前段时间的楼市数据，相信不少地产人看了，心都会凉半截。
据克而瑞统计，2022年1-5月郑州市主城区商品住宅供应量大幅缩减，仅占去年主城年供应量的12%，同比下滑约67%，成交量190.77万m²，同比2021年，直接腰斩。
价格方面也开始下滑，成交均价由2021年的15780元/m²，下滑至目前的15137元/m²，跌了4%。截止5月底，这座主城区商品住宅库存22.5万m²，去化周期长达31.9个月。
数据很惨，而更要命的是购房者的信心。
郑州不断加码救市政策，但郑州市场却充满了烂尾、交房焦虑。
购房者第一时间关心的不再是产品如何？品质如何？而是会不会烂尾？能不能交房？
这也难怪最近这段时间，地产人聚会的氛围似乎变得异常平静。每谈到严峻的问题，总有人会出面直接打断：
“我们还是换个话题吧……”
那么，郑州房地产，到底还有未来吗？
01.
地产30年，由野蛮到有序
回顾郑州房地产的发展，1992年元年开启。
建业、英协成了最早一批蛮荒中的开拓者。
一年后，德亿、金成、中亨、银基、振兴、宏光、布瑞克、太极、中岳秀峰、天明、华林、姿华等粉墨登场。
由此，开启了郑州房地产开始蓬勃发展。
此后，正商，振兴陆续成立。
1997年，郑州相继有鑫苑、亚新、正弘、新田和清华园成立，郑州房地产迎来发展的第二波高潮。
郑州的房地产市场，在这些房企的不断探索中，一步步完善。
不过，与本土房企不断发展的同时，郑州房地产市场也开始迎来外来房企的冲击。
2006年，一个名叫升龙的闽系房企，在郑州的楼市崭露头角。利用郑州的城改，短短几年时间，边力压郑州本土房企，十年间（2006-2016），升龙9次杀入郑州年度销售金额TOP10榜单，成为楼市中举足轻重的存在。
升龙的成功，也吸引了更多的外来房企前来。
2012年，万科、金地、融侨3家外来房企进入郑州；
2015年，又有3家全国百强房企进入郑州，碧桂园、雅居乐便是这一年的进军领路人；
2016——2017年，融创、金茂、招商、等16家房企先后进入郑州；
2018年，又有世茂、电建、华侨城等8家百强房企进入；
到了2019年，已经有51家外来房企进入郑州市场，外来房企大军中，仅全国百强房企就占了47位。
如此多房企扎堆进入，看中的正是郑州市场的巨大潜力。
不过，与之同步而来的，就是“刺刀见红”的激战。
02
90%房企早已消失
相比南方城市，河南房企竞争相对弱一些，但竞争惨烈无时无刻，在过去的10年也有将近400多家河南房企逐渐消失。
▼滑动查看河南房地产企业100强名单
这是2010年的河南房企研究报告，列举了当时的河南房地产企业100强名单及代表项目。
其中有多少我们早已淡忘的名字？
到2020年，郑州仅剩了36家本土开发商：
第一阵营7家：
建业、正商、康桥、永威、鑫苑、绿都、和昌
第二阵营10家：
正弘、亚新、美盛、振兴、亚星、美景、浩创、信友、同信、星联
第三阵营14家：
中绘、裕华、瀚海、昌建、银基、豫发、新田、碧源、楷林、新东润、鸿宝、海马、普罗、瀚宇、第四阵营5家：
盛润、天伦、常绿、名门、华瑞
对比2010年的榜单，其中有多少企业是已经消失在我们视野当中。
站在2022年，曾列举的郑州仅剩的36家开发商中，名门、盛润的烂尾早已人尽皆知。
物是人非，时代变革惨烈如刀，背后都是累累尸体，未来还有几家能屹立不倒呢？
3
“寡头时代”来临
进入郑州市场的门槛不高，但要长期立足却很难。
拉出近几年的郑州销售金额排行榜TOP20对比，发现了一个有趣的现象——想要入围郑州销售金额TOP20的门槛价持续走高。
2014年，销售金额榜首78.27亿元，前十入围门槛是11.12亿，前二十的门槛是8.75亿。
2019年，销售金额榜首171.08亿元，前十入围门槛是60.72亿，前二十的门槛是35.34亿。
2020年，销售金额榜首147.55亿元，前十入围门槛是58.27亿，前二十的门槛是34.47亿。
2021年，销售金额榜首115.34亿元，前十入围门槛是52.8亿，前二十的门槛是25.92亿。
而在近10年，郑州楼市保持了1000-2000万方成交量。在相对恒定区间波动的背景下，可以预见：
10年前，郑州市场僧多粥不少，大家都能吃饱；
现在，郑州市场僧很多粥减少，少数人能吃饱。
房地产行业正在加速洗牌，优胜劣汰，“寡头时代”已来！
一份数据也证明了这点。
2022年1-5月份，在市场普遍遇冷的环境下，这20家开发商一共卖了262.04亿元，占郑州整个市场的半壁江山。
其中，榜单前3家保利、正商、万科分别占比：11.44%、10.19%、8.9%。
2022年，郑州房市正式进入豪强时代，无论本土，还是外来。
而项目榜单更明显。
郑州楼市前十名热销项目基本被保利、万科霸占，正式拉开“寡头时代”。
04
房地产还有未来吗？
对于房企来说，如今的市场环境的确遇到了一些困难。
比如，比如市场信心问题，房企间的竞争兼并问题。
不过，一个值得肯定的是，房地产并不是没有机会。
统计数据显示，从2012年~2021年郑州主城区商品房供求走势图来看，郑州主城区每年商品成交量均在1000平方米以上，其中2018年达到了峰值，成交了3860.3万平方米。
这是一个人口上千万的城市，一个年成交上千万平方米的市场，无论如何都不应错过。
知乎上，知名操作盘手“房地产Ren”写下了他对行业见解和认知。
这值得我们做深思。
如今房地产行业已经过了遍地捡钱的时代，地产人对于市场对于行业应该有更深刻的认知和打算。
1、市场信心恢复还需要时间。市场萎靡久了，就像一个肾虚的人，不是吃一剂兴奋剂就能立刻勃起的。药效需要时间，市场信心恢复也需要时间。
2、央企和国企是新开发楼盘的主力军。表现最良好的优质地产企业也将最终与央企或国企的联合，这是民营企业的宿命，没有第二条出路。
3、出现部分专业代建公司或者国有地产公司的专业代建公司，所从事的业务将会出现政府代建、商业代建。商品房的代建将是新模式的创新，即如何与客户直接联系，做定制式的代建住宅房产。
4、整合行业地产资产的包括负债、未售住宅、商业、公寓、写字楼、车位将是一个漫长而必须完成的过程。住宅可能通过低价销售。其它的未售为实现资产盘活可以形成资产包，发售ABS债券而实现资金回回笼。未售商业、公寓、写字楼、车位委托一方公司进行持有商业经营。
5、中心及核心城市房价将持续维持在较低空间的涨幅，曾经过度炒作地区的房价将大幅度下降，甚至腰斩。
6、投资性住房的概念将不再提及，绝大多数是刚需性住房。只有极具稀缺性的高端别墅因为地理位置、绝佳的环境成为可投资的商品。
7、住宅销售量将至少缩减到以往销售量的一半，并且持续减少。拥有土地的开发企业没有动力去再开发地产，因为没有盈利的空间，又没有金融的支持，基本上都在想办法变卖资产，打包出售。
8、要控制增速。高杠杆、高周转的玩法已经想不通了，要控制增速，如果增速能控制在10%-20%，才是一个比较理想的状态。
9、缩表出清是未来两年房企最重要的步骤，决定着生死。
10、挣快钱的老板离开，做事的老板留下来。随着房地产进入黑铁时代，能剩下的一定是愿意把地产当事业、有品质追求的企业，对于行业的长期发展来说，这其实是好事。
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