柳州市一对夫妇购买一套商品房后，发现小区并非房地产公司在广告中宣传的属于名校学区，于是将房地产公司诉至法院索赔损失。
房地产公司称，广告不属于合同组成部分，房地产公司不应承担违约责任。经柳州市两级法院审理，这起商品房预售合同纠纷有了最终结果。
夫妇俩买了一套“名校学区房”
出于孩子上学及房屋升值的考虑，伍先生、朱女士夫妇决定购买一套学区房。他们看上了柳州市鱼峰区某小区的房屋，因为房地产公司在广告宣传中称该小区位于柳州八中的学区内。
2015年1月10日，伍先生、朱女士夫妇与房地产公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：伍先生、朱女士向房地产公司购买某小区的一套房屋，建筑面积为103.66平方米，套内建筑面积为87.45平方米，按套内建筑面积1万余元/平方米计算，总价款88.8万余元。
房地产公司应在2017年6月30日前，依照国家和地方政府有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件且符合合同约定的商品房交付二人使用。
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合同补充协议约定：“买受人声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议及重要提示，且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。”“出卖人就本项目所作的广告、宣传（模型及宣传资料）及设置的示范单位（样板间）仅供参考，不作为具体承诺，与合同约定不一致的，以合同为准。双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以合同及合同附件为准。”
合同签订后，伍先生、朱女士向房地产公司全额支付购房款。
认为受欺骗起诉开发商
2015年5月1日起，房地产公司未经核准办理户外广告登记，在小区营销中心设置一块电子显示屏发布户外房地产广告。
柳州市教育局函告工商部门：鉴于小区住宅楼未交付使用，不进行学区划分，房地产公司在广告中使用“八中·八中学区”文字开展售房促销，内容虚假。
同年8月20日，工商部门对房地产公司作出处罚决定书。工商部门责令房地产公司在2015年8月30日前办理营销中心设置电子显示屏发布房地产广告的户外广告登记；停止发布含有“八中·八中学区”文字的广告，并发布广告予以更正、消除影响；对房地产公司未经登记擅自发布户外广告行为处以罚款1万元，发布虚假广告行为处以罚款150万元，上缴国库。
伍先生、朱女士认为，房地产公司发布小区房屋系学区房的虚假广告对他们买房并签订合同的决策有重大影响，给他们造成了损失，遂将房地产公司诉至柳州市鱼峰区人民法院，请求法院判令房地产公司赔偿他们1.39万元，并在当地一家纸媒上刊登公告对其虚假宣传的行为消除影响。
房地产公司被判赔偿5000元
房地产公司辩称，广告宣传不属于合同的组成部分，合同中没有关于学区的约定，公司没有违约行为，不应承担赔偿责任。
房地产公司提供该公司企业公示信息及柳州一家广告策划公司出具的小区广告更换图片清单，欲证明其已于2015年11月27日前对外发布广告予以更正、消除了影响。
经查，房地产公司与广告公司签订围挡广告牌制作合同，广告发布之日为2014年7月21日，围挡广告牌含有“八中·八中学区”文字广告用语。房地产公司于2015年11月27日在当地一家纸媒上发布的广告已经没有关于八中学区房的宣传。据此，鱼峰区法院认定房地产公司以八中学区房作为销售噱头发布虚假广告宣传的时间为2014年7月21日至2015年11月26日。
鱼峰区法院审理后认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”伍先生、朱女士与房地产公司签订合同的时间在发布虚假广告的时间段内，房地产公司发布虚假广告对伍先生、朱女士买房并签订合同的决策有重大影响，该广告内容构成具体确定的说明和允诺，应视为要约。现小区不属于八中学区，房地产公司发布小区房屋属于八中学区房的虚假广告，该行为构成违约，房地产公司应赔偿伍先生、朱女士相应的损失。
法院指出，伍先生、朱女士主张的损失过高且计算标准无依据。鉴于合同未对房地产公司该项违约责任作出明确约定，且考虑到伍先生、朱女士未向教育部门核实小区教育配套设施存在一定的责任，酌情认定房地产公司赔偿伍先生、朱女士5000元。
鱼峰区法院一审判决房地产公司向伍先生、朱女士支付经济损失5000元，驳回伍先生、朱女士的其他诉讼请求。
房地产公司不服一审判决，向柳州市中级人民法院提起上诉，请求柳州市中院驳回伍先生、朱女士的诉讼请求。
经审理，柳州市中院认为，八中是柳州的名校，涉案房屋是否属于八中学区房，对合同订立及房屋价格确定有重大影响。现小区不属于八中学区，房地产公司应承担违约责任。房地产公司虚假宣传的行为影响了合同是否订立及购房者关于学区房的期待，一审法院酌定房地产公司支付违约金5000元并无不当。
柳州市中院作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。（文中人名为化名）
来源：平安广西网、广西法治日报
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