买房到底是中介带着去便宜，还是自己去售楼处便宜？
买房子到底是中介带去更便宜还是自己售楼部更便宜？这个事情太多人都搞不清楚，几乎是成了行业的核心秘密。
可能一个人就听过好几种不同的说法。为什么大家都觉得房产人信不过，因为为了成交，很多人就在说假话。实际上和一个人说假话，还是面对一群人说假话，在性质上没哪不同的。我对很多人来说也是陌生人，现在可能也是在说假话在散布谣言。今天我就从头到尾的把这个事情说一遍，你心里面可能会有一个原本的答案。
今天我们就通过这条视频来和大家一起参考一下，看看你原有的认知对还是不对。这个视频尽快下载下来，因为某些人举报的可能性是有的。买房子的时候，中介和我们说，他们是把所有的渠道客户都累积在一起形成团购，这样就可以向开发商申请额外的团购折扣。就像我们拿手机买电影票一样，有某个平台牵头团购票，比你在电影院里面零售要便宜一些。他们可能还会说你自己去买，对于开发商来说就相当于是零售。跟中介去，由于他们和开发商签订了渠道代理协议，就相当于是批发，开发商既然找到他们来卖房子，我不给到他们更多的优惠和更大的折。那他们怎么愿意给开发商来卖房子？中介系统体量大，客户多，携天之以伶诸侯就可以逼到开发商给出更大的价格更大的折扣，听到是非常有道理的。可是开发商那边置业顾问又会告诉你，不对要直接去售楼处买才便宜。因为给你举个例子，如果开发商自己卖房子的价格高，给中介卖房子反而价格更低。不是所有的客户都是去找中介买房子了吗？这样不但房子本身卖的就便宜，还要拿出高额的佣金分给中介。
赔钱的事情，如果你是开发商你会做吗，甚至还会说中介给他们卖房子，向中介支付佣金。实际上羊毛出在羊身上，在房价的基础上再加上中介成交佣金以后再卖给你，无没得无缘无故的爱。好像听到起也有道理。当然我们肯定清楚，他们都是有利益驱动的。如果一件事情非黑即白，一定有一个人在说谎，到底应该相信哪个？要彻底的理解这个问题。
我们要从商家和一个销售员的两个人的层面来分析。首先我们要明白的就是，开发商为哪样要找中介来帮忙卖房子。楼盘在销售过程中，有笔钱就是营销费用，这个是必要的。我们见过开发商请明星助阵，办演唱会等大型活动，给项目造宣传做宣传。还有就是户外大屏，灯箱、电梯、高速路、商场无数不在的广告，也经过电台、收音机里面反复的播报，某楼盘的推广信息。这些都是由于每个楼盘的营销费用，原来就是地产很景气的时候。
开发商用自己的营销费用来打广告做活动，就是非常常规的手段，就可以把房子卖出去。但是现在不一样，房子不是很好卖。然后行业的竞争和政策调控，就是比原来的方法怎么都不做无效。所以他们就引入了更广泛的线上资源和更多的从业人员，中介行业一起来合作卖房。这个是相当于付费，购买项目的推广，整体从外包服以及开发商客户。
从开发商的角度来看，是同一笔营销费用。两种不同的使用方式，是一种彼此来来说可以很长的一段时间维系的关系。现在更多的开发商是选择后者和中介合作的模式，原始的广告投放的模式变少，甚至没有啦。我们平时应该也注意得到直接的大规模的灌灌的楼盘。广告真的会越来越少，而且是找各种的平台，找各种看房软件的推广还更猛。所以找中介卖房，只是开发商用来提高效率，而进行更快卖完房子的一种营销手段。受影响的是营销费。这笔钱的用途变化和房子的售价并没找事实上并不是出自购房的房款，而是他们就是营销费用里面一笔一笔分出来的。每个项目每套房子需要卖多少钱？都是固定的。无论是什么渠道的客户，都是按照这个价格来进行销售和交款，因而遭了中介就会被薅了羊毛一样，价格反而会更贵。这种顾虑不必要。所以讲到这里已经可以回答3个问题。
第一个、和中介去买房会更便宜吗？不会。第二个、和中介去买房反而会更贵吗？不会。第三点、你自己去售楼部买因为开发商省下了中介的钱，开发商会因此给你更多的优惠吗？不会。摊销完的营销费用不可能花在你身上，没有人有权利去动这笔钱。省下来的钱就是开发商的利润提高了，羊毛是出在羊身上的。但是最后都是让猪花了，开发商是猪。
第二个、有必要说一下销售人员个体之间的博弈，可能会造成我们的困扰。我之前在视频里面讲过中介，然后是哼，不说，其实抖音大v小v，基本上也是属于中介的一种。我们确实也会因为很多客户明争暗斗的，因为确实是很累很心累，所以才会有各种对客户的一些各自一词的话语，就是为了能够让他们理解中介和自渠这种待客的客户，他们就会拿得比以前少一些，相当于是自然来访的了。所以他们希望客户是自己来的，而不是中介自渠带来的。因为对于他们来说，实际上后续跟工作是内容是完全一致的，但是佣金佣金是差了不少。这套置业顾问为什么会告诉你直接到售楼部找他更便宜。而中介和自渠这两拨人，也是遭不住，也是在互相的诋毁互相的争夺客户。一路上刀光剑影杀到售楼处，对职业顾问，其实还是有一些戒备的，因为他们相当然也会对你说只有找他们买房才会有转向的优惠。不然你跟到他们来的意义是两样的。其实不同的岗位是，甚至是相同的岗位。不同的个体之间是跟竞争和博弈，实际上各行各业都会存在非常正常。这个时候可能有人会说不对呀。
我们这套房子，确实自家先去的售楼部，后来找中介去的。确实是便宜要几万块钱。这个怎么理解和解释？这个就是一个很简单的折扣释放体系，人人都想占便宜的心理。无论你是第一次到，价格有多合理或者是你总是觉得第一次的价格不是低价，那肯定可以再便宜一点。这个就是开发商不得不在固定的一个成交价值上。给你翻一翻先给你报一个上翻的价格，然后再给你包装打折以后，只要最终的结果，成交价格是一致的就可以了。而你第一次去看房的时候，自己一个人肯定不可能是会给你低价就订房的。因为你也不会定，所以一般情况下都会保留一部分的折扣，不是房。你就是下一次想要购买的时候，有足够的价格空间让他来促进成交。你说这个是多么高的技术喃？多么深的套路喃？其实也没得这回事是被逼无奈的。然后你找一个总结代理商。这次去真的交钱，然后折扣也是释放，造成了你觉得。好像确实跟总结客要便宜一点的。就又说回来，你自己去售楼部和你找中介客的最终成交价格是一样的一样的，不要产生一些就是七七八八的错觉。因为这个未来生活当中总有一些人他自己又不是卖房子的，但是却坚定不移的告诉你，买房子找中介会更便宜或者是自己的售楼处才便宜的一些说法。所以就是给你们简单的总结一下，售楼处的成交指导价是固定的和总结区还是自己去。他能拿到的价格是一样的开发商，就是高管手里面一般是握得有少量的优惠权限，是用来解决实在难缠的客户纠纷的。这种优惠能不能拿到和你是怎么去的没任何关系。
如果你在上一个时代的商场小贩在那里卖裤子就会非常的理解，能不能砍下最后一条的这一点点价格，还是需要一点心理战术和技术上的一些能力的。房子虽然比别个比裤子贵1万倍左右，但是在销售原理上基本上的本质是一样的。所以今天大鹿说这些东西想告诉大家的是大鹿还是个卖房子的，还是个卖房子的，你想考虑的就是是否要找一个专业又好玩的人带你们去看房子。所以关注大鹿，贵阳买房不迷路。
