买房子，越来越成为一个不讨喜的事，甚至成了被各方力量围追堵截的“过街老鼠”。
土地上，集中拍卖、限溢价；买房子时，限购、摇号；信贷上，利率上调，严查信用贷、经营贷，开发商三道红线，银行两道红线；买房后，三年五年的限售，房地产税一直在演绎“狼来了”；二手房，给出指导价，贷款上受轻视；学区房上，教师轮岗、指标到校、多校划片，生生把学区热情给压下去了……
越来越多的现象证明，调控房价，这次是认真的。
老百姓们也渐渐有了一些领悟，在楼市上炒房、投资好像已经没有什么前途了。
那么，在这个“楼市重大变革”的时代，我们应该怎么买房子，买什么样的房子呢？我在以前的文章中多次强调要买优质房子，那么什么样的房子才算优质房子呢？今天我就来系统地说一说。
01 位置
谁都知道要买好位置的房子，可位置好的房子也贵啊，说这句话和没说一样。
有多少钱办多大的事，钱少了就往郊区看房子，这一点是对的。反而是那种钱少还想买市区大房子的容易掉坑，最终买了老破大、老破小、公寓等劣质房产。
可郊区也不是随便买的，青岛郊区割韭菜的故事一直在上演。买郊区，就一定要买地铁附近的，或者郊区的核心区，郊区的郊区是最危险的，尤其是那种半岛“孤地”，配套很难起来。
如果你不是在郊区工作，那么在郊区买房就要记住这个五至范围：东不要进崂山沟里，东北不要过东李，西不要超过灵山湾，北不要过城阳，西北不要过高新区，这是一个稳妥的范围。这个范围内，我称作市区和近郊区。
当然，以后也许更远的某一个郊区能够发展起来，现在买了那里的房子以后就发了。可你知道是哪个吗？青岛新区那么多，下届领导还不知道重视哪一个，知道了下届领导的重点发展地区那还有下下届呢。所以在这些郊区、远郊区买房的风险大于机会。
当然，在市区买房也要看位置。虽然说青岛市区面积不大，理论上来说在哪买新房、次新房都是没问题的。但临高架、铁路、主干道、发电厂、化工厂、火葬场、高压线、灵堂等的房子还是要仔细斟酌，这些房子将来卖时将很不受欢迎。
02 配套
房子的配套有很多，传统认知中重要的几点是学区、地铁、商业、医疗，我想再加上一点：环境。
一个房子很难做到所有的配套都齐全、都优质，你考虑配套时只需抓住两点就行，一是配套越多越好，二是你最急需最在意的配套好不好。
通过观察青岛的楼市，我们会发现，市南中片那种爷爷辈的老破小很受欢迎，李村商业街附近的次新房卖价也很高，东李靠环境吸引了一大批品质买房者，麦岛则是聚集了一批富豪。
这些不同的地方都有自己的受众群体，因为它们都有自己鲜明、突出的配套。看中学区的可以接受老破小的脏乱差，看中商业的可以接受商圈的嘈杂，看中环境的可以接受交通的短板。
人无完人，房子也一样。如果我们买不到配套十全十美的房子，那么就得有所取舍，先看看自己最急需最在意的配套有没有，再谈其他。
总之，一套好房子，总要有一个拿得出手的配套。
如果你自己是一个楼市小白，拿不准这些配套哪个重要，也没有特别急需、在意的，那么我对配套的排位是：学区＞环境＞地铁＞商业＞医疗。
当然，这个排位是基于目前的青岛楼市现状，以后像学区政策变了就得重新排了。
03 房龄
以前房价普涨的时代，什么样的房子都有人要，再老的房子也能卖出去，现在不行了。
现在总有各种专家出来说不要买老破小，这些专家说的对不对呢？我认为是对的，不买老破小是一句至理名言，原来还讲带学区的老破小可以买，现在也是危险了。
那么，老破小应该怎么定义？这个是没有具体数据的，我个人认为，高层不要超过10年房龄，多层不要超过15年，这个范围内的房子可以称为比较优质的房子，要是物业管理好、小区保持好可以适当延长。
但是青岛五年限售，你现在买了上述房龄的房子，5年后恐怕又得变劣质了。所以，最优质的房龄范围应当是高层7年内、多层10年内，这样的房子5年后还能受到市场的欢迎。
为了保证手里的房子一直优质，唯一的方法就是一直置换，一直折腾。
比老破小更加劣质的一种房子是老破大，这种房子基本上已经没有市场了。
新房子谁都喜欢，可好位置的新房子也贵啊。即使贵，即使买不起，也不能买同区域的老房子。
买不起崂山、市北的新房、次新房，你可以买四方、李沧的；买不起四方、李沧的，你可以买城阳、黄岛的，再不济还有高新区的。
如果这些地方的新房、次新房你都买不起，而你又不急着结婚、居住的话是可以稍等一等的， 等一等你的钱袋子。因为现在这个年代，买劣质房子不如不买。
当然，你要急着结婚居住的话，就只能把条件放宽，把房龄放长、把距离放远、把心态放平。
04 楼层
一个优质的房子，必然有一个好楼层。
不管是高层、小高层还是多层，都不能买“顶天立地”，也就是顶层和底层，当然有露台、阁楼、院子的除外。
多层无电梯的房子，二三楼层最佳，四层也可以考虑，五楼以上就属于“高处不胜寒”了。
高层的房子尽量不要买7楼以下的。高层房子其实是有一个楼层鄙视链的，7楼以下往往就是被“鄙视”的。因为大家都要坐电梯，谁从哪一层下都一清二楚，花更多钱买高楼层的业主难免有点“高高在上”。
一个粉丝朋友以前住过高层的2楼，他告诉我当时坐电梯时有一种难于言表的“不情愿”“尴尬”或者是“卑微”在其中；后来又住过22楼，一种“扬眉吐气”的感觉马上就来了。
当然，高层楼房的低楼层更多的问题还在于采光、噪音、压抑以及转手的困难。
但是，对于10年以上房龄的高层来说，恐怕高楼层就不是一个好选择了，电梯坏了都回不了家，这时7楼以下可能又不那么尴尬了。
所以说，好楼层也是相对的。
对于小高层来说，前后楼挡光没那么严重，3楼以上就可以考虑了。
不过，每一栋楼都有不好的楼层，不可能大家都去买好楼层了，差的楼层总要有人要的。尤其是一些楼盘开盘时采用摇号方式，摇到几楼就是几楼，自己没有选择权。
我想说的是，对于年轻人来说，如果没有别的楼盘当备胎，只要不是顶和底都是可以勉强接受的，即使劣质也不会劣质到哪去，大不了以后再置换，换车道总比上车容易。
对于楼层的选择，我还有一点要强调，现在的高层尤其是靠近马路的楼座，一般都有腰线层，这一层的房子窗户要比别的楼层小，人家是落地窗你家可能就是普通窗户。这一点一般在沙盘图上就能看出来，看不出来就得问一问置业顾问了。
05 布局
这个布局指的是一套房子在楼中的布局，以及房子自己的布局，也就是户型。
对于在楼座中的布局，一般来说是边户优于中间户，东户优于西户。
中间户一般面积小、窗户少、户型差、南北不通透、邻居噪声影响大，但这还不是中间户最严重的，中间户最大的问题是连廊。
我们知道现在高层楼房必须设有连廊，作用是连接两个电梯和步梯，连廊的护栏一般有铁艺、玻璃、实墙三种。不管是哪一种护栏，连廊对于中间户的北窗影响都很大，主要是采光、噪音和隐私。尤其是采用实墙护栏的连廊，北侧卧室白天都是黑咕隆咚的。
对于户型来说，现在新房子户型设计都挺好，以前的烂户型已经很少出现了。好的户型肯定都有南北通透、布局合理、浪费面积小、方正等优点，这里不再详说。
我想说两个专业名词，一个是进深，一个是开间。对于正南正北的房子来说，南北长度就是进深，东西宽度就是开间，其他方向的房子相对参考就行。
对于普通房子来说，一般开间大点、进深小点比较好，这样采光、通风都有保证。
简单判断的话，就是薄楼和厚楼的区别。如果你南北向只有一个卧室 厕所的厚度，那就是典型的板楼小身段了；如果南北向有两个卧室或者两个卧室一个厕所甚至于三个卧室的长度，那就有点塔楼的意思了。
当然薄楼、厚楼很难分出绝对的优劣，薄楼居住感受好，厚楼防震效果好。
06 面积
以后的家庭肯定会分化，喜欢孩子的家底厚的家里孩子就会多，不恋爱不结婚的、躺尸的、丁克的也会大有人在。就像现在的日本，有的人为功利早出晚归，有的人懒散到三十年不出家门。
我们来分析下这两种家庭对住房的需求。
努力拼搏的、家里孩子多的，肯定有着换大房子、高品质房子的需求；躺尸的那批人以后可能就不会买房子了，因为这些人大概率能从上一辈继承来房子，他们有躺尸的窝就行了，所谓奋斗、所谓置换房子都是粪土。
从这个需求上来说，以后我国并不缺房子，而是缺优质房子。
这一点从近几年的青岛楼市上能够明显的看得出来，同一小区套三要比套二单价贵，套四要比套三贵。至于新房、次新房更是要比周围老破小贵上二三倍，高端的小区再贵也有人买。
而老破小，在青岛已经是越来越难卖了，找到一个接盘者比中都难。
因此，以后大房子要比小房子更加受欢迎。
07 小区
要说什么对房价影响最大，那么物业管理绝对能排前三名。
我在去年看了很多青岛市区的老房子，深深明白小区管理对房价的影响。首先，有小区的和开放式的就得差一个档次，价差能达到1/3，其中有物业管理的小区又要强于没有物业、社区代管理的小区，封闭式小区要好于半开放式小区。
有些小区一进去就感觉很low，绿化黄的黄、死的死，垃圾放在了垃圾桶外，车位设计的横七竖八，小区被子满处晒，这样的小区怎么能够卖上价。
买房者们一定要记住一句话，房子溢价最高的部分一定在物业，最高端的小区一定贵在物业。
买新房时，我们往往关注开发商、学区、交通、商业等因素，看不见摸不着的房子只能看这些外在表现；交房后，卖二手房时，我们往往会关注这个小区管理的怎么样，绿化保持的怎么样，这些就是小区的内在表现，这就是物业的溢价。
同一个区域，同一个房龄，不同的小区因为物业管理的差异造成房价的巨大差异，这种现象实在是太常见了。
麦岛附近为什么会成为青岛房价的天花板，为什么会成为青岛的高端小区集聚地？这其中海信的作用不可忽略。
看质量，你无法看出海信小区与其他小区的明显差异；要想区分开来，只有在小区的管理上。要是一个小物业管理海信天玺这种40多层近10年房龄的小区，八成整成了贫民窟。
正是因为物业管理的悬殊，海信麦岛金岸和麦岛家园这两个紧邻着的房龄相同的小区，价格差了一倍，麦岛家园只能卖到3万上下，麦岛金岸则能卖到6万多，当然麦岛家园这种回迁房性质也有影响。
所以说，一套优质的房子，必然得有一个优质的物业。
一个小区物业管理的水平，除了小区的绿化、秩序、建筑保持情况、停车情况等外在现象外，另一个更加直观的就是物业费的高低，一分钱一分货，不排除有只收钱不干活的物业，但少收钱多干活的物业却着实没见过。
因此，如果你的小区因为脏乱差涨不上价时，最快最见效提升房价的方法就是成立业委会、换物业。
文章写到这里，相信大家对青岛优质房产应具备的条件已经有所了解。也许你第一套房子因为自己的认知水平或者钱袋子限制买到了劣质房产，那么你应该尽快置换掉，并且从第二套房子开始只买优质房产，这样你的家庭资产才能保值、升值。
本文来自青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析
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