想体验一把做塘主的快乐么？
想知道坐拥9栋楼，月收租160万是什么感受么？
它来了，公募REITS的脚步近了。本周首批9只公募REITS产品即将发售，只需1000块，就可以让普通人也能感受包租婆和包租公的快乐。
等等，什么是公募REITS?
REITS, 全称REALESTATE INVESTMENT TRUSTS, 是不动产投资信托基金的意思。
听着很高端，但原理很简单，举个例子：
你在北京CBD看上了一栋写字楼，你听说已经有几家大企业已经签了长期租约，未来十年租金稳定有保证，预计每年租金收益率5%，同时根据过往北京商业地产每年涨幅，虽然现在房价增速放缓，你预测每年仍可增值7%，加在一起一年预期收益率12%，妥妥跑赢通胀。
房东正好有意出售，价格1000万，你一看钱包，自己有1万，只差999万了。
但你不想放弃，你到网上发了一个帖子，说这里有个写字楼，每年收益12%，大家一起盘下来。
结果有999人响应，每个人拿出1万块，和你一起买下了这栋写字楼。从此，这1000个人都过上了包租公和包租婆的美好生活。
当然，实际操作中还有一些很现实的问题，比如：
我没有管理经验，谁来负责这栋写字楼的日常招租和管理呢？
公募REITS配备了三个基金经理进行专门的运作管理，同时规定原始权益人战略配售比例不低于20%，保证大家始终在一条船上，利益一致。
另外，写字楼每年租金交给谁呢？我怎么能保证每年的收益都会按时分配给我呢？
公募REITS也有规定，分红比例至少90%，每年至少分红一次，管理人在发行产品时都会写进合同。
房地产流动不好，如果我需要用钱，份额需要转让怎么办？
本次发行的公募REITS为可上市交易的封闭式基金，如果需要用钱，可以像股票一样在场内卖出。
目前上市涨跌幅上限为30%，上市首日涨跌幅上限为10%，场外申购的也可以转托管到场内进行交易，完美解决流动性问题。
这样看来，购买门槛不高、流动性问题也有解决方案、收益预期似乎也比银行理财有优势，公募REITS是要逆天么？
非也非也，虽然公募REITS确实不错，但也有一些隐藏的坑，需要在动心之前了解清楚。
1 股权VS债权：想象空间和确定性的博弈
传统的固收类银行理财，底层投资投向债权居多。
比如债券，发行时就会说明“期限3年，每年利率6%”，每年到手的收益是有明确预期的。
但股权就不一样，你持有一栋写字楼，每年能收多少租金，和管理人的水平以及市场行情都有很大关系。
除此之外，每年的增值幅度波动性也很大，比如2014年全年房价就基本没涨，2017年一年就实现翻倍。
虽然从长期看我们可以测算出一个收益预期，但是针对某个年份，不确定性还是比较大的。
聚焦到本次即将发行的9只基础设施公募REITS,主要投向为高速公路、仓储物流、产业园区等项目，大家更加熟悉的酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目并没有纳入试点范围之内。
从项目要素来看，特许经营权类的项目未来成长性相对较弱、预期更加稳定，适合那些习惯购买固收类理财产品的客户。
比如浙商的沪杭高速项目，收益来源主要是高速公路的过路费，首创的水务项目主要收益来源是污水处理的费用。作为公用事业，刨除掉一些小概率事件（比如疫情期间免高速公路过路费），整体收益还是比较稳定的。
对于具备不动产属性，需要通过租金和资产升值获得收益的产权类项目，比如这次发行的普洛斯仓储物流项目、张江光大园项目，从2021年以及2022年的预计现金分派率只有4% 能看出，整体预计分派率并不高， 和目前的银行理财区别不大，这类项目前期主要还是依赖租金收入进行现金流分配。
不过，由于未来具备一定增值空间，这类对标产权类项目的产品上市后的业绩弹性会更强，基金交易价格弹性预期也会更高，二级市场流动性也会更好，更适合投资者通过场内二级市场进行买入交易。
不过，不管哪类项目，预期分派率只能作为参考，实际到手收益多少，并不能完全确定。而距离大家生活比较遥远的仓储物流，产业园，高速公路等项目也增加了大家评估资产质量的难度。
从身边小伙伴的反馈来看，大家普遍选择观望，主要还是对底层资产没概念、不熟悉，这也客观要求销售机构要花更多时间来进行投资者的普及和教育。
2 二级市场流动性有待观察
从投资者结构上来看，公众投资者持有份额不得高于24%，其余均为原始权益人和机构投资者持有。
从主流机构投资者的预期来看，大部分仍然把REITS作为类固收产品看待，以长期持有为主，场内交易可能并不会很活跃。
同时，传统的封闭式基金每周发布一次基金资产净值和基金份额净值，但对于基础设施基金来说难以做到。
以中金普洛斯仓储项目为例，根据基金合同，中金是半年一次采用成本法进行估值，考虑到实际的资产增值和较大金额的分红，估值的大幅偏离基本无法避免。
因此，上市后，交易价格的波动应该很大，不会缺少折价买入的机会。
从我个人需求来看，我会优先关注浙商沪杭高速公路项目，其他项目可以观察二级市场交易情况再做决定。
等哪天我买了这些公募REITS后，我的备注就改成：
“一个坐拥中国核心高速公路、产业园区、物流设施的亿万富翁
虽然只是亿分之一。”
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