在当下地产行业严峻的内外部形势下，房企们纷纷转型，要么轻资产运营，要么是多元化发展。这对房企的成本管理提出了更大的挑战。
- 一方面，多元化发展战略，产品形态各异，很难进行标准化，而且以往单一产品形态沉淀下的成本管理体系已经无法满足多种业态的成本管理要求。
- 另一方面是利润空间被大幅压缩，只有加大成本管控力度，才能避免不必要的成本流失。
那么，多元化、多业态布局的房企，要如何优化成本管理体系，做好成本管控呢？
绿地香港作为绿地集团的重要战略阵地，不仅是绿地集团多元化成本管理体系的践行者，也是不断创新、完善集团成本管理的先导者。
日前，云采购采访了绿地香港总部成本管理部总经理李强，首次揭开了多元化发展的绿地香港，多年来不断完善的成本管理创新成果。
云采购总结为3点：1，成本标准指导目标成本设立；2，三大指标纠偏 工具创新，保证目标达成；3，大数据辅助目标成本决策。
绿地香港总部成本管理部总经理李强
一、制定成本标准，指导目标成本编制
李强认为，绿地香港的产品线覆盖住宅、商办、酒店、超高层、产业地产等领域，其产品标准化本身就有非常大的难度，再加上随着消费群体的转变，标准化产品已经难以满足消费者的购房需求，再做标准化，已经没有太大意义。
因此，绿地香港提出了做基准成本的概念，这样一来，无论是商办还是住宅，无论产品形态怎样变化，只要有相对应成本的技术标准，成本管控就能找到着力点。
绿地香港目前的基准成本是所在城市范围内一定时期内各业态基于标准量价计算的平均先进成本，经过20 余次修改及优化，分析16家单位72个城市中的669份文件，完成11份诊断报告供编制单位互相借鉴及复核，最终成果包括首批24 个业态的集团标准成本、覆盖72 个城市669 个业态的城市标准成本。
如今，绿地香港的目标成本的设定就是参照此基准成本。
李强解释，“目标成本在对应技术标准以后，成本数据才有价值。如果不对应技术标准，它就只是个数字而已。如限额设计，如果给设计院下达图纸任务，只说明限额，比如精装修的限额1000元每平米，设计院是无法理解这个价格的具体概念的。他所设计出来的图纸也很难满足限额的成本数据。”
这样的情况在地产行业层出不穷：设计院虽然知道有限额，但设计出的图纸往往会超过限额，一旦到招投标阶段发现设计图不符合限额设计的要求，成本就会超支，而且很难扭转过来。
因此，在目标成本制定时，绿地香港的成本部就会将相应的成本数据分解成三大指标：1，基础数据指标；2，技术指标，3，体量指标。
以绿地香港某项目的门窗成本为例，
绿地香港该项目的门窗目标成本制定时，首先是确定项目的基础数据，如总的建筑面积是2.5万平方还是2.2万平方，窗地比是2.5还是3.0等等。
其次是分解到技术标准和规格，如窗框的材质、玻璃的规格、五金配件的品牌，甚至是细化到表面的涂层等等。
最后是确定门窗的数量，以及对应的安装施工量。
这三大指标确定后，其目标成本就可以计算出来。
二、三大维度全程纠偏，避免动态成本偏离目标
确定了目标成本以后，最重要的就是在执行目标成本时，及时对动态成本进行纠偏，确保动态成本与目标成本相匹配。
绿地香港的纠偏离就是以目标成本作为主要依据，根据目标成本的三大指标，将纠偏责任划分到相应的部门，时刻纠正动态成本与目标成本偏离的部分。
目前，绿地香港的纠偏离做法是：
1，明确纠偏责任，各个部门紧密配合
李强表示，“如果每个部门都不明白自己负责的内容是什么，那这个组织的管理体系就会变得非常模糊。也很难权责分明，责任到人，因此一定要让各个部门把自己负责的部分搞清楚。”
之后，绿地香港的各个部门会紧密配合，在不同的执行阶段进行反复核查并纠正。
2，偏离检视分析，动态成本过程实时预警和强控
各部门在进行偏离检视之后，会在规定时间内提出动态成本检视偏离表及动态成本变动率分析，如触及动态预警则需按预警管理制度及时预警。
图：偏离检视分析表
绿地的成本管控采用的是七级科目分层分级管理。若该科目动态成本超过目标成本，这个科目就会被强控，科目下所有的合同、补充协议、签证变更、付款结算都会被冻结。
想要解除它的强控状态，就必须要让动态成本回归原来的目标。
3，使用成本信息化管理工具，消灭动态成本管理漏洞
李强认为，成本管理3.0的一大趋势，就是业务的在线化、移动化，以及将外部供应商纳入自己的成本管理体系内，实现内部和外部的高效协同。
绿地香港在实践中发现，有一部分动态成本，如签证变更，常常会反映滞后，给纠偏离带来了一些阻碍。
这就是因为，以往的内部管理视角已经无法满足精细化成本管理需求。
如今的成本管理，必须要转变管理视角，把供应商纳入成本管理体系，进行统一的管理，这样既可以提升成本管理的效率，也能有效消除成本执过程行中因内外协同问题产生的管理漏洞。
因此，今年上半年，为了实践绿地香港总裁办“管理无盲点，细节全覆盖”的要求，绿地香港上线了明源移动工程协同：
采用信息化工具让绿地香港实现签证变更全流程在线，这样一来就可以让签证变更的金额，及时进入成本系统，便于绿地香港的相关纠偏部门，及时的对动态成本进行监控和预警。
绿地香港签证变更流程
具体实现方式如下，
1、在线发起，避免发起不及时，变更金额反映滞后
移动工程协同将签证变更的发起入口交由施工方，发起时，预估变更金额会一同在线上提交，绿地香港的现场工程师审批同意后，这笔变更金额将会立即进入绿地香港的动态成本系统，避免了动态成本前期一动不动，后期集中爆发的风险。
2、签证变更资料在线留痕，避免漏单丢单，影响变更金额的准确性
绿地香港使用的移动工程协同，能够将每一个签证变更从发起到审批全过程的资料在线上留存，方便绿地香港的成本部实时查看与核实。避免后期结算时，单据遗漏、丢失与乙方扯皮。
3、审批过程实时追踪，全程可查，确保变更金额及时进入成本系统
签证变更的审批流程从线下搬至线上，只要设置好相应的审批节点及审批责任人，就会在线上自动流转，绿地香港的成本部可以随时追踪到每一项签证变更的所有资料及审批情况。
三、整合成本大数据，优化成本标准，辅助下一个项目决策
除了前面说到的三大成本管理指标纠偏，以及信息化工具消除成本管理漏洞，绿地香港还有一个成本管理的手段，即，通过成本信息化管理工具沉淀的成本大数据，优化成本标准，为下一次项目的决策提供辅助。
以绿地香港的框架施工标为例：
框架施工标是绿地香港大数据整合的结晶，与传统的招投标方式有着极大的不同。主要适用于属地化、区域化不太强的施工类招标，如精装修的施工及安装等。
绿地香港在招标之前，就将所有适用于框架施工标的施工事项梳理出来，并根据绿地香港收集的成本大数据中的价格，测算好相应的成本标准，如墙壁粉刷的每平方米的价格、湿贴施工的每平方米价格等等，并在合同中标明价格，向绿地香港合作过的施工方发出要约。
如果这个价格，施工方可以承接，其就会成为绿地香港的框架施工标的供方资源，这样既能避免了施工安装过程中的成本变动，也省去了对应的招投标时间，同时从根本上避免了围标的风险。
目前，绿地香港的框架施工标定价依据来源历史沉淀积累的大数据。
绿地香港的成本部将这些数据从低到高进行排列，取其中合理低分位的价格数据作为参考。既保证价格低，又让施工方有利润可赚。
实际上，不只是框架施工标，绿地香港目标成本的设定，包括纠偏离所依据的技术标准设定等，都是依托于绿都香港的大数据整合。
李强透露，为了让成本大数据更好地辅助项目决策，绿地香港与明源云正在研发一个协同工作平台，就是其大数据整合的平台。
据云采购了解，这个协同平台可以做到：录入一些关键的项目数据，如窗地比是0.25还是0.3、对应的钢含量、材料的规格尺寸品牌等信息，系统就能根据平台内收集的海量项目成本数据，自动计算出相应的采购成本、项目总成本、总利润和年化自有资金回报率是多少，更方便绿地香港的高层进行项目决策。
四、总结
综上所述，绿地香港的动态成本管理思路是非常具有创新性的。
首先是根据历史项目数据沉淀的成本标准制定目标成本；第二步将目标成本分解成三大指标，进行实时纠偏离，将影响成本的重要因素牢牢把控，同时通过信息化工具，消灭动态成本管理漏单，做到动态成本与目标成本相匹配；第三步则是将成本信息化管理工具收集起来的成本大数据整合，不断优化成本标准，为下一个项目的目标成本及后续的技术标准制定提供参考依据。
可见，绿地香港的这三大成本管控手段实际上已经形成了一个完整的闭环，互相支撑，互相影响，而且缺一不可。因此，对广大房企来说，绿地香港的成本管理创新成果，不失为一个值得参考学习的方向。
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