2020刚开年，楼市里各类信号就让人感到眼花缭乱。
一方面，是央行、银保监会的动向。央行在新年首日宣布降准，释放资金8000多亿，今年春节靠前，1月份的资金缺口较大，这意味着房地产也稍微“沾了点光”，银行的资金宽松了，房贷利率、房贷额度也可能会有补充。
而银保监会则在1月4日明确定调：防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，促进储蓄转化为资本市场长期资金。这也就意味着，业内诸多期盼调控政策大幅放松的希望，已经落空了。
另一方面，是各个城市轮番“表演”。比如，唐山明确购房人购买新建商品住房，自网签之日起42个月内不得上市交易，进一步降低了当地新房市场的流动性。
四川自贡市富顺县发布通知，对于在2020年上半年购房的居民，可以享受每平方米200元的财政补贴，买房送补贴的手段，自2015年后时隔4年再次出现了。
以上这些政策风向，看起来有点“矛盾”。
既有央行释放资金、中小城市买房补贴的“宽松”，也有银保监会再度表态抑制居民杠杆、房价过热城市出手“收紧”。
这也是2020年楼市的基调，房价过热的城市要遏制投机情绪，房价回落压力较大的地方，要出台措施“托市”，房价既不能大涨，也不能大跌。
按照这样的思路，2020年买房的话，未来10年，楼市会“横盘震荡”还是“飞流直下”？
我们可以从以下几个方面展开探讨。
第一，2020年的调控思路会不会得到延续？上文说到，目前从央行到银保监会，再到各个城市调控的细节，都是以“稳”为主，大涨大跌都不行。
这并不是今年刚出现的，事实上，从2017年开始，“房住不炒”的理念就已经开始得到执行，从2018、2019连续两年的调控表现来看，去年各地发布的房地产政策近500次，2019年各地发布达620次，次数越密集，说明调控越细致，房地产市场的表现也就越稳定。
从房价表现也可以看出，2018年百城房价指数上涨5%，2019年百城房价指数上涨仅3%，以往的普涨、大涨已经不复存在。
因此，我们可以肯定，未来10年，房住不炒的理念、“稳房价、稳地价、稳预期”依然会是楼市的主要思路，从这个角度来说，指望楼市整体均价“飞流直下”很不现实，微涨、横盘震荡、小跌才是主要趋势。
第二，人口年龄结构、流动形势的转变。
经济学家此前发布研报指出，2009年之后，我国15-64岁人口占总人口比重连跌十年，从高点的51%跌至46%。
北大教授苏剑最近称：中国劳动力人口从2013年开始减少，一直持续到现在，每年大概减少300多万。我们判断，中国人口峰值前年已经到了，中国人口的负增长去年已经发生了。”
他认为，从2022年开始，中国劳动力人口每年都会减少1000万左右，而且将持续15年。
原因很简单，彼时1962年出生的人开始进入退休年龄，而60年代是中国生育高峰期的开始。
劳动力人口减少，老年人增多，必然意味着购房需求的减少，也就是说，未来会有越来越多的城市加入到“护盘”的行列中，争取房价能实现“横盘震荡”。
人口年龄结构的变化先放到一边，人口流动趋势的变化更为重要。
前段时间，300万人口以下城市放开落户的消息引起了大家的热议，当大城市的落户门槛变得越来越低，存量人口的时代背景下，未来10年，人们会加速向大型城市流动。
与之对应的，必然是农村、小城市的居民减少，购房需求随之下降。
我们不妨来看一组数据。
乡镇层面看，2007-2017年建制镇建成区面积扩张38%，而乡的建成区面积缩减16%。
市县层面看，2007-2017年我国城市的城区面积增长12.7%，县城面积缩减23.8%。
从在校小学生数量变化来看，2015-2018年城区学生数量的增速，超过了镇区的2.5倍。
也就是说，乡村在减少，城市在扩张，学生在加速流入城市，尤其是占有稀缺资源的大城市。
综上所述，未来10年，房价的整体变化大概率是“横盘震荡”，可能是微涨、持平、微跌，不会再出现大起大落。具体到城市层面，只有人口常年大幅流入的二线以上大城市才有上涨机会。
虽然楼市整体均价会保持平稳，但用专家的话来说，也有房价下跌的可能性，“不可不防”。经济学家姜超此前曾指出，房价跌幅不超30%，是完全可以承受的结果，过去4年当中，许多城市的房价上涨了一倍左右，这种短期大幅上涨的背后，有着居民巨额举债的推动，显然不合理。
但是，另一方面来看，过去4年经济总量的名义增速，每年都在10%左右，4年下来累计增幅达到40%，这意味着至少有40%的房价上涨应该是合理的，所以，哪怕房价下跌，也不会跌回原点，姜超认为，跌30%左右应该是极致。
30%的下跌幅度，虽然发生的概率极小，但是，2020年买房的人也一定要有所防备才行。
关于未来的趋势，马云、董明珠说的也很明白。
马云去年曾说：“如果都像今天这样大家买房子，将来我们的孙子、孙女，一个人至少要管5套房子，要养8个老人”，一语道破了老龄化对房地产的影响。
董明珠在2019中国企业家领袖年会上说：我们没有院士，但1.4万的研究人员，15个研究院，1000个实验室，很多项技术都是世界第一，给自己优秀的研发人员颁发证书，享受院士待遇。
她讲这一席话的背景是：董明珠从2012年就开始推动“一人一房”，到今天推动两房一厅，人人都有，退休了就给。所以大家能够安心搞科研。
马云讲的是未来楼市要面临的窘境，董明珠则提出了问题的解决之道，10年后的房地产，不管经历了“横盘震荡”，还是会出现“飞流直下”，唯一可以肯定的是，普涨、大涨、猛涨的时代已经远去了。
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