北京楼市未来分析（投资升值和刚需自住的买房逻辑是两码事）

大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师，现在小编就来说说关于北京楼市未来分析?下面内容希望能帮助到你，我们来一起看看吧!

北京楼市未来分析

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1、提问：京爷，西城核心学区降了，广外次新有降价空间吗

回答: 你好，西城顶级学区房降价比较明显，而且还会继续降一些，广外次新溢价不多，但会随着整体的西城市场降温，不过不会像顶级的哪些区域那么厉害。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录

2、提问：请问京爷，非常信服您的判断：

1.东城东后河沿小区和朝阳吉祥里西区，这两个小区哪个更值得购买？保值和增值潜力更强？

2.万年花城二三四期和草桥恋日嘉园一二期哪个更值得购买？

3.上面几个小区是购买的时机是什么时候？我自己倒不是刚需。

谢谢！

回答：1, 长远看, 东后河沿更有价值一些, 毕竟是东城区.

2, 这两个其实差不多, 升值性都有保证. 从居住的角度来看, 我更喜欢草桥恋日嘉园多一些.

3, 可以边看边观望, 目前如果不是很刚需, 也不一定要太着急, 得看是否有合适的房子. 可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》

3、提问：请问优山美地B区独栋别墅4200万值得购买吗？如果5-8年来看，您认为顺义区独栋别墅可以保值增值吗？如果可以增值，大概增值比例多少？

回答：你好，顺义区的别墅其实是有价值的，和一般偏远的别墅不同，保值性一直来都不错，主要是因为成片开发，界面和配套算不错的。优山美地B区独栋别墅是可以考虑的，短期保值性没问题，5年左右问题不大。不过要过十多年，可能会慢慢衰弱。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录

4、提问：京爷，从未来升值角度，还有名额想再买套房，是买丽泽附近2居，还是草桥附近3居? 这俩价位差不多。夫妻俩带一个娃，两居也够用，还有别的房，主要是从未来升值角度考虑。

回答：你好，虽然升值和居住属性紧密相连，但投资升值和刚需自住的买房逻辑是两码事：投资升值最看中的是涨幅和收益，居住功能是次要的；而刚需自住，第一个需要满足的是居住需求，往往是功能性和居住体验，涨幅则是锦上添花。因此，在做投资时，一定要考虑目标房产的升值性，特别是泡沫属性，这种泡沫属性往往是大家盯着的有前景的区域的次新房，比如丽泽里面的几个次新房就是一个不错的选择，这些小区泡沫属性比较强，每次涨幅都不错。而草桥的三居功能性不错，板块居住氛围也较好，适合自住，当然升值性也尚可，不过升值肯定没有核心区那么强。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》

5、提问：想请问下，350万首付，希望贷满。想在朝阳买婚房，主要还是想居住品质好一点。之前看过望京的望京西园的板楼，觉得小区维护还挺好，虽然没啥绿化。想问下还有什么小区可以推荐看看嘛。

回答：你好，如果是望京的话，还可以看看望京花园，小区管理、人员素质也还可以，而且有公房，可以多贷，其他小区管理都相对一般了一些。也可以看看北苑望春园之类的小区。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》

6、提问：京爷，还想问您下，双桥的10年康惠园限价房跟甘露园的老房子比，未来哪种更有价值呢？

回答：一个是楼龄新，地段远，一个是地段好，但没有学区的老房子。我认为，短期，甘露园的老房子可能略占优势，但长期看，10年康惠园可能会强一些，毕竟没学区的老房子未来将会比较尴尬。不过这两个升值性都一般。建议考虑先甘露园上车，后面有条件考虑更好的标的。可以参考星球资料《北京各小区历史收益统计》以上内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答

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