2021年下半年以来，南京楼市遭遇了一波历史级别的寒潮，江北核心区的下滑尤其明显，当然，这里面除了整体性的一个市场下滑之外，江北核心区还存在这么几个个性化的因素。
1、单价上涨。
在2021年之前，江北核心区是南京限价最严格的区域，作为2017年以来几个限价的重点区域之一（包括河西南3.5w、河西中4.5w、江心洲3.8w、江北核心区3w），江北核心区的限价，大概到2020年底的卓越大江（均价3.45w）上市，才算有一点松动，是这些热门板块中最后放开限价的。
而这一放开，就一发不可收拾，政务区和青奥板块还算友好，毛坯限价在3.2w左右，加上装修包也就在3.6-3.9w，而正核心区的几块地，毛坯限价都在3.5-3.8w，加上装修包，价格全部突破4w/㎡。
江北核心区新房价格整体脱三向四，也意味着楼盘的倒挂变少、甚至消失，导致一票为了倒挂而来的投机客望而止步。
2、面积变大。
江北核心区作为一个全新板块，自从2015年诞生以来，除了早期开发的雅居乐滨江国际，上市楼盘的起步面积，随着时间的推移，也越来越大。
过去的一年，是江北核心区新盘起步面积上涨最快的一年，2021年之前，还有江畔都会上城、江畔月明府等一些89㎡的小户型供刚需上车，但是到了2021年上半年，100㎡以下的户型，已经从新拍地的项目里消失了，2021年下半年，110㎡以下的户型，也从新拍地的项目里消失了，甚至到了即将上市的铁建G19项目，起步户型即将来到140㎡。
通常讲，一个片区的发展早期，因为配套不完善，会做一些刚需小面积吸引人口，到后期，随着配套完善，改善家庭也会逐步加入，楼盘的起步面积变大是正常现象。
但是，江北核心区在过去一年，楼盘起步面积上涨过快，导致整个板块的客群结构发生了重大变化，从2021年之前的刚需 投机，变成了2021年下半年之后刚需改善，甚至部分产品的定位直接就是改善客群。
平心而论，江北核心区的配套（商业 轨道交通），还没有跟上。300w预算群体的客户，看在倒挂的面子上，整体要求相对还是低一些；但是400w的客户，倒挂没那么多了，又有了更多的选择空间，要求自然会更高一些。
3、部分项目产品拉胯。
面对客群结构的变化，不少开发商也没有做好准备，2021年上半年，行情的火爆，掩盖的了不少问题，但是行情的急剧下滑，是大多数开发商没能预料到的，产品也没能实现明显的提档升级。
要么户型配置有问题，要么装修太平庸，除了一些政府规定的硬性要求，比如外立面之类的，很少看到开发商能做出令人称赞的产品，金基映樾里、保利江汇和颐和铂岸江璟可能稍微好一点，但也有各自的缺点。
毕竟以前可以躺着卖，谁还有动力去做好产品呢，有些项目，其实位置非常好，但是最终去化不理想，产品这块的要承担很大责任。
尽管存在相当多的困难，我还是坚定的看好江北核心区的未来吧。本身作为一个新城区，规划落地和资源导入，就需要一个很长的周期，比如地下空间、地铁、地标，本身的建设期很长，但是未来对于拔高整个板块的高度，也是帮助极大。
下面分板块的聊一聊江北核心区今年上半年在售的几个项目。
一、核中核：中铁建G19。
中铁建G19是去年二次土拍的一块重磅勾地项目，毛坯限价达到了3.8w，预计今年二季度上市，销售团队已经组建，目前已知项目只有4栋楼，户型面积段140-168㎡，将是江北核心区第一个带三恒系统的科技住宅，估计这么大的户型不会再做两梯四户吧。
位置嘛，杠杠滴。当然啦，这个价位的产品，位置已经不是考察产品是否值得购买的唯一因素，产品本身所占的比重也相当的高。
好在，中铁建虽然过去几年的发挥不是太稳定，却偶尔也有惊艳的作品面世，这个项目最终的评价，还要看产品力，目前不太好说。但是无论价值如何，这个项目的关注度还是会非常高的（项目具体信息点击这里：江北核中核铁建G19来了）。
二、健康城 商务区。
1、晴翠府VS晴樾府。
这两个项目，都是去年卓越拿下的勾地项目，不过很明显，卓越并没有做好准备，起码给这两个位于正核心区的项目准备个售楼处是不是？目前，晴翠府用的是卓越大江的售楼处，晴樾府用的是江畔都会上城的售楼处。
很多人纠结于这两个项目的位置谁更好，是不是在核中核，我觉得没啥必要。
这么说吧，抛开一些地铁、学校之类的配套，我觉得江北核心区，大概有两条比较重要的价值线，一条是长江岸线的自然景观线，另一条是定山大街的商业中轴线。
当然，长江岸线，不仅仅是一条自然景观线，在拥江发展的大背景下，也意味着更多的政府资源投入，所以目前整个江北核心区，越靠近长江的区域，公建配套的规划就密集。
晴樾府更靠近长江，称之为核中核也不为过，却也是核中核最边缘的地块；而晴翠府，虽然在健康城，但位于四号线二期的地铁口，是健康城最好的地块。江北核心区，11号线沿线的项目很多，但是四号线二期沿线的项目却比较稀缺。就这点来说，我觉得晴翠府的位置不弱于晴樾府。
目前，晴翠府已经开了两期，去化不是太理想，主要是装修包的性价比太低、部分户型设计拉胯，作为江北核心区第一个均价4w的项目，除了卖位置，似乎没什么太多亮点。
而晴樾府，因为还是卓越操盘，估计产品不会有明显提升，小区体量不大，6栋楼，两种户型（112㎡、129㎡）。
晴翠府尚能靠一些两梯两户的小高层以及四号线二期的位置助力去化，晴樾府就没这个好运气了，哪怕顶着核中核的名字，怕是比晴翠府要困难一些。
2、龙湖天璞。
龙湖天璞是去年二次土拍，龙湖通过摇号拿下的一块勾地项目，需要配建商业，小区体量不大，三栋住宅，毛坯限价3.5w，预计上市也要在4w左右。
虽然没有看到产品，但是，基本可以预判，龙湖天璞是今年江北核心区最没有性价比的项目。
①健康城的价格、政务区的配套。龙湖天璞在润辰府隔壁，靠近江北大道快速路，紧邻七里河大街，对面就是政务区板块，上面说的长江岸线和定山大街商业中轴线，跟龙湖天璞基本不沾，学校、地铁，样样没有，当然，最重要的是价格贵了。
②产品硬素质一般。通常而言，优质地块的建设强度都很高，相应的容积率也会很高，就江北核心区，所体现出的一般规律就是越靠近长江，住宅限高越高，而越靠近老山，通常就是主打低密度。但是龙湖天璞，靠近江北大道快速路，确是一个高密度项目，容积率3.0，限高100m。
所以，就正核的三个3.5w的项目而言，除非龙湖白送一个装修包，否则基本排序就是，晴翠府、晴樾府＞龙湖天璞。
三、政务区。
政务区上半年没什么新盘了，只剩下四个续销项目：龙光天宸江樾、大华锦绣江来、花语熙岸、龙光天宸云筑，全部都开分销了。
四个项目里面，天宸江樾和大华锦绣江来要稍好一些。
天宸江樾是10、11号线的双地铁盘，讲道理不是太难卖，但是开发商去年开盘抢回款节奏，蓄客没跟上，不得已开了分销，被整个江北核心区业主所诟病，目前只剩135的大户型。
大华锦绣江来更靠近11号线，产品比较有特色，18层的小高层，全部两梯两户，目前也只剩下四房户型。
花语熙岸本来销售难度不大，面积小、单价低，但是开发商酝酿了一波涨价，唯一的优势也没了，再加上靠近快速路的硬伤，目前正在艰难分销中。
天宸云筑户型略大、位置略差、价格不低，好在没什么太大的硬伤，去化状态也不是太好。
整体来说，这四个项目，天宸江樾、锦绣江来＞花语熙岸、天宸云筑。
四、青奥研创园板块。
青奥研创园目前有五个项目，分别是佳源玖棠府、越江时代、中海观江樾、保利阅云台和颐和铂岸江璟。
1、佳源玖棠府
佳源玖棠府是个老项目，2019年就开始卖了，目前还剩两栋楼，今年交付，算是准现房了，前期均价3.03w，非常实惠的。不过尴尬的是，这个项目目前处于工程停工状态，当然啦，不复工的话肯定是开不了的，能开的话肯定工程上的问题就不会是问题了。只要能开出来、不涨价太多，这个项目肯定就是上半年江北性价比最高的项目了。
2、青奥三雄 越江时代
本来想写青奥四雄的，但是就在昨天，越江时代被紧急开除出青奥板块了，那么我们尊重一下当事人。
本质上说，青奥四个项目，各有特点，总体却也处于一个档次。
①越江时代：在这四个项目里，越江时代的景观资源是最好的，但是开发商是最差的、装修包是最贵的、距离地铁站是最远的，这个项目四家合作，后期极易扯皮。
②颐和铂岸江璟：装修包是最具性价比的，位置一般，但价格最低，距离两个地铁站距离都不算太近。
③保利阅云台：双地铁，产品做了高低差，户型做的一般，装修包做的也一般。
④中海观江樾：是四个项目中距离地铁站最近的，做了4种户型：110㎡三房、118㎡三房、128㎡四房和142㎡四房，也做了高低差，其中142㎡户型是两梯两户的小高层，一共四栋。
总的来说，其实四个项目差距不太大，各有优劣，具体选哪个，看自己的需求以及你的预算。建议：小户型，尽量买价格低的或者靠近地铁的，大户型尽量买两梯两户的吧。
昨天青奥的其他三盘联名发布一条文案，没带越江时代，挺有意思，不知道是嫌弃越江时代的民企股东呢，还是嫌弃他开分销的做法，反正，肯定不是因为越江时代最好。
总得来说，可预见的时间内，江北核心区的楼市都不会太热，这也给不少购房者可挑选的机会，因为价格的因素，明显的套利机会已经不存在了，那种闭着眼睛买的项目，也所剩无几，做张表给大家，基本代表我的态度吧。
