提问：
章哥，你好。我目前在看北京600万以内的二手房，目标片区在亚运村和望京。目前比较中意的小区是亚运村的锦绣馨园和望京的南湖东园二区，望京西园等。 因为两个片区各有优劣，不知道怎么选择，想听听您的建议和思路。
我的个人情况是，二套有贷，互联网工作，所以想选择公房，对我来说首付压力相对小一些。以自住为主，兼顾保值和资产结构优化的需求。所以这两个片区对我来说都可接受，也各有优劣，不知道怎么选择更合适。
回答：
1、 从板块来讲当然是望京了。亚运村开发的太早，不如望京这个后起之秀。不过这几个小区在我看来都算一般，自住没问题，从投资角度不是太合适。当然我也只能从投资角度讲，自住只能以个人喜好决定。
2、 锦绣馨园，中房开发的，是2001年的明星项目。当年的房展会上和嘉铭桐城是竞争对手，价格咬的死死的，互相比拼。
能看出我的意思了吗？当时这里和嘉铭的A区是同等价格的，但今天呢，嘉铭8万多，锦绣馨园6万多。可以说是学区影响了一些价格，但其实朝阳的学区房本来就都没什么溢价，陈经纶嘉铭东西校区更是很少，所以还是楼盘本身的问题。
商品价格是由供需关系决定的，亚运村一度是取代方庄的富人区，2000年之后更是引领时尚。但很多老小区没跟上形势，显得有些没落。
3、 望京是整个板块的发展很好，从规划外的超生儿，误打误撞的发展到今天的规模，也是奇迹。但这里近十年来逐渐出现两极分化的现象，而且愈加明显。也就是品质高的小区涨幅大，普通小区涨幅慢，望京东则更是明显一些。
南湖东园和西园都是早期的老小区，在2009年之前都是涨幅超过北京大盘的，均价和当时看起来较偏的橄榄城、澳洲康都等等都差不多，最多也就10%的差距。但现在再看，这差距已经拉的很大了。也就是说，望京板块进行年超出北京大盘的那部分升值，基本都是这些品质小区创造的，老小区顶多是跑平，甚至有的还跑输了。
4、 总之，自住方面我没什么建议。从投资角度讲，板块上我是建议望京，但最好选择房龄新一些的品质小区。仅供参考。
提问：
章哥您好！我准备1500万全款，自住兼投资。我看过温哥华森林的独栋，富力城、珠江帝景，新城国际的平层。请问该如何选择？谢谢
回答：
1、 自住方面我没有建议，那只能凭个人感受。从投资讲选富力城。
2、 首先说别墅就不属于投资品，那是消费，就跟豪车、游艇没什么区别。这么说吧，全北京的所有别墅，哪怕是在市区，从升值方面全部跑输大盘。不赔钱就算是赢，涨幅超过银行利息就算是成功。
像温哥华森林，2004年的时候这里就卖到1万左右，这也当时昌平别墅的平均价。那会儿北京的均价不过是4000多，现在是6万出头。那看看温哥华森林跟大盘比差了多少？能理解什么叫长期跑输大盘了吧。
更典型的看看旁边的北辰红橡墅，2014年7月开盘的，每套1000万起，折合每平3万吧。从2014到今天，北京房价整整翻了一番，那红橡墅呢，好像没涨什么吧。所以别墅这种产品就是富人们买来消费的，不是投资品。
3、 珠江帝景和新城国际的房子都没问题，帝景还是朝阳的优质学区房，而且没什么学区溢价。但近些年东四环内的高档住宅的升值都不太好，我也说不清为什么。比如在双井板块，目前看来只有富力城和首城国际跟上了大盘，其他的都不同程度的跑输了。
4、 所以建议的是富力城，从投资挑不出什么毛病，自住的话就看个人喜好了。虽然小区老了点，但品质还是很好的。这里是当年影响北京房地产转型的标志楼盘，也是第一个印制园林说明书的。价格虽然不算低，但抗跌性和升值性都好。仅供参考。
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