通州有多大？根据相关数据看，大概906平方公里。包括副中心、宋庄、台湖、马驹桥、于家务、永乐店以及西集等购房版块。
买房方面，资深从业者 本地人“六十只羊”老师推荐优先购买副中心区域较为稳妥。其中副中心区域又分为通州老城区以及新城三角区。
通州老城区大概就是从地铁八通线八里桥站至土桥站这个大概范围，近几个月，果园、九棵树、梨园以及临河里沿线已经为大家介绍过新华联家园、蓝调沙龙、云景北里、DBC加州小镇以及华业东方玫瑰等等小区。
今天给大家聊聊：北苑商圈。这可能是目前老城区最繁华的商圈，万达广场、潞河中学、地铁八通线北苑站，往东直接上京通快速到市区。
通州目前有一个其他区域没有的独特现象，只有次新的标杆二手房才能保值（zeng值），稍微差一点的小区或者标准老破小无论这几年大盘怎么变化，他们都不会动。虽然这几年副中心很吸引人，但这类小区要慎重入手。
目前北苑商圈目前的次新二手房以富力金禧花园、万方家园、帅府园等几个小区为代表，二手房挂牌价格普遍已经破6万，隐有到破7万的趋势。
通州老城区中北苑绝对是最值得考虑的。配套、交通等都更为优秀，而且距离市区的距离最近。价格也能够反映一定实际情况。
但需要注意的是，这片区内的小区普遍处于航道下，如果您是一个特别喜欢安静的粉丝，需要慎重考虑。（但侧面也说明航道对房价并非是决定性因素）
富力金禧花园
是目前次新中的代表小区，羊老师、铁粉平爷都十分关注，今天会重点进行介绍。感兴趣的粉丝也可以留言讨论。
1号楼实景图
交通方面
富力金禧花园西门距离地铁八通线北苑站约1.3公里，实测开车约6分钟。测算的步行时间约20分钟。从作者的个人理解，超过1公里的小区都不能算作是地铁盘了。这是富力金禧花园的一大遗憾。
自驾方面，出小区往北到新华西街随后往西即可上京通快速，或出小区往北到北苑南路，京通快速、广渠路皆可选择。路很便捷，高峰期的拥堵咱不提了。
配套方面
富力金禧花园所处的北苑商圈，目前某中介已经更名为“万达商圈”，商业配套丰富程度自不用多说。富力金禧花园距离万达广场约1公里。旁边还有国泰百货、八里桥市场。
教育配套，这是富力富力金禧花园的亮点之一，小区西门外隔着一条不宽的新仓路就是后南仓小学。根据“羊老师”介绍，比较被本地人认可。（其他话不能多说了）小区周边一公里范围内还有首都师范大学附属中学、通州区第二中学以及通州区潞河中学，三所中学。
医疗配套，小区东侧隔一条马路即为首都医科大学附属北京潞河医院（三级综合医院），距离北京中医药大学东直门医院通州院区（三级甲等综合医院）约3公里。
北京中医药大学东直门医院通州院区实景图
配套，北苑是通州老城区最强的，毋庸置疑。
户型方面
小区目前主要户型为约62㎡一居、约90㎡两居、约130㎡两至三居、约138-144㎡四居。目前挂牌房源中主要以约90㎡两居为主，报价普遍500-600万之间，这也是小区最“走量”的户型、价格。
整个小区共5栋楼，北侧的1、2号楼为高层板楼，南侧3、5、6号楼为高层塔楼，有塔楼必然就会有东、西、北向户型。
小区目前两居中报价在530-540万左右的约90㎡两居，基本上是东北或东向户型。户型谈不上好，但对比南、南北两居报价普遍低近70万。
南、南北的两居户型就相对不错了，虽然不是南北通透的三面宽户型，但面宽、布局相对不错。报价基本在600万左右。
这个价差如果计算在首付上，其实并不算太高，从舒适度以及未来保值上，个人建议能垫脚尖的粉丝还是选择南、南北向房源。
其他方面
小区是完全人车分流设计，地上无任何车位，包括访客车位。整个地上部分全部为绿化，整体绿化保持的相当不错。
小区单元门、大门门禁系统完好，保安相对负责，外卖、无出入卡的人员进出比较费劲，但“尾随”近小区也不是很难，比佳爷他们家那种物业还是有一定差距。
园林实景图
电梯是少有的需要刷卡才能够到相应楼层设计，对于安全性比较有保证，但不可否认的便利程度稍有不足。（目前的部分豪宅可刷手机、刷脸。）
标准层实景图
外立面比较上档次，标准层地砖、墙砖，一层大堂也比较气派，整体品质感不错，如果你看过富力又一城，整个的感觉是十分相似。
儿童活动空间
缺点方面
① 小区物业管理方面有待提升，楼道内的自行车、杂物，小区角落里的垃圾，一定程度上拉低了小区品质；
② 置业顾问介绍，目前小区的停车位相对紧张，车位配比并不能跟目前的新盘相比较；
③ 多数户型的得房率在70-75%左右，甚至有户型不足70%，这个就比较差了。
楼道内的自行车等杂物
这宽阔的大堂，公摊那是低不了的。
总之，如果您的工作范围在东部2-5环。预算在530-600万，北苑版块的富力金禧花园绝对值得关注。自住 保值，问题不大。
北苑版块内目前还有新房，北京东湾、福星惠誉·京澜誉府两个小区，个人并不是十分推荐，原因主要是小开发商后续的交付品质、物业服务等需要“验证”，不如考虑所见即所得的次新二手房。
或者往东走两站的九棵树商圈，买一个“捡便宜”的新盘，阳光城 城建开发的“国誉未来悦”，目前得到的消息，户型为55-139㎡。
目前城市展厅已经开放（感兴趣的可私信留下联系方式，为您推荐靠谱置业顾问）
该项目是粉丝们称呼的商品房共有产权项目，个人持有80%产权，此前媒体消息价格上限为7万元/㎡，80%个人产权实际即意味着购房人仅需要单价5.6万元/㎡买房即可。与我一直负责的共有产权房不同，这类房源的产权未来可以回购。
不多说了，8折买房是真香~~
北苑商圈内目前除次新盘外，还有2010年左右的天时名苑这类小区，上周直播中有粉丝问我值不值得买，特别去考察了一番。
107㎡两居报价520万，75㎡一居报价354万，有电梯。从北门出到地铁北苑站距离约500米，小区对面就是万达广场。半人车分流，小区有一定绿化。
缺点是谈不上品质的高层社区，总之就是中规中矩。预算有限的刚需，从自住角度看，绝对可以入手。但类似于DBC加州小镇、新华联家园等小区，zengzhi希望不大，需要提前知晓。
整个通州的老城区“横盘”的很大原因是双限政策，但六十只羊老师也谈到其实真正落地的对这个区域的利好是十分有限的，很多人的期望值很高，实际呈现一般。所以，品质次新能保持相对的zengzhi，但一般小区就有点难了~~（买区域的标杆，准没错。）
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