7月楼市
◆ 二手房：7月南京二手房成交8082套，同环比双双上涨；成交均价31917元/㎡，创了历史新高，其中鼓楼成交均价突破4.2万大关。
◆ 新房：7月南京新房成交量8257套（不含溧水、高淳），创近3年新高。28家楼盘加推了30次，共上市了4800多套房源，区域冷热不均现象已经成为常态。
一、市场政策篇
1、730中央政治局会议重申房住不炒
中共中央政治局7月30日召开会议，会议要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
2、义务教育传新消息！民办要求摇号、就近入学
中共中央、国务院印发《关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》，明确指出，完善招生考试制度，民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生；对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取，另外还有实行免试就近入学。
3、南京落户更便捷！技术技能类人才可网上提交申请
7月5日，南京发布新消息，技术技能类人才也可在网上提交落户申请，落户南京更便捷。此次平台升级增加了网上申请适用范围，在学历型人才外，增加了中级以上专业技术和三级以上国家职业资格类人才。
二、二手住宅篇
▶ 7月南京二手住宅市场概况
1、成交量8082套 同环比双双上涨
据南京网上房地产显示，7月南京二手房成交8082套，环比上涨了22.5%，同比也涨了12.8%。2019年南京楼市下半场，二手房市场仍保持着良好势头，成交量出现了双涨的情况，维持着上半年销售旺季的水平。
2018年7月-2019年7月南京二手住宅成交量走势
数据来源：南京我爱我家研究院，单位：套
2、成交价逼近3.2万/㎡ 再创新高
据南京我爱我家研究院统计，7月南京二手房成交均价31917元/㎡，环比6月微涨了0.2%，同比也上涨了3.1%，再创历史新高。从成交价来看，二手房市场受到旺季结束影响不大，仍持续走俏。
2018年7月-2019年7月南京二手住宅成交价情况
数据来源：南京我爱我家研究院，单位：元/㎡
3、鼓楼成交量、价均排名第一
从各区成交情况来看，7月鼓楼成交1405套，仍排名全市第一；建邺排在第二位，成交1160套；江宁成交量961套，排名第三。
价格方面，鼓楼也排在第一位，7月成交价42467元/㎡，首次突破了4.2万大关；建邺成交均价41289元/㎡；主城6区成交均价都已超过3万。环比来看，7月南京6大区房价在涨。
2019年6-7月南京各区二手住宅成交量价情况
数据来源：南京我爱我家研究院，单位：套、元/㎡
4、挂牌量跌价升 相对平稳
据南京我爱我家研究院统计，7月南京二手房挂牌量11431套，环比小幅下滑了2.1%，仍处于相对稳定的状态。挂牌价方面，7月达30947元/㎡，环比上涨了2.1%，基本回到了上半年的平均水平。挂牌情况环比来看，和6月相差不大。
2018年7月-2019年7月南京二手住宅挂牌量价情况
数据来源：南京我爱我家研究院，单位：套、元/㎡
▶ 7月南京二手住宅交易结构
1、房客比上涨 短期内供大于求
7月南京二手房房客比为1.02，环比6月增加了0.05，近4个月来首次突破1。从市场反馈来看，虽然7月市场挂牌量小幅下跌，但整体二手房客源量有所下滑，也导致出现了短期内供大于求的情况。
2018年7月-2019年7月南京二手住宅房客源比
数据来源：南京我爱我家研究院
2、客户成交周期保持稳定
据南京我爱我家研究院统计，7月南京二手房客户成交周期为21.4天，环比持平，随着二手房市场逐渐稳定，交易结构变动也会相对较小；房源成交周期155.18天，环比增加了6.05天。
2018年7月-2019年7月南京二手住宅成交周期走势
数据来源：南京我爱我家研究院，单位：天
▶ 7月南京二手住宅客群画像
1、外地客群为主 占比61%
7月南京二手房购房客群仍以外地人为主，占比达61%，小幅下滑了0.8%，其中江苏省内其他城市占比32.4%，外省地区占比28.6%；南京本地客群占比为39%。从占比情况来看，外地人在宁置业脚步有所放缓。
7月南京二手房购房客群户籍占比情况
数据来源：南京我爱我家研究院
2、刚需为主 年轻人比重高
从购房客群年龄来看，年轻客群仍是主力军，购房需求仍以刚需为主，其中26-30岁占比最高，达24.3%；31-35岁次之，占比为21%；25岁以内的购房客群也有10.4%。
7月南京二手房购房客群年龄段占比情况
数据来源：南京我爱我家研究院
3、置业喜好：小户型、低总价
7月南京二手房成交总价段仍集中在100-300万，累计占比67.7%，其中100-200万成交占比38.9%，200-300万占比28.8%，各总价段占比变动不大。
从成交面积段来看，90平以下小户型累计占比72.8%，仍最受购房者欢迎。
7月南京二手住宅成交总价段和面积段占比情况
数据来源：南京我爱我家研究院
南京我爱我家研究院简析：
虽然传统销售旺季已经收官，但7月南京二手房市场并未受到太多影响，成交量价仍双双上涨，其中成交价逼近3.2万/㎡，也创了历史新高。交易结构方面，随着市场环境逐渐稳定，整体交易结构也基本无太大变动。客群方面，外地人仍是主要客群来源，刚需为主，低总价、小户型备受青睐。
三、商品住宅篇
1、新房成交8257套 创近3年新高
7月南京商品住宅市场共成交8257套（不含溧水、高淳），环比涨了72.7%，同比涨26.5%，创近3年新房单月成交新高。7月商品住宅总成交面积达96.66万㎡，环比涨73%。从5月开始连续三个月的开盘潮，使得成交量在7月爆发，河西南、江北核心区楼盘依然热度不减。
2018年7月-2019年7月南京商品住宅成交情况
数据来源：南京我爱我家研究院，单位：套
2、浦口区成交量爆发 占比全市42%
从各区成交量来看，6月浦口成交3500套，遥遥领先其他区域，占比全市的42%，浦口上市量激增，多家纯新盘抢开且连续加推，核心区去化情况也比较理想。江宁区、栖霞区位居第二、三位，除了秦淮区，其他八区成交量较6月都有所上涨。
2019年6-7月南京各区商品住宅成交情况
数据来源：南京我爱我家南京研究院，单位：套
3、上市量达4800多套 江北占比超3成
7月南京共计28家楼盘加推了30次，共上市了4800多套房源。其中江北仍是上市量主力军，加推了1500多套房源，占比超30%，江宁、都市圈板块位列其后，而河西、城南和仙林上市量较低。
2019年7月南京各板块开盘占比情况
数据来源：南京我爱我家研究院
去化方面，共有6盘当天售罄，2盘去化9成以上，其他楼盘去化都一般，超过半数的楼盘开盘不需要摇号。整体来看，区域冷热不均现象已经成为常态，热销楼盘主要集中在江北核心区、河西、南部新城等，其他区域楼盘大多存在滞销情况。
4、多区域房价上涨 最高涨4千/㎡
7月，南京新房市场最大的变化，就是多个区域楼盘房价上涨。溧水纯新盘建发央誉均价1.6万/㎡，而之前溧水限价都在11500元/㎡左右；麒麟板块的熙悦，均价较上次涨了1295元/㎡，突破区域限价；青龙山中南上悦城发布涨价通知；江北中交锦兰荟预计下次开盘，均价将涨1000多元/㎡。对于购房者来说，新房的购房成本在逐渐增加。
南京我爱我家研究院简析：
7月南京新房上市量虽然较6月有所降低，但主要在前期成交量的积累下，7月新房的成交量才创新高。随着新房一波楼盘房价有所突破，不少区域的新房去化情况更不理想，不摇号、平推已成常态，下半年新房市场将面临更大的考验。
四、土地市场篇
▶ 卖地总额240亿元 南部新城地价涨4倍
7月南京共成功出让7幅地块，总成交面积超60万方，总成交金额约为240亿元。7幅地块分布在南部新城、江浦、城北和城中，且都为涉住用地，三幅纯住宅用地。
值得注意的是，南部新城G32地块、燕子矶G37地块在达到最高限价后，将改为竞争无偿移交的人才房面积，和此前竞争自持租赁住房面积有所不同。而南部新城时隔6年再挂地，地价涨了4倍多，最终被金茂以29705元/㎡的楼面价拿下。
市场小结：
7月拍卖的地块，均为涉住用地，且地块位置大多比较好，所以开发商拿地热情依然比较高，特别是南部新城6年没卖地，本次也是引起各大房企争抢。接下来8月份，南京还有22幅地块待出让，优质地块也不少，可以看出，下半年南京土地供应量明显增加。
说明：本文内容和数据均为南京我爱我家研究院原创，如有转载/引用请注明来源。
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