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提问：雕叔你好：蓝光未来、首开龙湖景粼玖序、奥园云璟三个盘（三个投资都在300～350间），从投资角度来看，哪个根据投资价值。另外，十陵和怡心湖两个区域，哪个更具投资价值。谢谢！
回答：蓝光未来说实话，产品是不错的，相信你也去看过，但是目前周边基本面太差了，不仅是城市界面，后期的一些规划、改造也跟不上，一般来说并不怎么吸引人，所以顺销至今。 首开龙湖景粼玖序也处于十陵板块腹地，但是好歹还算有一条路衔接了三环和十陵城区，周边人员密集，楼盘也比较多，借助大运会东风，基本面有所改善。 奥园云璟则排名最末，虽然位于三环内，但是紧邻高速，周边严重缺乏商业、教育和地铁配套，完全不入流，看都别去看。 三个盘的话，首开龙湖景粼玖序>蓝光未来>奥园云璟。 不过你都350的预算了，更建议买确定性更大的华润置地时代风景、佳兆业珑樾壹号。 另外怡心湖和十陵，不论是板块的发展潜力还是价格的横向比较（怡心湖比十陵新房贵一点，但是贵不了太多），整体来看怡心湖更好一些。 主要问题在于，怡心湖在售楼盘不多，可以买到的比较少。
提问：雕叔你好，普通投资，华润24城溢价房溢价100，说可以选的楼层比较多，龙光天瀛順销房，交了几万定金。两个总价都300多万？怎么选啊，应该如何才能够利益最大化，才能够赚到更多的钱？谢谢！
回答：倒挂第一，选筹第二。 华润24城溢价100万，单价也大概是2.4-2.5万，对比当下华润比较新的几期二手房价格来看，依然是比较香的，值得入手，可见可得的收益。 龙光的单价目前也和溢价后的华润类似，甚至更高，当然产品是更好一些。但是地段就半斤八两了，一个享受当下，一个未来可期。 从收益的稳定性来看，我还是建议入手华润，龙光更适合没有路子的普通购房者。而且是着手于中长期的。 成都买房应该如何才能够利益最大化！ 现在成都新房限价都需摇号，新房限价后有些就比周边二手房便宜很多。 所以，只要能够摇到，立马就可以赚到，只要有价差完全不用去做什么供求分析、区域分析、选筹分析、什么方法论，完全没必要，立马就可以上，买到就是能够所见所得的收益，何乐不为呢。
提问：神，最近岳阳、沈阳、昆明防止房价下跌推出限跌令。一边控制房价上涨，一边又不让房价下跌，降个房价咋这么难？楼市未来走向到底如何,能否分析一下？
回答： 这次止跌令出台透露这几点信号： 1、某些城市房价下行压力巨大，一些地方为保房价才出此政策，难免有托市之嫌。出台这一政策主要是为了防止开发商为了回笼资金而大范围打折出售，防范大跌导致的维权等不稳定因素。 2、全国各城市之间严重分化，有的限涨，有的限跌。在很多城市纷纷出台各种各样的房地产调控措施意在对房价“限涨”的时候，湖南岳阳等地的“限跌令”迅速蹿红，似乎显得有点格格不入，但是正反映了市场的严重分化。 出台限跌措施是当前房地产市场分化明显的体现，有的限涨，有的限跌。在一二线城市房价过快上涨的同时，某些三四线城市和县城却因住房供应量过大，房价出现较强下行冲动。 3、可以跌，但大跌不是稳定，所以防止大跌可以，但不能成为托市的借口。未来楼市稳是主基调，大涨不是稳，大跌更不是稳。一旦房价过快下跌，可能给整个经济社会带来巨大影响。不仅热点城市房价过快上涨将带来金融问题，而且另一些城市房价过快下跌，同样会给楼市带来很大问题。 4、未来房产投资的门槛会变得越来越高。买房不能贪便宜，越是便宜坑越大。闭着眼睛买房的时代已经过去了，现在买房一定要慎重，选对城市选对区域你才能赢。
提问：请问雕叔，现在成都还可以买新房吗？政策这么不稳定，是现在下手比较好，还是再观望一段时间？
回答： 新房可遇不可求，当下遇到合适的我认为是可以及时上车的，主要是分为几点来考虑。 1、新房地块整体来说，当下真正值得大家关注的并不多，只有少数在城市开发进程中的核心区域，才值得入手，而其他绝大多数都处于比较偏僻的地段。而且从陆续上市的地块来看，也并不会好到哪里去，因此现在好地块的新房，卖一套少一套，不需要我们对赌未来。 2、新房的价格，土拍价格，以及部分双限地的以后预售价格，在我们看来，也并不是很有诚意，除了个别的比如兴隆湖东的价格有些差异，新批次比老的还贵，但是绝大多数的地块，整体的地价、房价都还是在上涨的，所以买今天的好新房，没必要去赌明天的贵新房。 3、新房市场因为其杠杆利用率、房贷速度，产品品质等原因，当下市场认可度远高于二手房，一旦接下来的新房便宜预售，那么必然有更多的人蜂拥而至，到时候如果你是普通资格，又一定能买到吗？如果买不到，而现在又拖着不买（被别人买光），那么是不是到头来两头空呢？ 所以目前新房我认为，还是有一定性价比的，包括时间周期上的性价比，如果有适合的，符合预算和预期的，应当拿下。
提问：雕叔你好，成都现在是上车时机吗？有什么要注意的？
回答：成都今年来看，当下的市场几乎处于冰冻状态，房东惜售，买家观望，特别是二手房指导价出台以后。 但这些并不代表成都就已经不能投资了。 买成都现在不能看当下，要看5年甚至10年以后，强者恒强，以后价格只会越来越高，适合守长线。 成都买房几点建议： 1、回归中心。中心城市中心地段，城市中心分单核 多核，三四圈城以下原则上只抛不买； 2、敬畏政策。房产投资，要敬畏市场，更要敬畏政策，政策是房地产最重要的基本面； 3、流动为王。流动性好的不动产，拥有更高的溢价，抗风险性更好； 4、长持为策。拒绝短炒，房产的持有周期应该考虑5年以上，5年也是经济小周期； 5、配置优化。拥有多套房的投资客，优化资产配置，应对未来房地产税； 6、控制杠杆。家庭负债总额原则上不超过家庭税后月收入的200倍； 7、勤于踩盘。读万卷书，踩百个盘，学会分析楼盘的区位价值、附属价值和产品价值； 8、回归中长线价值投资的思维，做好一定持有周期的心理准备和财务准备，短期的政策调整、房价起伏都不会慌乱。 9、不管是刚需还是改善，有自住需求的，不要在等待房价下跌的过程中错过好 房 。
提问：户口社保在锦江，工作地点在市二医院附近，预算新房230，二手房190以内，目前边等锦江新盘，边在看龙潭寺城投置地梧桐玖宸和9月份开的龙潭九章，除以上两盘还在看大面二手房（单价低面积大），还有其他推荐吗？主要考虑舒适度、通勤和以后结婚换房。
回答： 锦江区新盘还有230万的吗？你是锦江的刚需第一顺位吧？目前来说这种级别的新房，可遇而不可求，不要刻意地去等它。更多的还是建议偏向务实地看现在的一些新房和二手房。 你工作地点在市二医院，不知道是太升南路这边的市二医院还是龙潭寺的市二医院新院区？如果是龙潭寺的话，就近考虑梧桐玖宸和龙潭九章倒是不错的选择。 龙潭九章胜在产品好，价格低，但是配套差，需要苦等很多年，只是说距离龙潭寺市二医院确实也不远，自驾或者以后坐地铁都很方便，比较适合打算今后扎根于此的人。 梧桐玖宸是人才公寓，现在面向所有购房者开放了，整体来说优点是当下龙潭寺综合配套最好的一个新房了（此前是金融街，但是基本卖完了），不论是商业、地段、地铁还是医疗等，都处于龙潭寺的核心区域，对于你自住、工作的话，很方便，而且因为地段尚可，所以不需要苦等很多年，未来的流通性是可以的（卖房没问题）。 但缺点则是产品比较一般，你的预算只能够到一些单价2万左右的高层了，这些高层我都看过，要么朝向不好，要么户型不好，要么视野遮挡，多多少少都有些小问题。但整体来说，我觉得还是优于龙潭九章的，我们买房，综合考虑下，务实精神最重要。 最后说下大面的，你预算190万的话，一些改善点的比如龙湖也不好入手，只能看一些刚需的世茂城、炜岸城等，当下指导价贷款难度大，首付比例高，而且距离你上班也比较远，今后大概只能自驾或者地铁换乘，这个通勤难度是比较大的，整个板块虽然是优于龙潭寺，但是要常年奔波单程15公里 ，压力需要自己去评估。 其实你总价190万左右的话，我建议你可以看看成华东北的一些二手房呢，比如成渝立交的万科魅力之城、首创国际城；比如槐树店的明信鹭湾、紫东芯座；比如杉板桥的恒大豪庭、中海新华府；比如二仙桥的富临理宫、蓝光乐彩城和交大归谷建设派，都是比较符合你综合预期的楼盘。 或者说，你就是想纯粹买个大房子的话，像富临理宫、电建地产美立方、蓝润V客尚东二期等等，都是可以考虑的二手房。
提问：雕叔你好！投资别墅，洋房或改善型住房前景如何？成都未来别墅会不会成为下一个风口。
回答：别墅的本质是一种奢侈品，其一次投入资金相对较大，装修成本较高的同时，租售比很不理想，当你需要资金周转时，又很难出手， 只会逐渐残旧，越来越掉价， 豪宅，郊区独栋别墅，洋房本质是一种奢侈品的市场，当你需要资金周转时，装修成本较高的同时，又很难出手，所以并不取决于租售比，人均收入。而是取决于消费的起人群，巨富群体，这些产品完全可以和普通住宅分割成两个市场。这类小众市场边际效应巨大， 稍微增加的需求，可以把价格拉起很多。 成都现别墅，常见于两种情况： 1.整个产品的价格都保持在一个高大上； 2.产品内部存在有15-30%的差价，还有些可能因为结构户型等因素有50%的价差。 买别墅，首先绝大部分别墅都不适合投资，别墅是一个以消费为主的小众市场。 别墅本身的流动小，金融属性也差，别墅的本质是一种奢侈品，其一次投入资金相对较大，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。 而目前成都绝大部分的别墅，关注度高的别墅市场，又都处于郊区，反而进一步放大了泡沫和接盘的风险。未来如果不是自住，放着也是生草长青苔。 目前成都只有较少的别墅还是有投资价值的，但是这产品却混杂在一个迷惑性很强的市场里，需要有专业眼光和熟练的市场经验来辨别，这一点和新手又是对立的存在。 所以，想要性价比高的别墅，类似于在五星酒店里找人均99的自助餐。
提问：雕叔你好，请问武侯区的德商石榴春和天骄和青羊区的玉润金沙比较，投资的话，哪个更好，比较下两个楼盘呢？
回答：投资就是看当下的性价比和未来的成长性，怎么看都是德商占优。德商当下的清水单价2.3万，而玉润金沙是2.8万；成长性的话德商所在的机投是武侯新城大力开发的区域，而玉润金沙所在的外金沙却有点后继无力的感觉，武侯的鸡头和青羊的凤尾，青羊未必就更好。产品就 不比对了 ，都是洋房小高层，半斤八两，差距不大。
提问：雕叔你好，想问下朗基天香怎么样？学区、交通、价格合理性。看上它主要是觉得126的户型不错，而且离银泰城超近，生活方便，但不知道有没有什么隐藏风险，谢谢！还有，复地雍湖湾、中海兰庭、朗基天香，这三个对比哪个最好呢?
回答：朗基天香不是奥运冠军也是业主吗?这个楼盘好的方面你其实都看到了，差得这么说吧,主要是这边写字楼扎堆，缺乏住宅的纯粹居住板块,不像大源，具有抱团发展的趋势，而朗基天香太孤独了,下楼就上班，上楼就睡觉，有些时候，工作和生活还是要分开一点的好。 复地当下是最好的,但是密度比较大，而且也有公寓;中海则老气了点;朗基的问题前面也说过了。整体来看都有弊端,就看你最不在意什么了,每个人的体验和看重的点是不一样的。
提问：雕叔你好，之前听了你的建议，明确了购房区域，现在主要就是考虑买高新的房子，一种考虑是买新楼盘，还有就是买二手房。但是二手房相比新房过户费很高，这是一个问题，但是新楼盘很少，可选择性不多，因此，如果考虑二手房，想买毛坯，以后去成都生活了可以装修自己喜欢的风格，但是不知道什么时候去成都，房子可能会放置一段时间， 另一种就是买装修过的，先出租，可以缓解贷款压力，等去成都生活了再重新装修，但是买装修房问题比较多，容易掉坑里，且房子重新装修成本也相对毛坯房装修成本更高，家里亲戚也不太赞成买二手房。您觉得买新房，二手毛坯房，二手装修房哪一种更适合我们？新房，二手房，哪些小区您比较看好，推荐一下？还有您有什么更好的建议？谢谢！
回答：其实你的问题得从你的买房需求和空置成本出发。 简单来说，就是你自己要想好2个问题： 1.买房需求：你买这套房目的是自住还是投资，或者说哪个占比大。 2.空置成本：你目前在外地，打算需要几年才能过来自住使用，还是买完不住长期空置等升值。 如果自住需求偏大，2年以内可以来成都生活发展，建议你买清水新房，新房可以按自己喜好装修，居住环境体验会更好，而且2年交付期，空置成本不算高，另外自住本身也是一种消费品。 如果投资需求偏大，2-5年都不会过来自住，我就建议你买二手装修房，时间太长，空置成本会逐年累加变高，投资讲究的是回报率，加上现在房价涨幅较慢，我们必须要配合出租，降低月贷成本。二手毛坯和新房都不利于出租，投资买二手精装房就会更好一些。
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