给大家讲个故事。
徐总是一北京生意人，在北京生意做得风生水起，已经购置了两套豪宅了。2012年，徐总还想再买一套豪宅而且楼盘也看好了，是刚开发的一手楼盘，但是因为徐总家庭名下已有两套房被限购了，所以徐总找了生意伙伴曾总，想把第三套房挂在曾总名下，曾总向来为人仗义，立马就满口答应下来，咱俩这关系，当然没问题啦。
于是2012年12月10号这一天，徐总和曾总在徐总的办公室就签下了一份《房产代持协议》，协议约定：买的这套房屋的所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利均属于徐总；徐总以曾总名义签订购房合同及其他相关配套法律文件，交房时该房屋的房产证、土地使用证登记在曾总名下；曾总仅代替徐总持有房产，并不享有任何权利，未经徐总书面同意，曾总不得单方处分房产。
然后，自2012年12月24日开始，徐总就安排他的朋友和他自己的公司以及从他自己的银行账户，陆陆续续转了26592000元的房款（2012年的2000多万，果然是豪宅啊），之后徐总出面以曾总的名义和开发商签署了包括购房合同在内的一系列购房文件，也就是说文件上都是写的曾总的名字，但是签字人都是徐总。
之后，2016年2月开始房屋交付、装修、办产证、实际占有使用管理等都是徐总亲自操办或出资。
当然产证是办在曾总名下的。
在这个买房的过程中啊，曾总虽然没怎么参与买房过程，但曾总也没闲着，曾总在急着给他另外一个好兄弟做贷款担保呢！
2014年4月，曾总去给另一个朋友的公司做了个2910万的银行贷款保证担保（曾总真是一个为了朋友两肋插刀为人仗义的好兄弟啊）。
然后，然后，你猜到了。
曾总这朋友公司贷款就还不上了。
债权人就来起诉了，法院最后判决曾总作为保证担保人对这2910万元的贷款和相关利息等承担连带担保责任，也就是共同还款责任。
曾总说，你让我连带担保我也没钱啊~你们看着办吧，反正老子没钱……
债权人说，哎，你没钱但你名下有套房子啊~
曾总说，这房子不能查封啊，这房子不是我的，是人家徐总的，只是暂时挂在我名下但他不是我的呀！
徐总也痛哭流涕追悔莫及，当时你帮我代持房子的时候那么好说话，我就应该想到你对其他朋友那也是相当仗义的啊，真没想到你能捅出来3000万的担保债务啊，我这房子产证才刚刚办出来几个月而已啊~
但债权人才不管这些呢，登记在你曾总名下的就是你曾总的！
于是2016年10月17日，债权人向法院申请执行，法院作出（2016）辽01执579号民事裁定书，查封了登记在曾总名下的这套属于徐总的房子。
于是徐总一边抹眼泪，一边开启了自己漫长的捍卫房子权利的漫漫维权路。
2017年4月11日，徐总先是向一审法院执行局提起案外人执行异议，理由简单说就是，徐总认为自己是房屋的实际产权人徐总享有的是物权，有《房产代持协议》和付款凭证等这些为证，而债权人是一般债权，徐总的物权可以对抗债权人的债权，然而执行异议被驳回了。
徐总不服，向一审法院提起执行异议之诉，一审法院认为徐总挺有道理的，确实要保护徐总作为实际产权人的物权，于是支持了徐总的请求，确认徐总是房屋权利人。
但，债权人不干了，凭啥支持他啊，物权公示啊，应以产权登记为准啊。
于是债权人向上级人民法院辽宁省高级人民法院上诉，上诉后辽宁省高院于2018年9月29日（这个时间点很关键）出具二审（2018）辽民终211号判决：认为一审判决事实清楚，法律适用正确，维持原判。
这里提醒大家特别注意一下啊，这个二审的判决时间是2018年9月29日。我国是二审终审制，也就是说，这个二审的判决是生效的判决，可以凭这份判决申请解除对这套房屋的查封，这个非常关键！
债权人坚持认为自己才是正义的一方，于是走上向最高院申诉的维权之路。但申诉中并不影响二审判决已生效，徐总去申请解除查封。
在债权人申诉这期间，徐总也没闲着，徐总做了两件大事。
第一件：徐总是拿着这份（2018）辽民终211号生效的支持自己的判决书去向法院申请解除了（2016）辽01执579号案件对房子的查封。
第二件，徐总在2018年12月，凭《房产代持协议》和所有的房屋相关的购房材料、购房付款凭证和装修等材料把曾总起诉到了法院，诉请是履行过户手续，要求把登记在曹总名下的涉案房屋过户登记到自己名下，因为自己才是实际权利人。
这个诉讼也至关重要！
徐总启动这个诉讼需要满足以下几个硬件条件：1.房屋上没有查封和抵押。2.徐总的家庭有购房资格（必须要提前滕好购房资格）。购房资格好说，把名下其他房子卖掉或过户给其他人。但房屋上没有查封这个有点难，但好在徐总有先见之名，已经通过完成第一件大事把2016年10月的（2016）辽01执579号查封给申请解封了，也就是在2018年11月这个查封解除了。徐总是等这个查封解除后才立刻起诉的。真是一环扣一环啊。
徐总在2018年12月去启动请求过户的诉讼时同时申请保全了涉案房屋，这个时候徐总查封上去就是首封，即使债权人后面再来申请查封或续封，那么也要排在徐总这个查封后面了！而且只有首封是生效的查封！
徐总的这波操作绝了！
由以上背景介绍可想而知，最后这个起诉判决房屋过户的诉请徐总最终胜诉了。
法院判决房子由曾总名下过户到徐总名下。2020年8月26日，徐总终于通过强制执行，将房子过户到了徐总自己名下。
而这个时候，债权人的这个最高人民法院的申诉案件仍然在审理当中。
2020年12月26日（过户到徐总名下的第4个月），最高人民法院判决，维持辽宁省高级人民法院（2018）辽民终211号民事判决。
什么意思？
就是房子是徐总的，因为一则房子现在都过户到徐总名下了，徐总是名副其实的产权人了，二则当时曾总提供的担保是人保也不是拿这个房子做担保的，你们当时产生债权债务的时候房子还没办产证呢，所以是人保不是物保，不存在债权人看中房子才出借借款，所以债权人去想其他办法吧，这个房子就别惦记了！
但是，最高人民法院在裁判观点部分，做了政治立场比较鲜明的阐述：徐总与曾总之间的借名买房合同虽因规避国家限购政策、违背公序良俗而应认定为无效，但徐总在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购朝阳区存量住宅条件，已经具备购房资格，从而消除了合同无效事由，案涉借名买房合同的效力得以补正。
这就是著名的2020年12月份最高人民法院(2020)最高法民再328号案关于借名买房合同的一个带有政治倾向性的评价。
在今年上半年一直在各大自媒体疯狂转发的所谓「最高人民法院裁判观点：借名买房从「有效」到「无效」。
其实，自媒体为了吸引眼球在标题中表示借名买房以后会被认定为无效，我本人并不赞同，即使最高法院在(2020)最高法民再328号案件的裁判观点部分也没有说借名买房合同就必然是无效的，而是表达对这种规避限购而借名买房的行为有所否定，但如果实际权利人取得了购房资格仍然是受法律保护的，如果借名买房被认定为无效，徐总起诉曾总房屋过户的案件就不会得到法院的支持并最终顺利过户。
还有一点，借名买房中，如果代持人对外有债务而导致房屋被查封，实际权利人确实是很难对抗债权人的，这也是借名买房的风险之所在啊。
2019年2月26日江苏省高级人民法院发布《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》四、案外人基于借名买房提起的执行异议之诉案件的处理 14.金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。
下篇我们来好好聊聊借名买房的注意事项和风险防范。
