京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!，接下来我们就来聊聊关于北京房市什么时候能买二手房?以下内容大家不妨参考一二希望能帮到您!
北京房市什么时候能买二手房
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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Q:提问:京总我也觉得目前通州的房价提前透支了，目前综合来看我倾向华远铭悦不知道您觉得怎么样？对标核心三角区，我倒是觉得华远一带可能更适合居住，或者九棵树区域呢？九棵树区域相对价格还要理性一点，或者如果不在通州买的话一千万的全款在哪里买合适？升值拍首位，教育其次。
A:回答:您好,九棵树区域的价格虽然比较理性,但这个位置过于偏了,低价本身是一种优势，用低成本买到高价值的资产就是赚到，以后卖房时议价权也掌握在自己手里
这里的低价不是价格绝对便宜，而是相比竞品更有性价比，绝对价格更低的通常都是一些位置比较差价值比较弱的区域，而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间。
1000如果买通州还是建议优选我上次给您推荐的区域,其次如果不考虑通州可以看看朝阳一些优质区域,北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，总价1500万以上属于蓝海市场，1000到1500万可以拿到核心地段，次新3房或者品质两房
目前各类福利房的供应会导致核心地段的次新会越来越稀缺；几乎成为孤品，以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新，符合未来市场的主流。像朝青、双井、望京都是一些不错的区域,价值比较牢靠,房价比较稳健
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Q:提问:感谢回复，您帮忙剔除了学区的因素之外，再去选房子，就清晰许多。承接昨天的问题再咨询。
1.目前的小区19年改造过，楼下的商业（万象汇）和产业（西三旗科技园）明年开业，我现有的房子现在卖出会不会享受不到商业和产业带来的利好？同时搜索“西三旗”，看您过往的答复，有提到过“西三旗这个板块有价值，没必要卖”，所以还想劳烦您再确认下，现在卖出的节点是否最优？
2.您帮忙撇清了娃一岁半不涉足学区房，我的选房思路清晰了许多，即只选优质板块品质次新。但是我对于板块有疑惑，按您之前的说法，常营是不如朝青的
如果我想以5年之后换房为目标，同时5年之后娃正好即将上小学。那么我现在500首付的预算，比如回龙观、朝青、常营、瀛海这些区域，哪块更加看涨呢？或者有无根据我的情况，推荐的最优板块呢？
3.如果增加预算，总价到750左右，有无推荐的板块和小区呢？非常感谢！换房在即，烦请再次答疑解惑。
A:回答:您好,1、有时会出现两种对立的回答,是因为有前置条件,这是出于“机会成本”的考虑;西三旗的优质盘有价值,但是老房子价值相对比较弱,其次西三旗区域的价值中规中矩
如果有更好的选择当然可以选择更好的,如果处于资金或者其他条件不可选,加上北京的交易摩擦成本比较高,不动为价值最大,每个人的情况不同,选择也不同.万象汇、西三旗科技园短期影响不是很大;中长期算是一点利好,但投资是和时间赛跑,因为我们的存款速度赶不上印钞的速度
2、500的首付可以优先朝青、回龙观;常营瀛海属于次级板块,回龙观和朝青属于热点区域,或者可以说属于这个区域范围内的龙头板块,房价的涨幅也是从这些板块开始,总价加到750变化不大
可以重点考虑这些区域,可以关注的楼盘:朝青:青年汇佳园、华纺易城;回龙观:国风美唐、金域华府,如果考虑亦庄这个板块可以看看金域东郡、海梓府,但我觉得可能朝青和回龙观更适合您,比较稳健
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Q:提问：京总好，一直关注您，受益匪浅。现有首套首贷的房票，想买一套改善兼学区上学用。请指教。买房需求：
1，买新房，三居，家中三代居住。2，得有学校。孩子25年上小学，想找稍微好点的，25年上半年需进行学籍注册。3，准备首付280至300万。还款能力可承受月供2.8w左右。家庭年收入如果维持现状应该能保持100w。4，希望房子增值保值。上班暂不考虑通勤时间。
买房难题：1、16年底第一次高位买房，不懂，买在了枣园小房，一直在跌。
2、目前了解的新盘有朝阳王四营板块，保利锦上、朝阳壹号，旁边有十一学校分校，不知道能否期待？等保利二期开还值得么？问题是现在一片荒凉，不知道25年什么情况，看评价说将来的城市界面不能保证，25年过去生活是否便利舒适。
3、大兴旧宫的和锦诚园、合生me悦、熙悦云上，周边都为新房，不知未来配套发展潜力如何。上学只能上德茂学校，不知能否划分为亦庄学籍。只能上德茂的话，是不是不如保利锦上的十一学校？两个板块未来的升值潜力以及生活舒适度您怎么看？
4、西红门橡树湾跟前两个比较是不是更没有优势？最近是购入新房的合适时机么？很害怕又跟2016年底一样没有踩到合适的时机。
5、二手房在朝阳区和亦庄有推荐的么？朋友推荐的垂杨柳小学附近的老房，不太想去……我们如果购买二手房，由于贷款总额少，感觉没办法买到合适的三居次新房？请问如果买了二手房，是否有点浪费首套首贷资质？如何才能利用好杠杆。谢谢您
A:回答：您好,感谢信任!1、关于杠杆:买对投资品,负债越大,利润越高,如果买错投资品,负债越大,亏损越严重,不是说首套首贷一定要尽可能的多贷贷满,前提是您的房子需要有涨幅,如果涨幅很差,或者不涨甚至下跌,利息成本加上通货膨胀就会导致亏损很严重,楼市分化加剧,如果不停的印钞,差距会很快拉开
2、关于新房和二手房,新房的优势是没有交易费,如中介费、税费,缺点是一般的新房位置不会太理想,配套不成熟,对于一些规划和落地有很多不确定性,另外拿到房产证的年限比较长,金融属性相比二手房较弱
二手房的优点时建成的时间比较早,所以位置比较好,可选择的范围比较大,基本上想要买什么位置什么类型的房产都会有,其次配套比较成熟,优缺点肉眼可见,确定性更强.重点是房产交易后可以马上拿到房子和产证,一旦拿到既可出租几个月后可以贷到一些相应的贷款,来解决未来的月供问题.
具体回答:1、枣园板块不是很差,不知您持有的盘怎么样,可以问问中介,如果市场好,价格有回升,可以考虑再下波行情出掉,枣园属于通勤居住板块,这种区域至少得是个两居,如果面积过小或在楼盘很旧,在市场上的竞争力比较弱,通勤购买人群为何要跑到很远的地方买房,就是为了两点,一是新,二是大,如果这两个都不占就失去优势;
2、王四营不是配套差,荒凉只是一方面,最重要的是这个区域的格局很难改造,您开车到这个区域多转转,包括周围,总结就是很乱,商圈乱,商业乱,界面乱,人员乱.这种区域如果不改造,未来在市场上的竞争力会很没有优势,如酒仙桥、潘家园,坐拥天然地理位置,但自身不争气房价还是常年下跌
3、大兴瀛海、旧宫这个地块的新盘溢价很严重,买过来站岗的可能性90%,瀛海成交量最大的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年
从这个区域的二手市场成交情况可以判断出,这个板块的购买力并没有那么强;投资关注最重要的一个指标就是有价，买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了
但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。
这个折价率是很明显的指标;这种区域我是不建议选择品质盘的,这些板块长期缺乏购买力的情况下,很难带动这么高的价格,结果就是持续站岗.跑输市场涨幅平均值,跑赢更困难了;西红门橡树湾这个位置过于偏了,距离大兴新城还有一段距离;未来也是一个偏通勤的地段,您不如看看西红门、枣园的二手次新,西红门是大兴这条线的龙头板块,有持有的价值,后期补涨的机会比较大
4、二手房贷款额度上,有很多种方法可以解决,您可以私信我,我告诉您具体的操作方案
如果是纯投资:不考虑通勤,300万的首付,加400的杠杆,总价控制在700,您们的月供能力可以承受,一年后可以再次贷款供房,考虑热门区域的次新2房比较稳健,如望京、朝青、亦庄都很好
您们的买房思路比较乱,没有重点,无论是从哪个维度考虑,切记投资不是DB,投资房产等同于持有了这座城市的股份,大方向和您选的位置相关,只少占到70%的因素,其次才是产品;那些把自己财富保护的很好的人,更多的是稳健投资,绝对不碰风险投资,对于没把握的事情或者看不透的事情一概不做.
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