踩着“金九银十”的尾巴，锦江大院“红”了一把。
10月30日，华发统建•锦江大院首次开盘，建面约214-303平米的126套叠拼产品，当天就成交106套，去化85%，创下了2021年成都叠拼市场的新销售记录。
锦江大院本次开盘的叠拼产品，主力总价段约600-1000万，而且还是清水交付。客户自己装修入住，恐怕还得花两三成的房款。
据锐理数据，2020年大成都500万以上住宅在总成交中的占比只有2%左右，中心城区也只占比4%。这么一对比，就足以说明问题。
不光如此，在今年的成都楼市，还有卓越晴翠、德信麓湖云庄、奥园麓语ONE、保利西堂里院、绿城凤起兰庭、西樾锦宸等别墅产品开盘有不错的去化，业内对叠拼产品的关注度也进一步提高。
销量创新高
作为别墅的一种类型，叠拼以前在成都楼市是没有太多认知的，有人说他“不伦不类”。这一点可以从销量上来证明，2016、2017、2018年，成都叠拼的销量都在千余套徘徊，而且多数都在城郊。
（数据口径：备案成交）
2019年，成都叠拼销量一下子就上升到了3608套，销量环比增加了约154%。
2020年，叠拼销量又上了一个台阶，突破了四千套，环比增加了28%。
2021年前十个月，成都的叠拼已经成交了5445套，已经超过了2016-2018三年的总和，全年有望突破六千套的销量，再上一个新台阶。
从销售价格来看，近五年，叠拼产品的销售价格也从11368元/平米逐步拉升到了22087元/平米，而且首次迈过均价2万的门槛。但是，今年叠拼供应却没有明显增长，前十月供应了6824套，与往年同期持平；新入市叠拼的挂牌均价约24407元/平米，价格倒是一直上涨的。
（数据口径：备案成交）
具体到楼盘而言，2021年1-10月份，四川乐居监测到有超七十个楼盘有叠拼类的产品入市，大多数都是高低配的形式，也有少数楼盘是纯叠拼项目；高低配和纯叠拼的优劣，我们后文再做分析。
叠拼是开发商产品实力集中展现，所以在成都的品牌开发商几乎有打造叠拼产品，叠拼产品“内卷”得厉害，特别是在主城区和天府新区。以下为各圈层中叠拼的典型项目（仅统计已拿证项目）：
主城区：首创禧瑞光华、悦蓉东方、保利西堂里苑、西樾锦宸、城投绿城凤起蘭庭、中粮武侯瑞府、建发央玺、人居九林语、中海浣云居、新希望天府锦麟壹品等；
天府新区：奥园麓语ONE、中海麓湖公馆、德信麓湖云庄、卓越晴翠等；
近郊区：大发璞悦珑山、和泓紫山云庭、金科博翠山、花样年香门第世家、金科中梁美院、蔚蓝卡地亚•黑钻、佳兆业珑樾壹号、中海云麓世家、奥园半岛ONE、龙湖颐和上院、华侨城碧桂园莫奈的湖、东叁金茂逸墅等。
远郊区：领地天府兰台、龙湖江天阙、龙湖舜山府、中粮•原山、弘阳玖峯、领地观江府、城投锦溪城、邑城大院、滨江壹号院、海伦堡大唐•玖悦澜湾、蜀道蓝城桃李春风、铂悦世家。
从总体来看，成都的叠拼供应有以下几个显著的特征：
1、集中在主城区、天府新区、近郊区的高价地项目上，楼面地价>15000元/平米的地块上基本都有叠拼；
2、整个市场以上中下三叠居多，双叠拼较少；单套叠拼建筑面积主力在200-300平米左右，小于200平米的算作是入门级叠拼，大于300平米的可以算作豪华叠拼。
3、一般都是高低配的形式出现，叠拼 洋房、叠拼 高层、叠拼 配建统筹住房/租赁住房等；分组团看，叠拼部分的容积率明显低于高层组团。比如新希望锦麟府项目，占地面积约144亩，地块容积率整体为2.5，其本月取证的97套合院组团，对外宣传的容积率约1.0。
叠拼为何凶猛？
原本就被边缘化的叠拼产品，为何这两年量价齐升、供销两旺呢？乐居认为，可以从以下几个角度去分析：
1、政策使然。
早在2012年，国家有关部门就出台了“限墅令”，停止别墅类用地的土地供应，要推动土地集约利用。
2015年，成都出台相关政策，核心城区容积率小于1.0的住宅用地被叫停，土地供应向中小户型用地方面倾斜。
2019年，成都“限墅令”调整升级，停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。
相比独栋别墅、联排别墅，叠拼是在垂直空间上的延展，不但不会占用过多土地，而且土地利用效率明显高于独栋和联排。而且在一块较大的土地上，合理排布高层/洋房和叠拼产品，整体没有突破容积率和建筑密度的限制，也是合法合规的。
2、逐利
2017年，成都启用新的规划管理技术规定，大幅度调低了土地的容积率和建筑密度，同一块土地上能够开发的商品房（计容建面）大大减少。
（来源：《成都市城市规划管理技术规定（2017）》）
在可售商品房减少的前提下，如何才能提高产品的溢价空间呢？高低配无疑是一个非常优质的选择。
目前成都出让住宅用地的容积率普遍在1.5-2.5，部分可以到3.0，可售建面很少（跟以前4.0、5.0容积率时代相比），政府又严格限价，只有靠叠拼提高利润。
比如说，一个计容建面20万平方米的楼盘，如果全部做高层，均价2万/㎡，项目货值40亿；如果全部做洋房，均价2.5万元/㎡，项目货值50亿；如果全部做别墅，均价3万元/㎡，货值可以达到60亿（“限墅令”政策环境下几乎不能实现）。
如果换成高低配，假设做30%高层 70%洋房，货值可达到47亿，比纯高层提高7亿！如果是30%高层 70%别墅，货值可达到54亿元，比纯高层多了14亿元。
成都建发央玺
此外，从销售去化压力看，独栋>叠拼>洋房>高层；高低配中的高层可以实现快速去化，以缓解项目的资金压力。叠拼则用来树立拔高调性、树立形象，慢慢地去化也可以承受。高低配能够有效地平衡房企的利润。
3、客户需求
归根结底，叠拼供应增加，还是市场上有着这样一种需求。在房住不炒系列政策的作用下，人们的购房资格、资金都有限，买房必然要回归居住的本质；在人口老龄化、二孩政策、三孩政策的刺激下，叠拼产品在功能上具有复合性，也正好迎合了“中产阶层”的置业需求。
跟平层相比，叠拼一般都有2-3层的使用空间【部分双叠拼可以4层】：一层作为娱乐和公共活动，一层作为厨房、客厅和老人房，一层作为主卧、儿童房，此外还有花园、大阳台等配置，这样避免一些几代同堂的尴尬，每个人都有自己的活动空间，改善一步到位。如德商石榴•春和天骄这套上、中、下三叠的户型图，每套都有三层可利用的空间，其上叠总价约480万左右，中叠总价约430万左右，下叠总价约520万左右，清水交付。
（德商石榴•春和天骄户型图）
（德商石榴•春和天骄户型图）
（德商石榴•春和天骄户型图）
（德商石榴•春和天骄户型图）
跟独栋、联排相比，叠拼明显具有价格优势。比如今年7月15日取证的牧马山蔚蓝卡地亚四期，就是84套独栋别墅，建筑面积498-759平米，清水单价880-2700万元/套左右，不算装修成本的话，也都不是一般人能够承受的。目前，在成都主城区，约两百平米的叠拼，五六百万总价都还比较好挑选，相对亲民一些；装修甚至可以控制到房款的一成以内。
叠拼防踩雷
“买叠拼的人，十有八九都还没住过叠拼”。
这是坊间流传的一句话，其隐藏的含义就是购房者对叠拼产品不了解，可能是在置业顾问和开发商的大力推销之下才买了房。这样一来往往很容易触碰很多雷区。
首先，得有清醒的产品认识。叠拼是分级的，分入门级、改善级和豪华级，“尺度”是区分叠拼层级的关键，买了入门级的叠拼不可能享受到改善级、豪华叠拼的尺度、景观、配置等。
其次，成都市面上的叠拼多数是清水交付，而你去售楼部看到的样板间都是精装修的。早些年，乐居财经在参观葛洲坝紫郡兰园叠拼的时候，他们也是清水交付，总价大概200-300万元/套。开发商装了三个样板间，当时工程师说装修的造价几乎和清水房的造价相当了。开发商装修可能有营销的成分，是给购房者看的。据统计，别墅的装修成本基本都在房款的两三成以上。
再次，近两年，成都叠拼市场的产品异军突起，“内卷”得厉害，诸如独立归家动线、户户带花园、独立电梯入户、窗地比、大面宽、地下室利用、采光通风、退距、赠送空间、景观视野、私密性等产品卖点和细节就需要购房者仔细去比较了。
(锦江大院叠拼归家动线）
冯唐是这样描述他理想中的房子：“要有个大点儿的院子。有树，最好是果树或者花树或者又开花又结果。每年花树开花的那几天，在树下支张桌子，摆简单的酒菜，开顺口的酒，看繁花在风里、在暮色里、在月光里动。”
每个人心中都有一个别墅梦，有天有地有家人。
叠拼也许可以实现。
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文章来源:乐居买房
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