北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某、吴某、张某乔上诉请求：依法查清事实后对一审判决予以改判，驳回冯某的全部诉讼请求。
事实和理由：一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。一、本案冯某以余某唯一继承人的身份提起诉讼，但一审并未查明冯某与余某的亲属关系。余某与张某的父亲张某刚再婚时间是1994年，当年余某57岁。再婚后至2013年初余某离开张某家，将近20年的时间，张某刚、余某一直由张某照顾，期间从未听说余某之前生育过子女，也从未见余某与任何亲属联系过。
一审仅根据冯某提供的派出所证明不足以认定冯某与余某存在母女关系。值得怀疑。应由冯某提供更为详细的户籍信息，否则冯某并不具备适格的原告身份。
二、余某本人在北京市通州区一号院（以下简称一号院）拆迁中并不享有任何权益。根据《北京市通州区A村安置和补助协议》（以下简称《补助协议》）以及F号民事判决书、H号民事判决书的认定，张某是一号院宅基地及地上房屋的合法使用权人和所有权人。余某与张某刚再婚后，只是随张某刚共同在一号院中居住。拆迁后，北京市通州区二号房屋（以下简称二号房屋）也是张某购买，供张某刚、余某居住。张某刚与余某对安置房屋均未有出资，也不享有任何权益。
三、《补助协议》中赋予自建楼安置人员每人可购买45平方米的权利属于可期待利益，相当于购房指标，属于债权范畴，余某本人从未提出购买主张。现冯某作为余某的继承人就该45平米的安置面积提出主张，也已超过诉讼时效。
1.《补助协议》第三条自建楼安置明确写明“1.乙方及享受自建楼安置人员自愿购买自建楼，……2.本条第一款自建楼安置面积房款由甲方直接从本协议第二条村民补助及停产停业综合补助款总额中扣除”，可见，享受自建楼安置的人员是可以选择自愿购买自建楼，但购买款项应由安置人员自行出资。2.根据张某与村委会于2011年5月23日签订的《补充协议》第二条“住房安置补助费人民币954205元”属于张某个人可享受的村民补助，张某购置的安置房屋均由张某出资购买，与张某刚、余某无关。
3.2010年拆迁时，张某的父亲83岁，余某73岁，二人都是农民，没有任何收入来源，如前所述自1994年余某与张某刚再婚后，二老一直由张某照顾赡养，不可能有自有资金出资购买安置房。自2010年拆迁后至2013年余某离家之间，余某多次鼓动张某的父亲、其他兄弟姐妹挑起争端，意图分割属于张某一家的拆迁利益，最终均被法院驳回。2012年5月31日北京市第二中级人民法院H号民事判决作出后，余某与张某刚共同与张某达成调解，即张某、吴某、张某乔一审提交的2012年6月签订的《和解协议》。2013年初，余某即拿走了张某于2010年5月拆迁后就给付张某刚和余某二人的20万元提前搬家奖励费，再也没有回来。
张某刚在2013年、2015年分别提起过离婚诉讼，但均以余某拒不到庭又无法提供她的住址最终撤诉。直至2017年余某去世也未再提起任何诉讼，因此余某及其继承人的债权请求权均已超过法定诉讼时效。四、本案并非共有物分割纠纷，因拆迁后的房屋为张某以拆迁人补给其村民个人的补助款支付购买，即使冯某要求对45平米折价补偿，也只能向张某一人提出请求，与吴某、张某乔无关。一审判决张某、吴某、张某乔三人共同向冯某支付折价款错误。
如前所述，余某本人对张某在拆迁之后自行购置的安置房中本就不享有任何共有权，一审认定本案属于共有物分割系认定法律关系错误。而对于余某可以主张购买的45平米安置面积，属于余某的债权，只能根据《补助协议》向张某个人主张，与吴某、张某乔二人无关。五、45平米的安置面积相当于购房指标，对于该购房指标应在拆迁当时提出，现在该指标已经不具备任何价值，不应按照房屋价值判定，一审按照每平米11000元的标准酌定错误。张某与村内签订房屋买卖合同及拆迁安置合同，明确表示买卖的房屋属于小产权房，因此不应适用一审法院酌定的11000元的标准，该村宅基地上在建的房屋没有这个价值，且该房屋将来也无法进行交易，一审酌定的价格不符合事实情况。
2010年5月，张某即把拆迁中的提前搬家奖励10万元转给余某，如果当时余某主张购买45平米安置房，在当时应该提出。2013年余某私自拿走了张某支付给张某刚、余某二人的提前搬家奖励款20万元后音讯全无，余某的行为也已表明其早已放弃45平米安置房购置权利。综上，一审判决对本案的基本事实审查不清，适用法律关系错误，请求二审法院予以改判。
被告辩称
冯某辩称：同意一审判决，不同意张某、吴某、张某乔的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、关于冯某诉讼主体资格问题。依据派出所出具的亲属关系证明，可以认定冯某与余某系母子关系，为余某唯一合法继承人。余某与冯某涛在1970年至1992年婚姻关系存续期间，未生育子女，余某在与冯某涛结婚前即有一女冯某。二、关于余某是否享有一号院的拆迁权益问题。冯某主张的45平方米安置房屋权益，系基于余某A村村民身份，是拆迁人按人口给付余某的房屋补偿，冯某并未主张一号院拆迁前原有房屋补偿。
三、关于《补助协议》中余某的45平方米购房指标，已被张某、吴某、张某乔实际使用购买了房屋，冯某从现实角度要求对房屋实物进行分割或者折价补偿，属于履行方式的选择，案件性质仍为物权纠纷，不涉及诉讼时效问题，且张某、吴某、张某乔在一审中未主张诉讼时效抗辩，二审中非基于新的证据不得再行主张。四、关于张某、吴某、张某乔是否应共同给付冯某拆迁安置利益折价款问题。张某、吴某、张某乔作为家庭成员，共同占有了余某的45平方米房屋安置利益，理应共同承担债务责任，共同给付冯某拆迁安置利益折价款。
五、关于房屋价值问题。余某从未放弃过房屋安置权利，也未签署过或者以其他方式表明余某认可《和解协议》，更未拿走张某刚的提前搬迁补助费10万元。无论标的房屋有无产权证书，其使用性能、市场价值客观存在，参照北京市通州区同地段商品房价格(约30000元/平方米)，酌定11000元/平方米公平合理。至于该45平方米房款问题，余某虽未直接给付，但涉及9人的住房安置补助费共计954205元被张某领取(内含余某，人均106022.78元)，专用于购买安置房屋，应视为余某已支付购房款。
法院查明
冯某向一审法院起诉请求：1.确认冯某享有45平方米安置房屋使用权；2.判令张某、吴某、张某乔将上述45平方米安置房屋交付给冯某；3.诉讼费用由张某、吴某、张某乔负担。
一审法院认定事实：冯某系余某之女。余某与张某刚原系夫妻关系，二人系再婚。张某刚与前妻秦某芝共生育有八个子女，即张某、张某立、张某燕、张某聪、张某飞、张某贤、张某荣、张某灿。吴某系张某之妻，张某乔系张某与吴某之女。
张某刚与秦某芝在一号院原有北房四间、西房三间。1988年5月10日，张某刚、秦某芝与六个儿子书写《分家单》，约定一号院的老房全部归张某所有，张某负担张某刚、秦某芝的居住，并给付张某立等五人各200元。后张某将一号院的房屋进行翻建，房屋翻建后，张某刚及秦某芝搬进北房中居住。
1991年12月19日，秦某芝去世。1994年3月18日，张某刚与余某结婚，结婚后二人一直在一号院北房中居住。
一号院所在地区于2010年拆迁。2010年4月30日，张某与北京市土地整理储备中心通州分中心签订《拆迁补偿协议》，约定北京市土地整理储备中心通州分中心对一号院进行拆迁。同日，张某与北京市通州区A村村民委员会（以下简称A村村委会）签订《补助协议》，约定A村村委会认定一号院的宅基地面积为272.63平方米；该宅基地上拆迁政策规定享受自建楼安置的人员共9人，包括张某刚、余某、张某、吴某、张某乔、张某灿、林某鹏、林某德、林某贵；根据拆迁政策，被安置人每人可享受自建楼安置面积45平方米，一号院被安置人共可享受自建楼安置面积405平方米。上述协议签订后，张某将一号院内房屋交付拆除。
2010年5月6日，张某与A村村委会签订《房屋买卖及拆迁安置合同》，出资购买二号房屋，该房屋建筑面积为89.79平方米。后张某刚及余某居住于二号房屋。
2010年8月17日，张某与A村村委会签订《房屋买卖及拆迁安置合同》，出资购买北京市通州区二号房屋，该房屋建筑面积为113.94平方米。
2011年5月23日，张某与A村村委会签订《补充协议》，对双方于2010年4月30日所签《补助协议》第二条第1项住房安置补助费作出调整。
后余某、张某刚将张某诉至一审法院，要求确认二号房屋归余某、张某刚所有，并要求确认部分拆迁补偿款归其所有，一审法院作出F号民事判决书，判决驳回余某、张某刚的诉讼请求。余某、张某刚不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院，该院于2012年5月31日作出H号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2016年8月14日，张某刚去世。2017年6月30日，余某去世，冯某系余某唯一继承人。
2018年5月2日，冯某将张某、吴某、张某乔、张某灿、林某鹏、林某德、林某贵、张某立、张某聪、张某泰、张某飞、张某贤、张某荣诉至一审法院，要求确认本案冯某享有55平方米安置房屋使用权，并要求判令上述人员将55平方米安置房屋给付给冯某，一审法院，判决被告张某名下基于北京市通州区一号院拆迁取得的安置房屋中45平方米面积的所有权相关权益归冯某所有，驳回冯某的其他诉讼请求。张某、吴某、张某乔不服该判决，上诉至本院，本院裁定撤销一审法院判决，发回一审法院重审。
审理中，冯某变更其诉讼请求为：确认冯某享有45平方米安置房屋使用权，判令张某、吴某、张某乔将上述45平方米安置房屋交付给冯某，诉讼费用由张某、吴某、张某乔负担。
一审庭审中，冯某变更其诉讼请求为要求张某、吴某、张某乔将45平方米安置房屋按照每平方米30000元的价格折价给付冯某。张某、吴某、张某乔认可余某作为一号院被安置人取得的45平方米安置房屋指标现由张某、吴某、张某乔实际使用，但余某未就该45平方米安置房屋支付购房款。冯某认可余某未就其享有的45平方米安置房屋指标支付购房款。
此外，一审庭审中，张某、吴某、张某乔提交《和解协议》（载明：甲方张某，乙方张某刚、余某，双方就一号院拆迁安置、补偿事宜，签订本和解内容：一、撤销诉讼。二、甲方为乙方二老提供二号房屋居住使用，直至二老百年去世。……四、乙方同意放弃一号院拆迁安置面积及相关补偿。……协议下方有张某、张某刚、余某签字），以证明各方已经就拆迁事宜达成和解，余某已于《和解协议》中明确放弃一号院拆迁安置利益。冯某对此不予认可。张某、吴某、张某乔认可《和解协议》上“余某”签字系由张某刚代签。
一审法院认为，根据法律规定，按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。余某系一号院拆迁被安置人之一，依据拆迁政策，其有权取得45平方米安置房屋购房指标，现该部分购房指标已由张某、吴某、张某乔实际使用并出资购买了安置房屋，故张某、吴某、张某乔应当将余某的拆迁安置利益予以返还。因余某已经去世，冯某作为余某的唯一继承人，有权取得余某的拆迁安置利益。
对于冯某要求张某、吴某、张某乔将余某的拆迁安置利益折价给付冯某的诉请，一审法院认为，因余某享有的安置房屋购房指标为45平方米，但每一套安置房屋的所有权相关权益为一个整体权益，一号院拆迁所涉各套安置房屋面积均大于45平方米，无法从中划分出45平方米予以交付，现冯某要求折价给付，符合实际情况，有利于平衡各方当事人的利益，一审法院对此不持异议。关于折价款的计算标准，一审法院综合考虑拆迁政策、回购价格等因素，酌情确定为每平方米11000元，并据此核算张某、吴某、张某乔应当给付的折价款数额。对于冯某的过高诉请，一审法院不予支持。
对于张某、吴某、张某乔关于各方已经就拆迁事宜达成和解，余某已于《和解协议》中明确放弃一号院拆迁安置利益的抗辩意见，一审法院认为，张某、吴某、张某乔认可《和解协议》上“余某”签字系由张某刚代签，且未提供其他充分有效证据证明该《和解协议》内容系余某的真实意思表示，故该《和解协议》对余某不发生法律效力，张某、吴某、张某乔的该项抗辩意见，一审法院不予采信。
二审中，当事人没有提交新证据。
裁判结果
一审判决：一、张某、吴某、张某乔给付冯某基于北京市通州区一号院拆迁取得的拆迁安置利益折价款495000元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回冯某的其他诉讼请求。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、冯某的诉讼主体资格问题；二、张某、吴某、张某乔是否应当向冯某支付折价款以及数额问题；三、诉讼时效问题。
关于争议焦点一，冯某的诉讼主体资格问题，依据派出所出具的亲属关系证明，可以认定冯某与余某系母女关系，为余某唯一继承人。张某、吴某、张某乔虽不认可上述事实，但未提供相反证据予以反驳，故法院对其相应上诉意见不予采纳。
关于争议焦点二，张某、吴某、张某乔是否应当向冯某支付折价款以及数额问题。根据拆迁补偿协议、补助协议及拆迁政策，余某系一号院拆迁被安置人之一，其有权取得45平方米安置房屋购房指标。根据查明的事实，张某、吴某、张某乔实际使用了余某的45平方米安置房屋购房指标并出资购买了安置房屋，故张某、吴某、张某乔应当对于余某的拆迁安置利益予以补偿。因余某已经去世，冯某作为余某的唯一继承人，有权取得余某的拆迁安置利益。关于张某、吴某、张某乔上诉提出冯某要求对45平米折价补偿只能向张某一人提出请求，与吴某、张某乔无关一节。
因余某的45平方米安置房屋购房指标由张某、吴某、张某乔家庭使用并购买安置房屋，故应当由其共同承担补偿责任。关于折价款的计算标准，法院综合考虑拆迁政策、回购价格等因素，酌情确定为每平方米11000元，并无不当。张某、吴某、张某乔虽不认可上述标准，上诉提出安置房屋属于小产权房，不应适用法院酌定的11000元的标准，但未提交相反证据予以反驳，故法院对其该项上诉意见不予采纳。
关于争议焦点三，诉讼时效问题。张某、吴某、张某乔上诉提出冯某作为余某的继承人就该45平米的安置面积提出主张，已超过诉讼时效。因其在一审期间未提出诉讼时效抗辩，其于二审期间提出，法院不予支持。
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