12月交付，单价41800，总价915w。 2、现纠结于家人觉得二七滨江价格普遍偏高，倾向汉阳江边的江御或者远洋，上钟家村小学、三初也不错。 3、本人在武昌生活三十年搬来汉阳，虽然招商环境好，感觉适合养老不适合年轻人奋斗，有说法宁买汉口不买武昌宁买武昌不买汉阳，我不想一步落后步步落后。 4、武昌老房子快三十年，已挂中介在售。买万科房子需要还清招商贷款，父母jlh，武昌房子父亲名字，那么过户给父亲，母亲名额留着投资光谷东。
回答：你好，“宁买汉口不买武昌宁买武昌不买汉阳”，这是武汉一直存在的买房地域鄙视链，投资角度我们可以参考土著的意见，但是不可作为选筹标准。 事实上武汉old money在汉口，new money在武昌。 板块涨幅轮动规律跟着产业轮动，一个光谷让土著们改变三观。 四新板块发展相对较晚，没有产业，所以天花板相对较低，不过环境不错，属于四新标杆盘，可以继续持有。 工作在汉口，可以买汉口，高档买天地 万科的顶豪，中档买滨江苑，低档买育才老破小。 考虑到流动建议入手总价最好不要超过700万。也可以适当分仓到一线城市。 此外还可以考虑泛海国际和万科汉口传奇等。
提问：房姐 之前你建议我现在的市值120万的三线城市房子做抵押融资购买朗诗里程 我去找了多家银行，个人抵押贷都不行，只能找担保公司包装成经营贷，就是担保公司给你办营业执照这种，担保公司承诺可以贷到80万，但是要收6个点啊，80万到账我必须付4万8。真的炒鸡贵，他建议我选择5年期的还跨年方式，贷80万，每个月还2500利息，但是每一年要80万归本。但是这个归本有点困难对于我们，担保公司说如果归本困难他们也可以帮我们垫支，2400一天的垫支费用。请问这样抵押融资我买朗诗里程，有赚头吗？划算吗？会不会折腾一番后什么也没落着。非常感谢房姐能翻盘。
回答：找担保公司操作抵押更稳，但三线城市的金融市场成本太高，费用不要超过四个点，利率不要超过7% 一定要把钱花在刀刃上，如果选筹没选好，可能就覆盖不了你的资金成本。 多咨询几家担保公司吧，货比三家，找性价比最高的。
提问：新人首问，房姐你好！我的情况是这样的，我是福建的，在武汉做餐饮生意。15年的时候在关山万科锦程买了一套135平的三房，首付50贷款140，当时是为了小孩上学买的。今年因为疫情，生意不是很理想，负债了四十万左右！6月份的时候有中介打来电话，问房子要不要卖，就想着卖掉置换一套一百平左右的小三房，这样压力也小些。所以就同意了，但是挂在网上一个多月，没什么动静，就两个客户来看房，中介又打电话来问我要不要降价卖，我就说算了不卖了，想等行情好些再卖。现在情况是，我家老二明年9月份又要上小学，我是想说等老二上了小学再来卖，换套小一点的。一三年那时行情好些年入五六十万，现在年入只有二十多万万，房贷每月7300，然后贷款利息各种开销，基本就没了。之前是想说卖了这套135的，换个当代安普顿小镇100左右的，就可以把各种贷款给清了，然后就还个少一点的房贷，人要轻松些。看了房姐的圈子，心里又有点不死心，请问我这种情况如何配置合理？当时也有考虑换到花山，但是那边中学不知道在哪上，安普顿的话就是华师附属托管，九年一贯制，要方便些。现在如果把房子卖了，把外债清掉还能剩150，如何安排？谢谢！
回答：你好，万科锦程是优质资产，未来潜力不错，建议继续持有，把房子的金融属性利用好，找渠道截断抵押融资，外债清掉之后，入手一套花山的上车盘，剩余子弹足够还贷款。 考虑到初中，可以入手一套光谷二小 光谷实验对口楼盘的小户型 挂个学位即可。 新学校升学率不好判断，建议孩子读书还是在光谷成熟板块。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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