按照产权类别来说，一般有大产权房和小产权房的区别。
大产权房
由国家颁发产权证的叫做大产权房，包括40年产权、50年产权和70年产权。我们平时所说的商品房，就是大产权房。
小产权房
小产权房并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。是指在集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。乡镇政府发的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
小产权房主要存在的问题
小产权，只有部分产权，没有产权证；小产权不受法律保护没有拆迁补偿；小产权房屋质量没人监督，存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题；小产权由于没有正规的产权证，不能作为抵押或上市出售。而且小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，也就是说，买小产权房不能贷款，只能一次性付全款。
小产权房无论是宅基地转让还是小产权房买卖都具有较大法律风险，大家务必谨慎对待。
商品房的土地使用权和房屋所有权
我们所说的房屋产权实际上由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权和土地使用权的区别在于：房屋所有权的期限为永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失（住宅楼设计寿命一般为50年）就能一直享有，房产证里是没有期限登记栏；而土地使用权是有期限的，比较常见的是40年、50年和70年，且会在土地使用权证上明确标注。
产权年限
我们平常的住宅建设用地最高是70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地，以及综合用地，最高为50年，而商业、旅游和娱乐用地，最高只有40年。所以40年、50年和70年这三种不同产权的房子，用途是不一样的。。
产权年限的区别
1.40年和50年产权的房子一般属于商业用电用水物业费，商水商电物业费大约为民水民电2倍单价以上，物业费远高于住宅物业费；70年产权的房子水电费价格收取按照民水民电标准收取。（西安有些50年产权的房子是按照民水民电标准收取，具体看小区情况）
2.40年产权和50年产权的房子不能落户，也没有学区划分；70年产权的房子可划分学区。
3.40年和50年产权年限的房子不能公积金贷款，而且商贷首付比例高（一般为50%），贷款年限有限（一般最长为10年）；70年产权可以公积金贷款，可以商贷，最长期限为30年，首付最低30%-40%。
4.交易税费差异大，40年和50年产权，出售时征收高额税费，税种繁多，70年住宅根据房屋类别征收相应的个税，契税，增值税等税种，相对来说税率低的多。
产权到期了怎么办
根据中华人民共和国物权法 第一百四十九条规定现行有效
发布：2007-03-16实施：2007-10-01
十二届全国人大五次会议闭幕后，国务院总理李克强在人民大会堂三楼金色大厅会见中外记者并回答了记者提出的问题。李克强总理说：中国有句古话，有恒产者有恒心。群众对70年住宅土地使用权到期续期问题普遍关心可以理解。国务院已经要求有关部门作了回应，就是可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》明确提出：“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。
土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主，如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。具体根据地方政策调整。
对土地使用权到期后的续期问题，还在深入调查研究，并将会积极提出相关法律安排建议。
欢迎关注，为您提供更多实用讯息。
,
