今天来解决一下关于增城被提及最多的问题之一：总价200万在增城怎么买。内容主要如下几个方面。
1.选盘思路；
2.小区盘点、分析；
3.同是200万，新塘PK朱村中新。
刚需选房，不要单讲“老子喜欢”，而是更多考虑“大家喜欢”。
1.地铁
地铁对于市区上班族的重要性无需多说。沿着13/21号线，也就是新塘、中新、朱村。
至于另一热门板块永宁，吃亏在23号线太水，只活在销售口中。依赖自驾、楼巴出行，受众小不少，价格被压得死死的。
优先选择地铁1公里范围内的小区，电动车、公交接驳的感觉多数没有那么美好。
2.小区有门禁管理
看似很简单的一点，却有很多小区做不到，要么无人管理，要么形同虚设。
3.楼龄15年内电梯楼
最好10年内的小区，很多小开发商物业水平跟不上，10年左右看起来都非常老了。超过15年的，多数设计过时，要么不忍直视。
4.商业配套优先
有商业配套的地方更容易聚集人气，关注度也更高。
老规矩，沿着13号线一路走。
沙村站
沙村地铁1公里内小区有两个，新塘新世界花园、尚东阳光。如海伦堡花园，2公里开外，关注度不太高，且逐年下滑。
沙村，距离市区最近，但又属于新塘边缘，稍显荒凉。因为近，把人吸引过来，而商业氛围差，又把人推走。
最大的概念东江新城，处于起步阶段，目前中城智慧园已经入驻招商中，部分企业陆续入驻。但目前规模不大，人气较低。
原有产业园区面积大，人流量较多，但是产业类型落后，招聘启事上的薪资低，对于周边楼盘的购买力贡献不太大。
简单来说，目前沙村周边的氛围依旧叫荒凉，这一情况近几年内大幅改善的可能性小。
新世界花园，万象苑属于最新的组团，楼龄6-10年为主，距离地铁约50米。其他组团则是楼梯楼。
两房79-86方，总价范围在200-240万。约95方小三房，总价范围在210-260万为主。
尚东阳光距离地铁约900米，楼龄在10年以内，有专属的小学，新塘第三小学。
两房86方总价200万左右，三房毛坯220万起，带装修250-260万居多。
所以，200万预算，在沙村只能选择两房，以及少量较差的三房房源。
白江站
新塘最热门版块，小区相对较新，基本上市区上班族即使不买，多数也会来白江板块做对比。
先说个sad story，白江板块多数房源的银行评估价跟不上真实成交价，首付会比预想的高，而且目前阶段还不好处理。
比如200万房子，评估价在190万，则剩下10万无法按揭，只能跟首付一并交齐。
盛世名门宏城汇与其他组团分开不同小区，一字排开密度大，可以忽略。
问：金泽豪庭与旁边小区价差大，是否性价比很高？
答：价差合理，性价比并无优势，但入手门槛低。
小区被四条主干道、铁路以及汽修店、二手车店团团包围，距离地铁约1公里，方便程度打折，尤其是生活氛围差距大，颜值也有差距，这一系列问题最终反馈在价差上。
新塘站
作为距离枢纽新塘站最近的版块，混的却非常不咋地。
现代城，十多年楼龄愣是给人20年以上的感觉，保养维护做的不到位，长的着急了。
小区距离轻轨非常近，实测轻轨频率高声音大，尽量选择远离轻轨的楼栋。
最小三房101方，200-250范围内。
亚太新城共两期，设计风格似乎与21世纪格格不入。
好不容易有八九十方小三房了吧，看了户型容易内伤，还不如没有。
图片来源：链家网
200万预算左右还是有的选择的，只不过但凡看过现在的新房户型的人，亚太新城这种户型是实在下不了手。
一句话概括：新塘站附近的小区从投资角度不太推荐。
官湖站
官湖目前的二手小区距离地铁都不算近，最近的锦绣天伦约1.2公里，也是目前增城成交榜首小区。
小区大，楼龄比较新，有旧改规划，有新盘刺激、拉伸价格，配套幼儿园小学初中（与周边小区、村民共用），户型涵盖一至四房。
不过周边环境非常不友好，被工厂包围，小区里面物业的清洁、保养比较一般。
90方三房一卫，价格在190-215万左右，99方三房两卫200-230万左右。
至于其他的比如中森名苑、富雅都市华庭，可以直接忽略，除了价格没有其他优点。
比如富雅都市华庭，周边环境像极了小破县城，小区设计更像极了10年前的小破县城。
中新镇
21号线首进增城是在中新镇，这是其优势。但是中新才刚发展，而且也没有产业规划。
中新目前新楼盘较多，每个楼盘都有非常显著的缺点。目前比较主流、相对近地铁的几个楼盘情况如下。
中新唯一能稍微上台面的二手小区只有恒大山水城，距离地铁1.5公里，小三房均价1.8万/平内。
目前中新的小区，优缺点明显，各楼盘价格也有梯度。很容易陷入选择困难的境地。
而目前21号线相对最稳，确定性强的则是凤岗二手以及中新保利旧改，中新旧改还需要时间，凤岗是相对安全的牌。
朱村镇
朱村，五六年前增城的成交大户。尤其是科教城所在的凤岗版块，现在陆续进入二手市场。
为啥说凤岗目前是21号线最稳的？
21号线基本上最好最多的产业都规划于此，虽然被萝岗土豪鄙视，但在21号线这一群瘦子中凤岗是最胖的。
科教城一期多所教学楼封顶，科教城总部大楼已经打好地基。工信部电子五所将完成搬迁，各小区陆续收楼等，近5年内人气大增可以预期。
凤岗村商业服务设施用地纳入今年供地计划，接下来土拍、建设、招商、开业。
这一系列建设的陆续完成，都会将科教城版块的颜值带来提升。好比增城的牛奶厂，纯新版块颜值高，凤岗自然会持续受到关注。
选盘思路，优先保利中航城、中国铁建国际花园，具体参考天啊，拯救增城的，不是21号线，居然是一个“拆”字 后半段。
至于一手，朱村站大华城东郡勉强还可以考虑，有旧改加持，又是朱村老城区所在地。
去到山田站，对于天河上班族就非常不友好了，看看那边楼盘一手二手价差就知道这里的泥潭有多深。
网上常说能买天河就不买黄埔，能买新塘就不买21号线，这话也不算错。但这里强调的是不同区域、版块的总体层面的PK。
在预算有限的情况下，又回到了鸡头凤尾之争。新塘胜在距离近、发展早、规划更好，21号线则是大品牌多，物业好，小区新。
通勤时间，以白江、凤岗为例，珠江新城通勤时间，早高峰算上换乘，白江相比少15分钟左右，其余时间相差10分钟内。
所以，21号线地铁盘跟13号线非地铁盘（2公里内）通勤时间相近。
200万预算，21号线地铁盘PK新塘，考虑的点大致如下：
新塘地铁两房，因为近，还是会有不少过渡型买家。80方以内有竞争力，80方以上勉强，90方以上直接抛弃。
新塘非地铁盘，重点看小区自身颜值、保养维护情况，通往地铁方便程度，以及周边环境，不好的话近期是否有拆迁可能。
简而言之，200万预算，选择地铁口小两房或者不差的三房房源，非地铁口，则选择自身有看头周边有盼头的小区。
不然，21号线确定性强的版块比如凤岗，或者至少地铁通勤方便的大品牌也是值得考虑的。
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