北京地价又涨了！对买房人影响到底有多大？
我是房长，你相见恨晚的买房军师，曾帮助过7000多位家庭买对房，并在买房过程中合理避坑，多数实现大幅财富增值。
房长曾任万科/中海等品牌房企大区总，擅长全国城市房产研究&北京政策与规划研究。本人曾在京买过6套房，拥有16余年买房经验，知大势，懂微操。
房长不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房长属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
关注“京楼房长”微信公众号进入知识星球提问，有问必答
以下精选问答内容来自“京楼房长”知识星球。
一、提问：房长您好，仔细花时间研究了您这几天分享的内容，获益匪浅。我是首套资质，无房无贷。我和爱人都在西北旺附近上班，手里有150万左右，想买房自住，是考虑离上班近交通方便的商住两用房，还是距离远一点交通差一点的70年房？比如温泉镇的尚峰尚水商住房和苏家坨的前沙涧7号院，或者附近几个其他小区的经济适用房？
回答：我不知道你为何要选商住房，是不想还房贷？月供压力太大？还是就觉得离上班近？这点你需要告诉我。以你现在手头的预算，如果还贷能力可以的话，新房可以买到375万以内的，二手房可以买到380万以内的普宅。我建议你首选住宅，因为目前商住房的流动性很弱，你要买必须满足个人名下无房，且社保或个税连续缴纳满5年，并且不能贷款只能全款买。当然如果你赚钱能力是没问题的，比如一年能入个100-200万，那么买了也就买了，毕竟温泉镇也没有那么便宜的房子，面积还能有50、60平的，花个一两年时间过渡一下，等赚到钱了再以首套资格买住宅也不是不行（商住不占房票）；但是如果你赚钱能力一般，那我建议你还是直接去买住宅，采用自己住或者以租换租的方式来。380预算范围内，在海淀上好房子很难，我建议你往昌平去看看，比如万象悦府，看看还有没有73平的，还有二手房小区龙华园。离你上班地点都是比较近的。再远的，因为通勤时间较长，我就不建议你自住了，可以把自己房子租出去再在上班附近买。因为你细节需求说的不是很明确，这里我就不给你推荐了。当然，其实还有一种办法，那就是买完住宅后出租出去，然后将房子做个二di，套现出来再注册公司买商住，这样可以一下有两套房，你也就能在上班附近住自己的商住了。但是对于住宅来说一定要挑租金回报收益高的，且能覆盖月供的房子，不然你两套房贷款压力会比较大。
尚峰尚水小区环境还不错，但商住房一般，商水商电，没有天然气，而且是自供暖的，小户型北向的居多，可以说的朝向最差的。不过价格确实便宜。现在120来万就可以买一套。你要斟酌好，我是不建议首选。前刹涧那一片的小区，就是纯自住了，位置有些偏都快到昌平县城了，而且那一带基本上没有啥规划和发展，交通也不方便，除非你自驾。这一带我也不建议选择，因为你如果后期要置换，基本没有什么接盘侠。
二、提问：房长，求指导。我在天津滨海新区航天城有一套房子，能卖到100万左右，是继续持有，还是把房子卖了在北京贷款买房子比较好？手里大概还有100万，在北京买是首套，月供1.5万以内可以接受
回答：天津整个城市发展就是摊大饼的节奏，各项规划喊的响亮，但落实却是渣渣。本来在雄安还没有出生前，天津其实有机会将一些高精尖的科技型产业、金融产业引入天津的。但是现在已经错过了最好的时机，滨海新区就更不用提了，一个地广人稀的新区，产业产业没有发展起来，基建配套都落实不够到位，导致当地人口很少。它就像是ZF摊的薄脆，过少的资金量去摊这么大面积的饼，难免顾此失彼。目前滨海新区发展也是较为缓慢的，从远景上看不容乐观。因为滨海新区与雄安相比，其发展重视程度、资金投入力度、基建搭建速度等等都不是一个量级的。所以我不看好这一带未来的发展潜力，那就更不会建议你长期持有滨海新区的房子。所以尽快出手，买北京才是正解。
三、提问：早上好，仔细阅读了十多天您的知识输出很受启发。我的问题：2020年底全款买了慧忠北里的一居室，朝外初中学区，俩孩子自住不现实，又用我爸的首套资格贷款买了一个可自住的一居，想着2024年孩子上学之前这两年改善一下我们名下那个首套房，估计预算到时候也就1000万，我们是顺义人也一直在顺义居住，工作一个在顺义机场，一个创业，时间都比较自由，想看看兼顾学区和投资怎么置换？如果考虑自住和投资还有什么可以选？就是担心两年后这个预算太低了所以想提前规划设计一下谢谢
回答：你说的是惠忠北里还是惠忠里，因为这两小区起点不同。惠忠里肯定是更好的，因为是朝外九年一贯制的。惠忠北里的小学就相对一般了，初中还是不错的。如果你确定是惠忠北里的话。那么按这种思路其实你对于小学的要求不高，其实这样也好，因为你有两娃，最好是同一起跑线，不然老大长大懂事该抱怨老小了。惠忠北里一居如果居住不舒服不便利的不要留，建议你出手，但最好不要在学位被占用的时候出，影响房价。
你们常住在顺义，那肯定是15号线方便些了，你选惠忠北里也一定是这个思路。如果你对小学的期望没有提升，兼顾自住和升值的思路，那么其实就在朝外初中这个学区内选就好。比惠忠北里居住属性和品质略高一点的有新荣家园、天创世缘、保利金泉、润枫德尚苑、九台2000。九台2000离地铁远一些，但是1000万预算上下的户型比较好。保利金泉品质算在这几个小区里属于最好的，但是1000万预算左右的户型相对一般些，1100左右倒是有较好的。润枫和天创就更一般了。
需要提醒你一下，因为之前疫情因素，20年一整年的购房者需求多数都挤压到了21年。所以21年优质小区、优质房源的价格涨的很猛，现在卖合适，但现在不适合买。不过你到2024年，相信应该有一定的回落了，倒是个不错的时机。
以上自住都没什么问题，你要兼顾投资，需要考虑3个方面：
1、小区/房源本身的属性
即从物业、户型、楼龄、小区环境、居住人群等这些和住的属性相关的方面来去选择，因为居住属性越高的代表的接盘侠也就越多。
2、小区所在板块的区位、产业、规划等
亚运村是比较成熟的居住区、商务办公区。正北3-4环间，离奥体中心又很近，区位很好。产业主要是文化、教育、体育、娱乐、旅游这五个方面，从08年到现在发展的也很成熟了。并且亚运村是很多国家部级单位的驻地，比如中国文联、中国交通信息中心等；还有许多名气很大的单位，例如中科院微电子所、中科院地质与地球物理所、中科院大气物理所、国家地震局地质所、总参大气所等等。所以产业和产业人群都没有问题，代表着这里会持续产生高消费人群，所以从板块升值的角度也是能跑赢大盘的。
3、你能买的房源流通性情况，当前的价位
意思是你要调研清楚你的标的物，同户型近5年的卖出情况，成交越多说明房源更容易被市场接受，也就更好卖；成交很少则要判断他是不是出房量小，还是确实不好流通，那么不好流通的问题在哪里，得搞清楚；此外，就是标的物的单价和标的物同户型历史成交价格的变动情况，来判断现在你买的是不是高位，比如317时期的同户型房源单价，因为317时期是北京所有的小区房价的历史最高峰了。如果你要买的房子比317时期的价格还贵。那我劝你暂时理智一些，观察观察。如果与18、19年价格差不多，那么可以入手。
四、提问：房长好，近期有看到媒体又吹风说北京地价越来越高了，这是真的吗？对我们这种要买房的平民老百姓有什么影响呢？请指教
回答：这个吹的是事实。3天前北京的土拍刚刚结束，很多地块的楼面成本比之前涨了不少。比如台湖地块，同是绿城拿的地，这次3.3万一平，而之前的明月听澜2.8万一平；旧宫地块4万多楼面价，而这块地之前的楼盘是14年左右拿的地，当时只有3万多一平。2021年，北京全年供地85宗，成交57宗，成交总金额1900亿，比20年高出14.4亿。最主要是的楼面价，21年，成交平均楼盘价31354元/平，和2020年平均成交楼面价28822元/平，上涨了9%。虽然幅度不算大，但是足以表明地价还是越来越贵了。
去年其实北京还是采取了一些管控地价的措施，21年全年北京土拍市场可以说是上半年春天，下半年冬天。主要是因为房企融资限制被加强了，导致很多房企也不敢草率拿地，还流拍了很多地块，有的地块也被推迟拍卖。即使这样的情况，楼面价还是涨了，说明房企对于北京购买力还是很有信心的。地价涨了对买房人是坏消息，因为新房的建造土地成本是最大的成本，土地成本上涨，代表着开发商后期建造的商品房价格也要更贵才行，这样开发商才能有足够的获利空间。但近几年北京对某些地块采取了限制销售价格的措施，也就是某些共商房，虽然销售价格被抑制，对于购房者来说成本没有提升，但对于开发商来说如果赚不到足够的利润，就会在建材、房屋品质等等方面降低标准，也是不利于购房者的，并且如果地价长期涨下去，而限价又不打开的情况下，那么开发商就不会积极地参与土地竞拍，zf土地收入就会降低，也就倒逼了未来可能有一天会打开限价。这种现象用业内人常说的一句话来解释最好不过，那就是：面粉涨价了，面包只会更贵！说的就是这个道理。
五、提问：您好，我现在大屯上班，考虑买个新一些的小两居，总预算420万以内。之前看了海淀，感觉都都够不上。最近还关注了丰台北大地附近，主要是正阳小区，中介说是丰台五小的房。请问我们这种情况，预算不够，以后想换房，希望找个到时候比较容易出售的且尽量能保值，学区也不要太烂的地方，您有推荐吗？谢谢
回答：以你的预算，海淀确实买不了啥好房子，更别说学区房了。丰台五小是区级重点小学，全区排名前5，教学管理方面比较成熟，实力还行，但是比起西海的好学校还是弱了些。不过你的预算也只有广外等区域的房子可以够的上，但房子面积较小，户型不好，居住起来就不太舒服了。买朝阳或者丰台的一些小区倒是可以，但学校就没有那么好了。选朝阳房子会更老一些，新一些的基本没有。正阳，你要通勤时间不嫌太远的话，也确实是个选择。
六、提问：房长，我是新加入的。关注您很久了，学到不少东西，我想投资，在北京已有一套房，二套贷款买，有300万左右的总预算，请问有合适的板块推荐吗？兼顾升值，最好租金回报率也高的。
回答：也就是科技园区的中海御鑫阁和天宫院的金融街融汇这两个小区了，科技园区的首推，因为产业优势大，高净值人群多。御鑫阁的小户型流通率不错，近一年的涨幅也达到8%以上了，租金回报率2%左右，小户型能租到5000 。而且中海的物业，无论是小区环境还是管理上都是比较好的。并且周边的商业配套、医疗配套都比较完善，目前还在发展中，所以空间是有的。融汇的户型不输御鑫阁，但天宫院和科技园相比还是偏弱了。但融汇在当地还是比较热门的，流通性很好，虽然涨幅不大，只有3%，但单月成交在整个大兴都是排的上名次的。主要是天宫院一带还有待发展，配套、产业落实不够到位，所以高消费人群来这里住的人不多，短期升值空间受限。但从5年以上的长持角度来看，还是有空间的。
北京地价又涨了！对买房人影响到底有多大？
关注“京楼房长”公众号进入知识星球提问，有问必答
知识星球内部资料（最新更新，纯干货价值百万！）：
《北京二手房买卖知识大全》
《二手房交易风险01》
《二手房交易风险02》
《新房交易风险》
《各类房源交易风险》
《新房、二手房交易主要流程解析》
《房长之北京买房顶级思维》
《二手房看房、砍价技巧》
《二手房淘笋技巧》
《最具价值潜力的投资板块》
《北京跑赢大盘小区盘点》
《北京核心区、分区规划大全》
,
