在上一波大涨行情中，由于限价，新房和二手房价格出现了“倒挂”现象。
很多强二线城市陆续出现“打新”热潮，你方唱罢我登台，轮番上演了“万人摇”的楼市大戏。
2020年3月，杭州“融创城”，推出417套房源，有超1.2万人参与了摇号。
2020年7月，成都“凯德卓锦万黛”，推出774套房源，58117人参与了摇号。
2020年11月，深圳“华润城四期”，推出1171套房源，共9687人参与了摇号。
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这种“倒挂”的现象，往往只出现在二手房成交量占总成交量一定比例的热点城市。原因是ZF限价，是政策干预的结果。
然而惠州作为一个以新房市场为主的城市，居然也出现了新房和二手房价格“倒挂”。其原因是当前整体大市不好，开发商主动降价，而部分二手房价格依然坚挺，是市场导向的结果。
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惠州房产信息网
去年2月，深圳率先升级了房地产调控措施，二手房指导价登台，效果立竿见影。随后二手房成交量一路狂跌，最低的时候不足1000套。
作为一座2000万人口的超级大都市，月度成交量不足千套，是继“万人摇”后的又一大奇观。
数据来源：深圳市房地产信息系统
随后许多城市纷纷跟进，相继出台了二手房指导价。全国楼市瞬间降至冰点。
各大房企纷纷开始裁员，暴雷频现，全国楼市开启了打折促销时代。
去年年底开始，惠州的楼盘也争先恐后地加入了打折促销大军，普遍都在8折左右。
房企暴雷，烂尾风险加剧。出于避险，部分需求转移到了二手房市场。
双重因素叠加下，造就了惠州楼市历史上前所未有的“倒挂”现象。
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大亚湾临深片区，拥有跟深圳亲密接触的优势。固然成为深惠两地通勤人群的首选。
其房价一直以来也是整个大亚湾最贵的地方，从龙光城到锦绣壹号，一直都引领着整个大亚湾市场。锦绣壹号新房一度卖到25000元/㎡。
临深片区部分航拍图（来源：二牛看山）
哪里价格低，资金就会流向哪里。随着新房价格逐步升高，相对低廉的二手房成了部分刚需的无奈之选。也夯实了片区二手房的价格体系。
我们从贝壳找房分别截取了4套锦绣壹号和龙光城北二期的最新成交记录；其中锦绣壹号近期的平均成交均价为16581元/㎡，龙光城北二期平均成交均价为16413元/㎡。
来源：贝壳找房
来源：贝壳找房
我们近期实地调研了附近几个在售的新房，发现价格普遍低于最近的二手房成交价。
位于锦绣壹号东南侧的“慧湾中心”备案均价18000元/㎡左右，从现场了解到，折扣力度低至85折，折后均价大约15300元/㎡左右，还带装修；对面的冠华城.桂香园毛坯出售，折后价14500元/㎡起步；旁边的丰谷天玺价格稍贵些，毛坯折后价16500元/㎡左右。
三个盘平均均价约为15400元/㎡左右，低于部分二手房成交价一千左右。
而二手房的平均交易成本大约在总价的6%左右，综合算下来，大概有12%的价差。
因此，大亚湾临深片区成为了惠州罕有的“倒挂”片区，开创了惠州市场“倒挂”的历史。
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二手房才能反映真实的市场情况。
什么样的人会买二手房？答案一定是刚需。
一直以来，惠州都在打压二手房市场，银行评估价低导致首付成本增加，首付加上交易成本算下来实际比新房要高。愿意支付更高的首付成本选择二手房的一定是刚需。因为现在惠州的新房交房周期普遍在2-3年，刚需等不起。
在房地产大分化，投资客离场的背景下，未来能够决定房价的一定也只能是刚需。
为什么偌大的惠州，唯独这个片区能出现倒挂行情？
坪山高新区一角（来源：坪山发布）
背后一定是离不开深圳“支持”的，一路之隔的坪山高新产业园区，是深圳市重点打造的高新产业园区之一。以生物医药、新能源汽车、第三代半导体产业为主导。计划2030年实现总产值8千-1万亿元。目前已有部分企业正式落地投产。
这其中一部分无法在深圳买房的群体，首选一定是大亚湾临深片区。
除此之外，大亚湾自身的经济实力也不弱。
数据来源：惠州市统计局
根据惠州市统计局发布的2021年年鉴数据，2020年大亚湾区GDP为703.11亿元，在惠州四区三县中排名第二，占整个惠州市GDP的16.6%。
而大亚湾土地面积为293平方公里，仅占惠州总面积的2.58%。每平方公里产值吊打其他各区县。
从产业结构来看，大亚湾目前的主要以电子科技、生物医疗、汽车零部件制造、石油化工等为主。除石化产业外基本都聚集在大亚湾西区街道。
比较大的产业集群分布在比亚迪附近及龙海三路、新荷大道沿线。
大亚湾部分产业集群卫星图
外部力量和内生力量共同为片区提供坚实的人口基础，进而促进了片区二手房市场的稳定，也造就了新房和二手房价格“倒挂”的格局。
大亚湾临深片区的“倒挂”现象，粉碎了一些从未来过惠州，只会纸上谈兵，毫无依据、无底线看空惠州的自媒体言论。
也证实了我们一直以来所持有的观点。
但这种倒挂现象只是个例，惠州目前大多数区域的二手房成交价都是比较低的，且很难出手。
所以请大家记住，惠州可以买，但惠州很大，大多数地方都没有投资价值，能买的地方非常少。
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