写字楼级别评判标准(国家标准划分商业办公楼等级)(1)

作者 hvac-木子李,首次发表于2021-8

我们在做办公项目时,首先要确定项目定位。通常的分类标准有:(国际)超甲写字楼、甲级写字楼、准甲写字楼、乙级写字楼等,不过由于国内未明确写字楼分级标准,可能业主自己也不清楚到底应按什么标准来建造,所以在项目中我们一般会拿已建成项目进行对标,结合国际物管公司的定义给出项目系统配置建议。

2021年4月1日实施的国家标准GB/T 39069-2020 《商务楼宇等级划分要求》,正式确定了写字楼的几种等级,根据国家标准定义,商务楼宇指为商务办公活动提供空间、设施及配套服务的建筑,分为三个等级,从高到低依次为:超甲级商务楼宇甲级商务楼宇乙级商务楼宇

写字楼级别评判标准(国家标准划分商业办公楼等级)(2)

可能因为是推荐性标准,大家不曾注意其中细节,但从个人从事机电顾问经历来看,按国内写字楼原始定义级别,可能很难对应达标。由于标准相对较高,后续开发商在写字楼建设时是否会参考本标准,我觉得要打个问号。

以下和大家梳理一下标准中超甲写字楼机电相关的一些数据和要求,大家不妨对比你们了解的项目,也对应一下看看您目前在做的超甲级办公是否能够达标。

一、产权规模

1、应为单一业权,业主持有量应为100%。

2、地上办公建筑面积应不低于50000㎡。

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人脉点评:上述标准要求基本能达到,高品质的办公楼一般为单一持有业态,目前市场超甲也基本是这个状况。

二、建筑空间标准

1、全装修交付

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2、大堂净高不低于8米,办公净高不低于2.8米,架空地台高度不低于120mm,配访客停车位不少于20%,充电桩不少于10%,办公配置行政卫生间等。

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人脉点评:

全精装交付基本没有问题,但是也有前期定了超甲标准,后期由于成本原因做了半精装的。

大堂的高度基本是能够满足的,办公的净高不低于2.8米,在目前很多城市层高不能超过4.2米的要求下,如果做VAV系统还是有点风险的。加上防排烟标准要求的排烟风管耐火极限包裹要求,要达标的话,方案前期机电与结构需密切配合分析。

架空地台:原超甲基本控制在150mm,后来慢慢降到了100mm,可能是为了挽救净高吧。

行政卫生间:一般都会考虑预留,但目前主要是预留排水接口。因为不确定性,加上客户自己喜好,也不太可能预留充足卫生洁具。

三、机电相关标准

1、电梯交通

1)流线:“人车分流、客货分流、后勤与客户分流”。

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2)电梯配置:每部电梯服务面积不超过4000m2,5min运载率不低于15%,可容纳担架梯不少于一部

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人脉点评:流线正常是建筑方案要规划的,但往往到电梯顾问进来,核心筒还要调整。做到以上分流原则,需要特别做核心筒规划。

电梯配置没有要求等候或者间隔时间,但对于5min运载率明显偏高了些要求,如果要达到标准,只有在人数上做做文章了。

四、暖通标准

1、新风:新风量供应每人不低于50m3/h,设分户或分区计量,设净化除尘设施。

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2、PM2.5要求:年平均浓度不高于35pg/m3,并设空气质量显示

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人脉点评:新风要求明显偏高,这个要求是五星级酒店要求,目前市场超甲办公能做到每人不低于40m3/h已经不错了,大多在30m3/h,有些为满足绿建做到36 m3/h,新风量的增加带来直接的两个问题:能耗增加和管道尺寸的增大,间接带来配机、电量、管井的增加。

设置空气质量显示,也陆续有办公在做,是亮点也是缺点,体现高品质的同时意味要被监督。

五、电力标准

配备充足应急发电设备,办公负荷指标不低于100W/m2

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人脉点评:超甲都会考虑应急柴发,特别是超高层项目,但是有些项目仅是为将来可能租户考虑预留,本条说的考虑充足,这个充足标准到底多少呢?

办公用电负荷指标不低于100W/m2,对于超甲也有这么建议的,这应该是比较高的标准了,直接带来的后果是变压器的增加。常规办公应该在70~80W/m2(含空调末端),其实还是要看将来客户是什么类型的。

六、办公噪音标准

该标准对于噪音的要求比较高。

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如下表:

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人脉点评:这个噪音级标准确实有点高,难度和代价还是有的,特别是超甲做VAV系统居多,机房往往设置在核心筒临近办公区域,之前也遇到了一个项目设计写的是45dBA,最后按这个验收怎么都不能达标,最后经过多次改造才勉强达标。

以上列举的是我们机电工程师在做项目中比较关心的几个问题,其它的具体要求及甲级、乙级写字楼标准,大家可以查看规范原文,希望大家留言发表自己的看法,如果是您的办公项目,您会建议您的老板按以上标准执行吗?

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