熊猫贝贝专栏内容：地产话题第一百四十四期（NO.144）
专栏内容：一文盘点关于公寓投资的核心逻辑
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地产话题：炒房暴利时代终结，投资房产还有机会吗？（NO.138）
投机可耻，投资可行，这是本文的前提共识。
而真正意义上的房产投资，不谈商品房，而是商办工物业（商铺，办公，商住，工业等）。
本文就和各位朋友聊一聊：关于商业属性的公寓产品的几个核心投资逻辑。
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成都一公寓楼外景，图片来源：网络
投资公寓，盈利保值的核心，和价格涨跌无关：公寓（商住性质）有什么特征，在投资以前一定要清楚。
这里只说几个关键词：40年产权，没户口，没学位，没燃气，水电商用标准，公摊高，税费高……
当然也有优势：租金高，地段好，面积小，形象好……
至于有没有这些优势，还得看个人眼光，但是关键词本质基本跑不掉。
如果是买公寓，买商铺，买写字楼这样产品，还指望和买商品房一样，依靠房价快速上涨带来的利差获取利润，那是痴心妄想。
趁着2020年这个疫情的影响，深圳房价暴涨还有最近几天热门的“原油宝”事件做背景，这个时候谈一谈投资逻辑是非常合适的时机。
房产投资，在中国一直就是一个伪命题，年回报率不到2%的租赁收入，被动辄10%的涨价所掩盖。
所以笔者以前的文章里面，反复强调，中国的房产不是投资，完全是投机。
商品房只看价格涨幅，不看租金回报，直接拉低了市场上用于租赁的其他物业，商业物业还好说，毕竟有营业额参考，但是公寓产品就很惨。
因此，如果房价持续上涨，中国买公寓商住房产谈投资，就是伪命题。
那如果房价成功被控制住了呢？我们先不讨论涨跌，其实只要房价的涨幅低于GDP的增长，中国的商品房就完全失去了投机市场的青睐。
价格涨幅不能带来收益的时候，沉淀了大量资本的房产，就只能通过租赁收益来获取回报。
这才是房产真正的投资逻辑：盈利保值收益的核心，是租金。这是第一个核心逻辑。
投资公寓，连回报率和静态回报年限都不会算的，还是不推荐进行投资了。
从产权年限上来看，如果是40年的商住公寓，回收成本（一次性付款就是房价总额，贷款还要算上10年利息）的年限不能超过产权年限的⅓，也就是大约14年-15年的样子。
以一套静态成本（不含利息）40万40㎡的公寓为例，回报周期如果按15年计算，那每年租金就需要26666.7万，按月2222元。然后看看周边的同类产品租赁价格，参考一下普通商品房住宅价格和农民房价格，一目了然。
一般的规律，在相同面积下，公寓租金=1.5倍商品房租金=2.5倍农民房租金。
也就是周边一套80㎡的商品房（两房或者小三房）的租赁价格，至少也要达到2400元左右。
这个是比较理性的投资回报测算线。
投资公寓，只看价格，只看租金，完全不用关心物业的价格涨跌。
没有这个认知，不要想着投资公寓。
成天想着涨价盈利的，是一种追求“躺赚”的懒惰投资心态，房价不涨，秒变“躺亏”：
按当下商品房的租赁回报，全中国没有一个城市能对冲月供成本的。
公寓这类商住产品，涨价比不过商品房，转让手续税费成本又高过商品房，水电使用成本也高，还没有户口学位，如果核心的投资盈利的方式和商品房一样，那注定是没有任何竞争优势的。
所以鼓吹炒房的群体，从来都是不屑于公寓产品。
这里就产生了第二个核心逻辑：时代的变迁，淘汰的不仅仅是一个阶段的投资理念，更是会有全新投资机遇不断出现，谁先看见，谁先把握，才能抢占先机。
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公寓投资中必不可少的转移心态：投资公寓，首要考虑就不是拿来自己住的，投资就是投资，这个心态不转变，很容易被套牢。
投资公寓，水电，物业费和装修家电越贵越好！
投资就是投资，和自己住一点关系都没有，如果要自己住，根本不要考虑公寓。
物业投资价值体现的两个方面，一个是物业环境的投入，这个是硬投入，另一个就是物管和使用环境的成本，也就是物管。
而物管的水平和档次，是需要收益来支撑的，没有基本的利润，还追求高回报高质量的服务，背离市场规则。
重申一次，投资不是投机取巧，是理性的资金投入和合理回报追求的过程。
公寓想要租金高，卖相好，环境好，就一定要有必然的前期投入和一个好物业公司。
物业费不一定能够决定服务品质，但是高物业费总要有高的原因吧？
然后把这些成本转移给租户，只要好租，产品具有竞争力，所有的成本都可以摊薄和转移。
业主能赚钱，租户生活有品质有保障，才是良性投资逻辑。
至于水电，装修，家电成本的提高，其实也是在筛选租户和考验租户的承租能力。
投资公寓，锁定高收入，高素质，高要求的“三高”群体。
特别是以单套，或者为数不多的公寓作为投资入门的群体，要提前树立的心态。
中低端大众住房租赁市场，除非有基数（就像城中村和农民房），管理成本另说，没有基数基本谈不上盈利，而且因为住户层次（这个不能否认，现实存在的情况）的问题，劳心费力跑不了。
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用酒店经营的心态来看待公寓租赁经营：能短租就不长租，租赁合同不过年（最长签一年），定期更换房客，阶段清退房客。
有计划要投资公寓产品的，最好把上面这几个经营原则，好好读几遍，品味思考一下。
投资不谈感情，租客和业主的关系没有必要掺杂没有意义的人情世故，生意就是生意。
没有主客之间人情纠葛，是做物业租赁生意的重要原则。
这个话不太好听，但是人情生意就必然会损害经济关系。
就像疫情期间，很多租客因为收入受损，就依仗和房东的关系，提出免租减租，那银行会减免房东的月供吗？房东损失的收入难道就不是钱？
客观理性的来看这个问题，没这么难吧？
笔者有位朋友，姑且称为A君吧，就是成功通过公寓经营实现收入自由的案例：
A君是安徽人，在上海的地产行业打拼了20年，挣的钱一直跟不上上海房价，属于典型“沪漂一族”的代表。如果不是2016年开始投资公寓，自行运营，或许他到今天还是默默无闻的“沪漂”。
A君从买第一个公寓（大概面积只有48㎡，套内面积30㎡左右的小公寓）开始投资，就定下了五个标准：
1、全套酒店用品配齐备用，短租1-15日，每天租金260元。（周边快捷酒店行情300元）按天支付。
2、短期租户，以1个月为单位，3个月为限，月租金4500元。按月支付。
3、中期租户，以3个月为单位，半年未限，月租金4000元。按季度支付。
4、长期租户，按年为为单位，合同最多只签一年，月租金3800元，并且需要一次性交纳半年租金。
并且租户1年期满以后，不再续约。
5、不和任何金融机构合作，不做租金贷款业务。
其他的经营管理就不细说了，通过这样的模式，A君到2020年这4年来，持有收益的公寓已经超过50套，除开必要开支和关联贷款，每月收益不低于20万。
这和传统房屋租赁业务的逻辑完全不一样，追求短租，定期清退租户，对长期租户的高压风险管控，才是公寓投资经营的逻辑。
不定期清理房客，怎么涨租金？
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SOHO生活，LOFT小两层，是公寓投资最大的骗局：公寓投资，必须专一，才能赚钱。
和其他物业租赁行业不同的是，公寓租赁，对于经营的依赖和管控，是很重要的。
商铺只要有人租，业主只需要关心租金收取和业态，经营可还有市场和消费管着的。
工业物业更是轻松，基本上生产单位要全面负责。
但是公寓的租赁，没有管理，就是灾难。
特别是SOHO这个概念，简直就是世纪谎言：楼下办公，楼上住人，听着是不是很理想美好？
现实总是比较骨感无情的，笔者经过对多个SOHO类型的公寓产品（已经营）进行走访研究，基本上都属于脏乱差，办公档次和环境差，毫无居住品质可言的边缘产品。
外立面再好看，大堂再漂亮，也不能掩盖这样产品经营理念带来的长期负面影响。
把工作和私人生活混为一谈，就是典型逆反人性，试图四处逢源，兼顾讨好的一种投机心态，在这样心态引导下的产品，没有投资意义。
至少是没有长期持有收益回收的意义。
办公和居住的环境完全不同，混为一谈互相干扰，价值下降。
至于“买一套，双钥匙，两份租”这样的模式，除非是居住需求挤压，不然价格不比农民房便宜，环境不比专业公寓好，有投资风险。
LOFT这个……有体验过的都知道，办公和工作室都挺好的，要住人那是难受的。
投资公寓，就要奔着住为专一用途，不要被一些偷换概念的营销手段给带到沟里。
公寓，就是用来住的，想用一套LOFT或者SOHO来多赚点办公的钱，得不偿失。
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投资公寓：地段是最核心的价值：投资公寓，最最最核心的价值点，还是地段二字。
房地产发家的李嘉诚，就深谙此道：
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投资商铺都知道人多，路口的地方才好租赁，那对于公寓来说，这个地段就更重要了。
公寓的回报价值核心，就是极佳的交通便利和区位优势。
如果没有这个优势，完全不能商品房进行市场竞争，不管是租金还是生活品质。
最理想的公寓投资，是需要有租赁群体的需求来支持的。
能为租赁群体提供的工作就近，消费就近，繁华就近，经营就近……等等的便利，才是公寓“值钱”的核心保障。
而这样的地段，用最直白的词语来总结，就是“城市中心”。
在不同的城市，都有这样的地段和位置。
这样的位置还有居住属性的商品房和城中村农民房少的特征。
这样属性的公寓，在北广上深这样的一线城市租金情况很好，在等同面积的情况下，是住宅的3-5倍。
还一房难求。
而在城乡结合部，郊区，甚至是人口稀少的3-4-5……18线城市的公寓。
说句不好听的，基本都是开发商拿办公商业面积没办法处理而衍生出来的“副产品”，还是那种有严重副作用的“副产品”。
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没有地段，繁华，工作便利，交通优势的公寓产品，绝对不是少数，结合上面几点一看，这样的产品就是投资大坑。
公寓的地段附加值，甚至比公寓本身的价值，还重要。
投资公寓，要看这个公寓是否“值得用”，而不是看这个公寓是否“值多少”。
那句话怎么说的？
“宁要城里一张床，不要乡里一套房”。
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