选择地段就成了买房中极其重要的一环。如何判断一个板块的地段价值？
假如十年前让你看懂东二环板块规划，及时下手置业，如今是不是做梦都会被笑醒。
同一座城市里，同样的产品，放在不同的地段，房价可以差3倍，核心原因就在不同的地段匹配的资源不同。因此，选择地段就成了买房中极其重要的一环。如何判断一个板块的地段价值？
一个最直接的办法：看控规图。控规图是城市规划图中的一种，全称叫做：控制性详细规划图。
控规图，表达了地块内容的“范围”，例如，用地性质，容积率，建筑密度等等。
2010年的东二环鹤林片区控规图
如图，这里是一张东二环板块十年前的控规图。
红色的地块代表商办用地，橙色的是商服用地（包括学校、医疗等配套），黄色的地块代表的是住宅地块，绿色的地块代表的是绿地。按十年前的规划，这是一个集商务、住宅、绿地为一体的多功能综合地块。
在这张图上，商业占比约三分一，居住用地约占三分一，绿地约三分一，另有一成的医疗教育配套。而且商务在这一片区占主流，辅之以消费商业，居住用地相对不大。
所以，看懂控规图第一要义是：看比例！商办用地比例越高，周边购买力需求就大，配套用地越多，政府投入就大，住宅又相对稀缺，房子的价格自然会逐渐水涨船高。你看懂了吗？
可以看出，这个地块在规划上，就明显属于“优等生”。
像有的板块，整个片区是一片纯宅地，或者住宅比例是很高的，那么这一板块的二手房房价上涨会比较慢。比如……（这里就不瞎比如了，你很懂得联想的。）
如今，十年过去，目前的东二环板块的发展完全超预期实现了当年的规划。
2020年东二环板块最新规划
目前的东二环泰禾广场是福州人气最旺、最高端的商业广场；
千亩生态公园牛岗山、晋安、东湖生态公园是城市绿肺；周边的学校从幼儿园到中学，一线倾斜了晋安区最好的教育资源等；
化工路快速路、湖东路隧道，这里交通路网也已经全面升级。
福兴经济开发区最新规划图
2020年福兴经济开发区控规图
同时这里仍然有各项利好加速兑现中，比如——
园中互通连接的东部快速通道一期已通车，未来二期将直达机场；
前横路东2.5环高架打通了五四北、东二环、江南CBD；
地铁4号线直达东街口、台江万达、东部办公区等；
加上在建设中的福兴经济开发区大量的产业、人口；
还有配套福州市科技馆、群艺馆、省儿童医院……
显然，这里会成为未来大福州的都市样本，而且，客观上，这一区域的住宅在过去五年内价格涨了三倍。
再复习一遍——看懂控规图第一要义是：看比例！商办用地比例越高，配套用地越多，住宅又相对稀缺，房价就是有潜力的。你看懂了吗？
早年看懂了东二环这张控规图的人，如今的资产升值了吗？还会继续看好东二环吗？
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