深圳出现首例免赎楼带押过户，听说，欠款300万可以省6万？
上周，坪山公证处发布的这则消息，激起大家对深圳楼市久违而热烈的讨论：
例如，二手房市场要起来了。
又例如，不用赎楼了，做担保赎楼业务的公司要倒了。
但是！
深扒之后，我发现大家可能兴奋得太早了。
“深圳首例”的交易标的，并不是普通二手住宅。
深圳首例“免赎楼带押过户”
交易的是写字楼
上周，坪山公证处宣布，该处用两个月时间完成了深圳首例“公证提存 免赎楼带押过户”的二手房交易服务，此次交易涉及十几套房产，4000多万交易资金。
知情人士透露，这一笔交易并不是二手住宅，而是写字楼物业。“买方一次性付款买了写字楼，原业主面临诉讼的风险，所以找公证处做了一个全款资金监管手续。”
南方 的报道透露出这笔交易更多细节：“房子‘双押’（先后两次抵押）在民间金融机构，买家以公司名义购买，并一次性付款。”
@深圳买房计划 咨询坪山公证处，工作人员回复称，这项业务暂时只推进到查封房产、不良资产方面，之前做的也是不良资产，普通二手房暂时还做不了。
其透露，目前这项业务还在探索期，在首付款能覆盖原业主欠款的情况下，实现“免赎楼带押过户”的可能性更大。
根据坪山公证处这项“公证房产交易管家”业务的推介资料，在操作流程上，传统的赎楼环节押后处理，先过户、放款银行办理二押后，再归还原贷款解除一押。
▲来源：坪山公证处
“这种模式一定程度上能化解查封房交易难的问题。”从事查封房业务的王宸说。
他介绍到，查封房的买卖流程原则上跟普通二手房一样，需要先赎楼，而区别于普通二手房的是，查封房的赎楼费非常高。
“普通二手房如果是用现金赎楼的方式，费用大概在万5/天-万8/天之间，查封房的利息大概是查封金额的6%。因为不能确保赎楼后有没有其他债权人申请查封，风险大，资费高，也没几家金融公司敢做。”
坪山公证处推出的“免赎楼带押过户”模式，则规避了赎楼资金的风险。
在这种模式里，担保公司并非完全退出交易，它依然是重要的角色——虽然免赎楼，但需要担保公司出具保函给银行，风险仍由担保公司兜底。
能否覆盖到普通二手住宅交易？
业内人士：短期难实现
查封房产、不良资产，这些在深圳房产交易市场里毕竟还是少数，我们更关心的是，普通二手住宅交易什么时候能实现“免赎楼带押过户”，这才能降低普通买房人的成本。
对于这项业务覆盖到普通二手住宅交易，王宸觉得短期可能性并不大。
在他看来，二手住宅交易要免赎楼带押过户，需要协调各方的成本很高，坪山公证处作为一个事业单位，很难去推动。
“一笔二手房交易里，涉及到的利益方很多，买卖双方、双方银行、中介、担保公司等，每一方都是逐利的。因此，没有益处，它们没有动力去推进这个事情，如果买卖双方的贷款银行是同一家，实现的可能性大一些。”
他分析，在这里面，银行和中介的利益可能会受到影响。“对担保公司影响不会很大，新模式也需要担保公司的参与。反而是公证处会赚走银行短期放贷的利息。”
这个模式如果想应用到深圳普通二手住宅交易，汪宸认为，可能需要自上而下来推动，出台政策给予支持。
而在珠海、深圳两地从事赎楼担保业务的付延同样认为难实现。
“对客户来说，免赎楼当然是一件好事，毕竟交易成本降低了，但目前概率比较小。”
以珠海为例，珠海年初就提出免赎楼政策，很多银行都表态可以做。“据我了解，到现在没有成功的案例，该赎楼的还是赎楼，这里面还是会有很多限制，涉及到很多环节。”
从风控的角度，广东华商律师事务所周争锋律师则认为，目前流程尚有缺失。
他说，珠海、济南推出带抵押过户的核心是，增加了过户的预告登记和抵押权的预告登记，这两个预告登记，对外有对抗效力。签订完买卖合同以后，就可以办理这两个预告登记，提前锁死买受人。
“没有抵押权预告登记，银行的风险很大，流程上根本玩不转。”
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