我在2020年12月写过一篇文章《我不小心捅破了山东楼市的这层窗户纸！》，那时候山东16市房价中同比上涨的有10个，下降的有6个。
时至2022年4月，这一数据发生了惊人的大变化，大到我都感觉有点假。
01 山东16市房价，有11个在下降！
话不多说，先上图：
我对这张图感到震惊的有三点，一是16个城市竟然有11个房价是下降的，这说明山东楼市整体上是不太好的。
我们最近看到山东的几个城市在全国率先放松调控政策、降低贷款利息、降低首付比例，或许可以从这里找到答案。
二是还在上涨的5个城市中，前4名是聊城、枣庄、菏泽、日照，其中最NB的是聊城，足足涨了8.82%。
这4个城市中，枣庄、日照、聊城是山东16市GDP的倒数前3名：
聊城、菏泽是山东16市人均GDP的倒数前2名，枣庄是倒数第4名。
这4个城市更是山东省人口流出的大市：
这能让我说啥，只能说：干啥啥不行，涨房价第一名！
三是单价超过1万的是青岛、济南、聊城、日照、泰安这5个城市，青岛、济南就不说了，低于1万才奇怪。
聊城、日照、泰安何德何能要超过1万？
聊城以倒数第1的人均GDP、倒数第3的GDP、人口流出53万的功力，成功拿下山东房价第3名。
日照以倒数第2的GDP、人口流出12万的功力，成功拿下山东房价第四名。
前面没有提到泰安，其实泰安的人均GDP全省倒数第5，更为严重的是，泰安是第七次人口普查中山东16市唯一人口净减少的城市：
这让我很是奇怪，山东经济的扛把子，烟台，房价只有9965元/平，只能排到第6名，潍坊房价全省倒数第2，威海全省第8，这几个经济、人口表现都比较亮眼的城市，为什么房价却跟不上聊城、日照、泰安？
我想来想去只有一点：经济不行，楼市来补。
我们从国内其他城市也可以摸清这个规律，经济、人口表现越不好的城市，越是热衷于楼市，寄希望于楼市。像东北的哈尔滨、长春等城市，早在去年就已经领全国先的“救市”了。
02 山东的中心城市，还能买房吗？
曾经，若说山东有两个中心城市，那一定是济南、青岛；若说有三个，那一定是济南、青岛、烟台。
2020年之后，省会、胶东、鲁南三大经济圈横空出世，作为鲁南经济圈中心的临沂成为山东新的副中心城市。
因此，若说山东还有哪些城市可以买房，那就只能从济南、青岛、烟台、临沂4个城市中找了。
下面，我们来看看这4个城市的近3年房价走势。
很明显，这4个城市表现出三种趋势：
济南、青岛处于大跌后的蛰伏期，已经低位震荡了两三年。现在济南、青岛还拥有比较严格的限购、限售政策，目前来看未来一段时间大概率会放松。
我个人认为，济南、青岛作为山东绝对的中心城市，背靠全国第三GDP、第二人口的山东省，未来还是可以看好的。度过蛰伏期后，其房价还是有一搏之力的。
烟台房价尚处于爬坡之后的下坡期，还没有看到谷点。相对于经济地位，其实烟台的房价并不高，没有多大的风险，不会无下限的降低。对于买房者来说，现在还没有到契机。
临沂房价处于大涨之后的高位震荡期，是比较危险的时候，也是高位逃顶的时机。
综合来看，这4个城市中还是济南、青岛出现了买入时机。
03 山东的其他城市，表现如何？
说完山东的中心城市，我们再来看看其他12个城市的近3年房价走势图。
为了方便分析，我把这12个城市分为高位震荡、低位蛰伏、下坡、平稳4种状态。
处于高位震荡的有日照、济宁、枣庄、聊城、德州、淄博共6个城市：
这6个城市中，又以日照、济宁、枣庄、聊城比较突出，处于明显的顶位。
处于低位蛰伏期的是东营、滨州：
处于下坡期的是威海、泰安：
处于平稳期的是潍坊、菏泽：
最后再把山东16市楼市处于的状态汇总如下：
上面说过，对于房价高位震荡的城市，建议逃顶；对于下坡期的城市，建议等待；对于低位蛰伏期的城市，建议买入；对于平稳期的城市，刚需则买，非刚需不建议买。
但参考经济和人口流动，似乎又只有济南、青岛、东营这3个城市具备买入的条件。
这其中，东营虽然经济、人口数据很好看，但多是因为石化类大企业带动的作用，东营的GDP、人口、面积总量都太小，不具备成为大城市的条件，其房产更多的是内部流动，难以吸引到外部买房者，所以并不具备买入的时机和条件。
综上所述，各方面都具备买入条件的还是济青。
本文来自青城山说，专写山东城市发展和楼市分析
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