本篇报告为房地产新模式系列报告第四篇，以房地产视角切入分析地方财税体系现存问题并对改革方向进行探讨与建议。自分税制改革后，土地出让金逐渐成为我国地方政府重要的收入来源，叠加与房地产直接相关的五大税种，地方财政收入对房地产一次流转环节创收的依赖度已不低。我们判断我国新房市场已逐渐步入长周期下行通道，与之相关的财政收入也将面临难以逆转的下降压力，未来地方财政收入的稳定离不开房地产保有环节税收的贡献。因此，我们认为开征房地产税是我国财税体系转型的必经之路，但在设定相关税制时需要统筹考虑合法性、合理性与公平性，平衡好税收贡献与居民负担之间的关系，并在推出时点的选择上宜以均衡、多层次的住房体系构建为前提。摘要
转向更可持续的地方财税体系正当时。2021年我国地方政府总收入为33.7万亿元，其中与房地产行业直接相关的税收以及土地出让金之和占比达31.4%；若只考虑地方政府的本级收入，房地产相关收入占比约为50.8%。当前新房销售已步入下行大周期，我们预计土地出让金以及与房地产一次流转相关的税收规模将减少，未来开征房地产税有助于提高地方财政收入的稳定性和可预见性，降低经济周期对地方财政收入的影响。
开征房地产税需要兼顾合法性、合理性与公平性。从法理视角看，房地产因具备收益性和非公益性从而可以成为法律上的课税对象，且房地产税作为一种财产税可以与土地出让金（土地租金）并存。落脚到实操层面，我国的房地产税应当以交易不受限制的城镇存量住房为课税对象，并以其公允价值作为税基来体现房地产税的受益原则。此外，考虑到我国幅员辽阔、经济发展程度差异较大的具体国情，房地产税施行早期以比例税率配合一定程度的地方税率自主调节机制是更为合适的落地路径。
开征房地产税宜以均衡、多层次的住房体系构建为前提。若在短期内开征房地产税，我们需要设定较低的税率和较高的人均免征面积。参考七普数据按照0.6%-1.6%的宽幅比例税率区间和25-50平方米的人均免征面积进行定量测算，我们预计每年可以征收的房地产税规模在0.17-1.44万亿元（平均值为0.60万亿元），占我国地方政府总收入的比例为0.5%-4.3%（平均比例为1.8%），占土地出让金净收入（土地出让金收入扣除土地出让成本）的比例为8%-67%（平均比例为28%）。我们判断若在住房供应体系较为成熟时再开征房地产税，能够在较宽的税基、较高的税率、没有免征面积设定的前提下实现更为客观的税收收入（理论区间为2.98-5.96万亿元，均值为4.47万亿元）。
风险
新房市场下行幅度持续超预期；房地产税试点及立法进程不及预期。
正文
海外成熟经济体设立（或改革）房地产税的背景不尽相同。作为典型的财产税，海外发达经济体的房地产税可以追溯至资本主义萌芽阶段，后续根据具体发展需要进行了多轮重要的税制改革，才形成了各国当今的房地产税。税制改革目的可以大致分为两类：一是较长期间内地方政府财政预算收入难以满足支出，使其陷入严重的债务危机，亟待脱困，其中美国、法国、日本具代表性（因此许多经济体的地方政府目前通过“以支定收”的方式来动态调节税率）；二是住房市场情绪过热，希望通过增设持有环节税收来调整预期以平抑住房价格，其中韩国房地产税改革是典型的案例（采取累进税率制度）。综合政策的目的与结果来看，满足地方财政需求是世界各经济体推出房地产税的主要出发点，调控住房市场的案例相对较少，且政策效果也并不明显（以韩国为例，政策出台后房价在短期内有下降，但很快会再进入上行通道）。
从经济逻辑上看我国未来应当开征房地产税。我们判断当前我国新房市场已进入下行大周期（合理住房需求中枢开始下降），但房地产相关的财税制度整体仍以增量为主，针对存量的税收制度暂未建立。考虑到未来土地出让金、土地增值税和耕地占用税等与房地产流转环节相关的财政收入面临下滑压力，开征房地产税将成为填补地方财政收入缺口的重要抓手，而且能够在降低政府对土地批租收入依赖度的同时避免地租过度金融化。此外，持有环节增设税收可建立房地产运行中的“压舱促稳”机制[1]，改善住房持有结构（削弱炒房套利空间，使多房产家庭释放多余住房）并有效促进社会财富的二次分配（从价计征的房地产税能够体现出税负的累进性，详见本文第四章第二节）。
开征房地产税宜以均衡、多层次的住房体系构建为前提。全面开征房地产税首先体现在课税对象的全面性上，根据税收的受益性原则，我国所有城镇存量住房都应当缴纳房地产税，但因为产权原因无法上市交易的住房产品可以暂时豁免征税。进一步考察房地产税全面落地的时机，我们认为构建起均衡、多层次的住房供应体系是重要的前置条件，即政策性住房产品达到较为可观的比例时，商品住房有望逐步实现市场机制下的平稳运行，并为房地产税提供充足、高质量的税基。若在短期内开征房地产税，由于当前大部分城镇居民集中在住房产品供应体系的第一象限（市场化、购置类，详见新模式系列住房篇图表1），出于税收可负担性的考虑需要设定较低的比例税率和较高的人均免征面积，我们估计最终可征收的房地产税规模在0.6万亿元左右（敏感性分析平均值，下同）；若在多层次住房供应体系建立相对完善时开征房地产税，可以设定较高的税率并取消免征标准，我们估计最终可征收的税收规模在4.47万亿元左右，显著高于短期内推出房地产税可以征收的理论税额。
房地产“旧模式”：地方财政依赖房地产一次流转创收
房地产相关收入在我国地方政府财政收入中占比不低。2021年我国地方政府总收入为33.7万亿元，其中与房地产相关的税收收入以及国有土地使用权出让收入（我们将其定义为房地产相关收入）合计近10.6万亿元，占地方政府总收入的比例为31.4%。如果我们只考虑地方政府的本级收入（合计为20.8万亿元），房地产相关收入占地方政府本级收入的比例为50.8%。
房地产一次流转环节贡献了房地产相关收入的主要份额。我国地方政府总收入中的土地出让金、土地增值税和耕地占用税主要涉及房地产一次流转环节（房地产开发），契税包含土地使用权出让和转让、新房和二手房交易所缴纳的税额（同时涉及房地产一次和二次流转环节），房产税和城镇土地使用税主要对应房地产保有环节的收入。我们简单假设国有土地使用权出让、转让以及房屋交易的平均契税率相等，估算得到2021年房地产一次流转环节对应的收入占房地产相关收入的比例为93.4%；若将房地产二次流转环节也纳入其中，我国房地产流转环节的收入占比为94.9%，房地产保有环节的收入占比仅5.1%。
图表1：我国地方政府总收入图鉴（2021年财政决算数据）
资料来源：财政部，中金公司研究部
房地产“新模式”：地方财政需提高房地产保有环节税收
新房销售进入下行周期，转向房地产保有环节征税正当其时
未来我国房地产一次流转环节的收入贡献将逐步降低，地方财政收入结构需要调整。我们判断我国新房市场已逐渐步入长周期下行通道，与之相关的财政收入（对应房地产一次流转环节）也将逐步减少，特别是当前占地方政府总收入25%的土地使用权出让金。在此背景下，我国地方财政需要降低对房地产一次流转环节相关收入的依赖，提高房地产二次流转环节或者保有环节的相关收入。从海外成熟经济体的经验看，地方政府有两种模式可供选择，一是主要依靠房地产二次流转环节的税收，二是主要依靠房地产保有环节的税收。
► 主要依靠房地产二次流转环节的税收：以德国为例，与房地产相关的税收包括保有环节的土地税（Real property tax）、二套住房税（Secondary residence tax）和取得租金收入需缴纳的个人所得税，以及流转环节的不动产购置税（Tax on acquisition of real estate）、与住房相关的遗产税和出售房屋差价所需缴纳的个人所得税。考虑到数据与房地产的相关性和可得性[2]，我们选取与房地产直接相关的土地税和不动产购置税作为分析对象。2021年，德国的总税收收入为8,332亿欧元，其中不动产购置税和土地税分别为183和150亿欧元，分别占总税收收入的2.2%和1.8%。由于德国的土地以私人所有为主（约占九成），其不动产购置税主要与房地产二次流转环节相关，因此我们可以大体认为德国在房地产二次流转环节的税收为保有环节的1.2倍左右（2021年数据）。
► 主要依靠房地产保有环节的税收：以日本为例，其房地产税收制度较为完备，包括保有环节的固定资产税（Fixed assets tax）和都市规划税（City planning tax），以及与房地产流转环节相关的不动产购置税（Real estate acquisition tax）、印花税、居民税、遗产税和所得税等税种。考虑到数据的可得性以及与房地产行业的相关性，我们选取不动产购置税、固定资产税、都市规划税作为与房地产直接相关的主要税种，其中涉及保有环节的固定资产税和都市规划税收入在2018财年为10.4万亿日元，远高于交易环节的不动产购置税（2018财年仅4,036亿日元）。
图表2：2019年以来德国不动产购置税高于土地税
资料来源：德国联邦统计局，中金公司研究部
图表3：日本固定资产税和都市计划税高于不动产购置税
资料来源：日本统计年鉴，中金公司研究部
我国提高在房地产保有环节的税收或许是概率更大的路径。对我国而言，房地产二次流转环节的税收主要是二手房交易产生的契税，房地产保有环节的税收主要需要依赖未来开征的房地产税。从契税方面看，我国契税的税率区间为3%-5%，对比德国不动产购置税的税率区间大致在3.5%-6.5%[3]，我们认为我国通过大幅提升契税税率来增加房地产二次流转环节税收规模的可能性偏低；从房地产税方面看，2018年十三届全国人大常委会立法规划中已将房地产税法明确为第一类项目，并在2021年第十三届人大常委会第三十一次会议上授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，我们认为从政策导向上看未来着重发展房地产税的概率更大。
我国开征房地产税具备法理依据
房地产在法理上可以成为课税对象。从法理上看，对于某客体能否成为课税对象，我们应当考虑收益性和公益性这两个核心因素[4]。对于收益性而言，只有当客体具有收益，才能使纳税主体具备纳税的能力；对于公益性而言，征税主体不应对具有突出的公益性的主体行为进行征税，因为其本质目的在于为社会提供公共物品，而非开展营利性活动。回归到我国房地产市场中，居民或企业购买商品房后获取了其使用价值（出租或自用），同时也享受了周边经济和自然环境改善带来的房屋价值增值（可以通过出售变现），因此我们认为房地产具有收益性；此外，购买并保有房地产属于非公益行为，因此我们认为房地产在法理上可以认定为课税对象。
房地产税可以与国有土地使用权出让金并存。房地产税是征税主体凭借社会管理者的身份依法强制征收的一种财产税；国有土地使用权出让金即是土地使用权的价格，其本质是国家作为土地的所有者对使用权人收取的资本化地租（未来使用期限内地租的折现值）[5]，是所有权在经济层面上的实现。因此，从法理上看“税”和“租”是可以共存的，并不存在二者只能择其一的问题，问题的关键在于如何平衡好房地产税与土地出让金的规模以及对居民的税收负担。
合理厘定房地产税的课税对象与税收负担
我国房地产税的课税对象以城镇存量住房为主。我国城镇建筑物大体上可以分为住房和经营性用房两大类，源于历史的原因住房种类繁多，具体包括商品住宅、自建房、公房、棚改安置房、经适房及两限房和共有产权房等十余种类型（详见新模式系列住房篇图表1）。我们认为具有收益性且市场化交易不受限的城镇存量住房均可作为征税对象（主要集中在住房产品体系的第一、二和四象限），定量测算显示可以征收房地产税的城镇存量住房占比约为72%[6]。
我们需要统筹考虑房地产税和国有土地使用权出让金对居民端带来的经济负担。居民在购房时支付的价格已经包含了土地出让金，开征房地产税会直接增加居民的税收负担，且其直接税的属性将对居民的可支配收入产生直接影响，相较于其他间接税的税赋感会更强。因此，我们需要综合考量房地产税和土地出让金对居民带来的购房负担与生活成本。一方面，从税收的量能课税原则出发，我们应当保障纳税人对房地产税的支付能力，以及税后可以维持合理的生活水平；另一方面，从税收的平等原则出发，相同条件的纳税人承担的税赋应当保持相等。综上，我们认为需要从房地产税的税基和税率设定，以及房屋对应的土地使用权到期后的制度安排这三个视角对居民端的负担问题进行分析讨论：
► 房地产税的税基：相比于从量计征模式，我们认为从价计征更为合理。从原则上看，居民缴纳的房地产税应主要用于城市维护和建设等公共支出；由于房地产的价值通常与区域公共服务水平正相关，因此从价征收房地产税能够让居民按照享受公共服务水平的高低缴纳相应税额，体现房地产税的受益性原则。从实操层面看，不少海外成熟经济体同样采用从价计征房地产税的模式（例如美国、英国和日本等），我国上海和重庆两个直辖市此前在试点房地产税时同样以房地产价格作为税基，且当前通过房地产价格评估系统对房地产进行批量估值的技术也已较为成熟，不存在技术难点。
► 房地产税的税率：我们认为比例税率制度更符合我国当前的国情。房地产税率的设定通常可以采用定额税率、比例税率和累进税率这三种形式，定额税率通常适用于从量计征的税制，比例税率简单易行但在公平性方面有所欠缺，累进税率更有利于社会财富的再分配但在实操层面较为复杂。考虑到我国幅员辽阔、各地经济发展差异度较大的实际情况，我们认为在开征房地产税的初期可以从简采用比例税率制度，同时应当允许各地政府在一定的范围内自行决定比例税率的标准；其次，考虑到不少家庭的纳税能力相对有限，我们应当让家庭享受一定的人均居住面积税收减免，在此基础之上再征收房地产税，以保障人民基本的自住需求。
图表4：我国香港地区房地产财税制度的构成及分类
注：地税（Land rent）地税适用于在1985年5月27日以前香港岛和九龙地区的获批土地契约，或土地业主为新界原有乡村原居村民或符合资格的祖或堂，由香港地政总署负责征收，征收标准是续期当日该宗（土地）物业差饷租值的3%，且地税在一个续期内保持不变；地租（Annual rent）地租适用于新界和新九龙的物业，还适用于香港岛和九龙地区1985年5月27日及以后获批或获续期土地契约的物业，由差饷物业估价署负责征收，2013年度地租的征收标准是该宗（土地）物业应课差饷租值的3%，但特区政府有权每年核定地租标准，既可以是重新评估（土地）物业应课差饷租值，也可以是调整年度征收比率，或两者同时调整 资料来源：骆祖春与赵奉军《香港房地产财税体制设计及对内地改革的参照意义》（2016）[7]，中金公司研究部
展望我国房地产税的“数与道”
我国房地产税收入的定量测算
我们通过如下步骤对未来开征房地产税可取得的收入进行预测：
► 确定征税范围：第十三届去全国人大常委会第三十一次会议表示“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产”[8]。因此，我们认为城镇范围内具有收益性且市场化交易不受限制的全部存量居住用物业均处在纳税范围，且我们在测算开征房地产税可带来的增量收入时不考虑当前已经按照租金收入一定比例纳税的经营性用房。
► 估算存量住房价值：①根据第七次人口普查数据统计，2020年我国城镇家庭户人均居住面积为37平方米（隐含实际使用面积约28平方米）；②2020年我国商品住宅销售均价约9,980元/平方米，我们以九成比例计算存量住房的销售价格；③人口数据和城镇化率来自于国家统计局；综合以上①、②、③点我们估算出我国城镇存量住房的市场价值，再乘以适合缴纳房地产税的城镇存量住房面积占比即可得到应税城镇存量住房的市场价值。
► 计算应税住房面积占比：根据第七次人口普查的数据，我们可以得到城镇家庭户人均住房面积的人口分布情况（图表5），通过线性外推方法进一步推算出不同免征面积税制设计下应税城镇存量居住用物业的面积和价值，再根据不同的税率假设测算房地产税的规模。
► 设定税率区间：我们先采用比例税率的方式进行测算分析。海外成熟市场的房地产税率普遍在0.5%-2.0%左右，例如2020年美国各州房地产税的平均税率在0.18%到1.81%左右；日本固定资产税的标准税率为1.4%，市町村政府可以根据政府支出需要超过这一标准税率（近几年的浮动上限在2.0%左右），城市规划税则规定了0.3%的税率上限。此前我国在上海和重庆试点房地产税时规定的主流税率为0.5%和0.6%，整体区间在0.4%-1.2%。综合上述情况，我们后续将按照0.6%-1.6%的宽幅税率区间进敏感性分析。
► 设定人均免征面积区间：结合我国实际情况将人均免征面积区间设定为25-50平方米。
图表5：我国城镇家庭人均住房面积分布情况
资料来源：国家统计局，中金公司研究部
通过上述的方法和步骤，我们得到如下测算结果：
► 测算不同税率和人均免征面积之下的财政收入占比：若税率在0.6%-1.6%且人均免征面积在25-50平方米的区间，我们测算若在短期内（3-5年之内）开征房地产税可以实现的理论税收规模在0.17-1.44万亿元（图表6，平均值为0.60万亿元），占我国地方财政总收入的比例为0.5%-4.3%（图表6，平均比例为1.8%），占土地出让金净收入的比例为8%-67%（平均比例为28%）[9]；若在未来构建起完善的多层次住房供应体系时再开征房地产税，可以考虑取消免征面积的设定并适当提高税率（1.0%-2.0%），我们测算此情形下开征房地产税可以实现的理论税收规模在2.98-5.96万亿元（平均值为4.47万亿元）。
► 测算不同税率和人均免征面积之下的人均税负：若税率在0.6%-1.6%且人均免征面积25-50平方米，我们估计短期内开征房地产税的年度人均税负为118-998元（图表7，平均值为420元），占城镇居民可支配收入比例为0.4%-3.6%（图表7，平均值为1.5%）。
图表6：短期开征房地产税规模及其占地方政府总收入比重敏感性分析
注：考虑到七普数据截至2020年末，测算数据均采用2020年数值 资料来源：国家统计局，中金公司研究部
图表7：短期内开征房地产税人均税负及其占城镇居民可支配收入比重敏感性分析
注：考虑到七普数据截至2020年末，测算数据均采用2020年数值 资料来源：国家统计局，中金公司研究部
房地产税关键制度设计的讨论
上一节我们根据房地产税税率和人均免征面积的不同，对房地产税规模、占地方政府收入的比重以及税负水平进行了敏感性分析，本节将进一步重点讨论房地产税关键制度的设计方向，例如是否可以设定累进税率，如何设定税收减免制度，如何平衡不同家庭的税收负担，以及如何决定房地产税的具体使用方向等问题。
► 税率累进性角度：“房地产税采取累进还是单一税率”备受学者与社会各界探讨，目前尚无定论。需要说明的是，累进税率（尤其“基于价值的累进”）更利于住房结构调节、财富二次分配，但复杂税率体系会降低执行效率、提升征税成本，而海外仅有韩国执行过税率累进的房地产税（图表8）。另一方面，单一税率同样能对不同收入家庭产生差异化税负感，若征收0.5%的比例税，我们估算出拥有1套、2套和3套及以上住房的家庭缴税额占收入比重分别为3.3%、4.0%和6.5%[10]（图表9）。综合看，考虑到我国庞大的人口规模，短期内适合推行比例税率来简化税收征管流程，待房地产税步入正轨后可讨论是否尝试在部分高能级城市试行高累进税率。
► 税收减免角度：就房地产税的减免方式而言，主要包括首套免征、基础面积免征与基础价值免征，前两种方法在实践中存在避税漏洞（纳税人可能会将单价更高的房屋纳入免征范围），而基础价值免征可以使高收入、多房产家庭承担更多税负，充分发挥二次分配效果。我们测算，若征收0.5%房地产税，前10%高收入家庭在首套、面积、价值三种免征方式下承担税负占比分别为48%、53%和67%[11]（图表10）。但基础价值免征将会面临操作流程复杂、免征标准需要根据市场情况持续调整等问题。考虑到房地产税的属地特性以及起征时流程从简能够提高税收的征收效率，我们认为按照基础面积免征或是我国房地产税起步阶段更优的选择。
► 家庭税收负担公平性角度：尝试给予地方政府根据家庭收入、房价等“因城施税”的自主权。中国城市间房价、购房支付能力已逐步分化（图表11），若全国统一征收相同税率的房地产税，城市间家庭“税负感”会有显著差异性，导致税收出现横向不公平。海外成熟市场亦有类似安排，如日本市町村政府可在中央规定税率标准上下浮动1个百分点、美国地方政府在州政府设定的上限下自主调节税率。我国可借鉴海外的经验，给予房价水平较高的城市以自主调节税率的权限，以避免不同城市居民的税收负担出现较大差异。
► 税收使用方向角度：房地产税收使用宜重点用于当地公共服务。以美国为例，房地产税是地方政府核心收入来源，占其地方政府本级税收收入、本级收入和总收入的72%、46%和30%（图表12），主要用于地方公共服务开支。据纽约市数据中心和财政局披露，2021财年全市房地产税占本级税收收入、本级收入和总收入的48%、45%和32%（图表13），投入到教育、行政、市政维护和医疗占比分别为31%、28%、23%和18%。此外，房地产税征管规范化将促进地方政府的职能转变——为获得充足税基，将资源投入到提升公共服务质量、维护基础设施，同时确保税收使用方向的公开透明（以提高居民的税收遵从），进而通过“房地产税→公共支出→人口迁入”的正反馈使具有优秀运管能力的城市政府脱颖而出。需要关注的是，这或将加剧城市间财政、经济差异，是否建立城市间房地产税“再分配”机制以缩小区域差异，有待实践经验丰富后深入探讨。
图表8：韩国房屋财产税及综合不动产税的制度细节
注：图表信息为2022年初最新版政策 资料来源：韩国财政部官网，中金公司研究部
图表9：若征收0.5%的比例税，拥有1套/2套/3套及以上住房的家庭缴税额占收入比重分别为3.3%/4.0%/6.5%
注：数据时间为2017年 资料来源：CHFS，中金公司研究部
图表10：若征收0.5%房地产税，前10%高收入家庭在首套/面积/价值三种免征方式下承担税负占比分别为48%/53%/67%
注：1）数据时间为2017年；2）横轴百分比表示家庭收入分位数 资料来源：CHFS，中金公司研究部
图表11：我国主要城市房价收入比一览
注：1）数据时间为2020年；2）通过各城市年度商品房销售额与商品房销售面积计算得到商品房销售价格，假设住房面积为100平米，计算该房屋总价值；3）收入数据采用统计局披露的各城市年度人均可支配收入，用房屋价值除以收入计算得到房价收入比 资料来源：国家统计局，中金公司研究部
图表12：2020财年美国房地产税占地方政府本级税收收入的72%，占本级收入的46%，占总收入的30%
资料来源：美国联邦统计局，中金公司研究部
图表13：2021财年纽约市房地产税占地方政府本级税收收入的48%，占本级收入的45%，占总收入的32%
资料来源：纽约市数据中心，中金公司研究部
房地产税推出试点的讨论
总体而言，我们认为在房地产的新模式之下需要增设住房的持有成本，一方面开征房地产税是国际成熟经济体的通行做法，另一方面我国房地产市场当前的发展阶段也在一定程度上具备了推出房地产税的基础条件。但考虑到我国目前城镇存量住房的种类颇多，且大多数城镇居民集中在住房供给的第一象限（市场化、购置类），我们认为若在短期内（3-5年之内）开征房地产税将面临部分特殊的住房无法征收房地产税（占比约28%），需要设定合理的免征面积和税率，对应可征收的房地产税规模相对有限（敏感性分析结果的均值为0.6万亿元，占地方财政总收入的比例为1.8%）；若等到我国构建起较为成熟的、多层次的住房供应体系时再全面开征房地产税，应纳税的城镇存量住房绝对量和占比都将有所提升，并且可以考虑取消免征面积并设定更能匹配地方财政支出的税率，此种情形下可征收的房地产税规模将显著高于短期内开征房地产税的税收规模（敏感性分析结果的均值为4.47万亿元）。综上，我们认为房地产新模式的改革应当遵循房地产市场内在的发展规律，即首先构建起较为合理的多层次住房供应体系，下一步再推进房地产税的改革与落地，能够更好地实现制度改革的成效。
图表14：我们假设在2030年末基本构建起完善的多层次住房供应体系，此时开征房地产税可贡献的税收规模在2.98-5.96万亿元（均值为4.47万亿元）
注：为保持两种情形下测算结果可比，只考虑存量住房总规模及其结构的变化，暂不考虑房价等其他变量的变化 资料来源：国家统计局，中金公司研究部
风险提示
房地产税是推动地方政府财税结构转型的重要抓手，但改革过程中或受内外部因素、宏观经济发展目标影响导致试点工作与立法进行迟滞；此外，本轮地产下行周期基本面若出现超预期恶化，也将导致房地产税推行速度不及预期。
参考文献
[1]尽管海外经验和理论显示房地产税不会在长期内平抑房价，但驱除投资、投机性需求会使房地产市场运行更加平稳，降低房地产基本面指标（包括房价）的波动性。
[2]根据德国联邦统计局披露的数据，我们无法从个人所得税和遗产税中剥离出与房地产相关的税收，因此不考虑与房地产间接相关的税种。德国的二套住房税包含在地方政府的“其他税收（Other taxes）”当中进行披露，无法获取具体数据，同时由于二套住房税的体量与不动产购置税和土地税相比较小，因此我们也将二套住房税排除在外。
[3]基础税率为3.5%；汉堡为4.5％；不来梅、巴登－符腾堡、下萨克森州、莱茵－普法尔茨和萨克森－安哈尔特为5％；柏林、黑森和梅克伦堡－前波美拉尼亚州为6％；勃兰登堡、北莱茵－威斯特伐利亚、萨尔州、石勒苏益格－荷尔斯泰因州和图林根州为6.5％。
[4]张守文. 论税法上的"可税性"[J]. 法学家, 2000(5):9.
[5]贾康, 李婕. 房地产税改革总体框架研究[J]. 经济研究参考, 2014(49):27.
[6]我们认为公房、经适房及两限房、共有产权房、公租房、保障性租赁住房、非正规租赁房、机构运营的长租房以及位于非城区的自建房不需要征收房地产税，其余城镇存量住房均需要征收房地产税。
[7]骆祖春,赵奉军.香港房地产财税体制设计及对内地改革的参照意义[J].地方财政研究,2016(02):104-112.
[8]信息来源：http://www.gov.cn/xinwen/2021-10/23/content_5644480.htm
[9]土地出让金净收入=土地出让金总收入-土地出让成本；土地出让成本相当于土地出让支出总额当中的征地拆迁等成本补偿支出；假设2016年及之后的征地拆迁等成本补偿支出占土地出让支出总额的比例与2012-2015年的均值保持一致（为82%）。
[10]根据CHFS（China Household Finance Survey，中国家庭金融调查与研究）调查数据进行统计分析。
[11]根据CHFS（China Household Finance Survey，中国家庭金融调查与研究）调查数据进行统计分析。
文章来源
本文摘自：2022年12月11日已经发布的《新模式之财税篇：迈向更可持续的财税体系》
张宇 分析员 SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713
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