导语
墨香山庄地处南京市主城区城北地块，是2004年之后的商品房小区，墨香山庄小区一共分四期，从一期2004年到四期2011年之间都有，属于城北月苑商圈板块，是周边环境较好的成熟商品房小区，小区南邻紫金山，北靠燕子矶新城，交通便利，配套设施齐全，小区居民素质较高。
墨香山庄正门
小区沙盘
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小区入口
墨香山庄一共有3个入口——西门、北门、东门，其中西门是正门。小区三个门进出都需要刷卡进出，北门为墨香山庄与北侧的兴贤佳园等小区的相通的出入口，行人可以随意进出，但车辆无法驶入。南门是墨香山庄和南面紫金墨香苑等小区的出入口，南门是小区唯一可以车辆进出的大门，其他门只允许行人通过，不允许通车。
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建筑特点
墨香山庄小区多以总高6楼的不带电梯的多层和总高11层带电梯的小高层为主，外部颜色为浅灰色，外观较为大气。
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楼栋分布
墨香山庄共30栋楼，分为一期、二期、三期，四期都在一个园区内。
一期楼幢分布：1，2,3,4,5,6,7,9幢（04年）8,10,12,14,11,13幢 （05年）
二期楼幢分布：17-20幢 22幢-25幢 （06年）
三期楼幢分布:16 27 29幢 (08年）
四期楼幢分布：21 28 32 33幢（11年）
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电梯运行
墨香山庄小区的1、2、3、5、6、17、18、19、20这9栋楼没有电梯，剩下的21栋都有电梯。其中大部分单元都是标准的一梯二户。只有4栋，7栋，11栋，13栋的三单元是一梯三户的，15栋的一单元是二梯四户，二单元是二梯五户。
电梯24小时全天运行。
Part 2 小区特点小区优点
墨香山庄的优点在于：
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优质的户型：墨香山庄的户型主要都为南北通透户型，小中大户型都有，较为齐全，适合不同人群的需求。
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环境较好，交通便捷：墨香山庄无论是交通，商业还是交通配套，都比较齐全。并且由于环境较好，南依紫金山，北靠燕子矶新城，是个建设于2004年之后的商品房小区，小区景色秀丽、人文荟萃、交通便捷，区位优势十分明显。
小区缺点
墨香山庄也有一些缺点：
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车位较少：墨香山庄是2004年的商品房小区，停车位较少，无法满足所有业主的需求，导致很多住户无车位。
居住人群
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业主特征
墨香山庄的业主主要有以下几类：
一大部分是原来的开发商开盘时就购买的南京市本地人，当时整个月苑这边的价格都是南京的低洼地，所以很多原来老小区的业主改善买了墨香山庄的房子。
另外一部分是刚需落户的外地人，因为墨香山庄无论是小区环境还是交通都是较为优越的小区，很多客户较为满意墨香山庄的环境。
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购房人特点
2016年-2017年，在此购房的人群呈现如下特征：
按照过往1年内的交易特点来看，墨香山庄的主要购买人群为：
以刚需和小改善置业的人群为主，大多数是25岁左右和40岁左右的年龄层。
居住感受
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内部环境
墨香山庄是周边较大的商品房小区，小区环境氛围比较宜居。不同种类的绿植围绕着每栋楼茂密的生长，除了香樟树、银杏树这样的大树，还有一些低矮的绿植组团和草坪构成园区的绿化。几条蜿蜒的小路由石子铺成，夏天的时候在园区内散步，颇有些曲径通幽的味道，有很多住户也会围绕着小区外围的道路跑步健身。小区保留了原始的山体的一部分，小山旁边还有修建了一些健身器材和一个小广场。小区内还有凉亭，座椅，当你觉得困乏劳累时，在此休整一下也不乏趣味，阳光下，手里拿着你珍爱的书，在鸟语花香中陪你度过一下午的时光。
墨香山庄的中心小广场
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社区氛围
墨香山庄的社区氛围相对比较热闹一些，天气好的时候，每天会有很多小区业主带着小孩子或者带着自己家的宠物在小广场这边成群的玩耍，家长们聚在旁边一边看孩子一边聊天。下午的时候步行在小区内，有跑步的住户，下棋，打羽毛球。墨香山庄的居委会也会举办一些园区内的活动，例如歌唱比赛、儿童节活动、募捐活动等。增加邻里和谐度，在这快节奏的社会里面。
Part 4 小区交通道路路网
墨香山庄周边道路交通：
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西门：小区西门是墨香路，这条路是城北的主干道之一，往北链接燕子矶新城，往南可以一直开往樱驼花园，板仓街，主要的公交有多辆公交公交线路： 312国道,6路、11路、22路、68路、73路、118路、125路公交车等多条公交线到达此小区（小区西门口就有墨香路公交站台），公交旁设有公共自行车停靠点。经过满足您去南京的各个地方，小区旁边有两个大型的苏果超市，超市经常做一些活动，周边商业街是成熟状态。
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南门：小区南门是小区车辆的出入口，所有车辆必须由南门进出，保障了小区业主在小区里面玩耍的安全，从南门进入以后就可以直接开入地下车，较为方便，而且南门对面就是菜市场。生活非常方便。
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北门: 北门是小区的一个小门，平时出入的人不是很多，对面是兴贤佳园小区的一些拆迁安置房。
小区周围主干道
轨道交通
目前距离较近的地铁站是1号线迈皋桥站，根据百度地图显示，距离墨香山庄3公里。还有4号线王家湾地铁站，距离2.7公里。
公交线路
墨香山庄的公交线路是比较发达的。小区附近有多路公交线路
商业配套
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商业氛围
周边大型的商业综合体是位于迈皋桥附近的万谷慧商业大厦。里面是吃喝玩乐一站式。较为便利，适合年轻人的生活，是周边整个迈皋桥商圈最大的商业综合体。
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休闲娱乐
导语
南京的大型动物园红山动物园离小区较近，很多小区业主喜欢休息日带着宝宝一起去动物园转转，特别方便。从小区步行就能到南京市玄武区体育中心，里面有羽毛球馆，游泳馆和乒乓球馆，业主没事的时候可以带着家人一起过去健身锻炼身体。
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医疗配套
中西医结合医院
江苏省中西医结合医院是江苏省唯一的专业从事中医药研究的省级研究机构，又是一所综合性、研究型的三级甲等中西医结合医院、南京中医药大学附属中西医结合医院、全国十家重点中西医结合医院建设单位之一和国家药物临床试验基地。
江苏省中西药结合医院占地76亩，医院核定床位数500张。医院共有22个临床学科，并设有一所中西医结合临床医学研究所、一所中药研究所和一所SPF级实验动物中心；现有职工629人。江苏省中西医结合医院承担着南京中医药大学、南京医科大学、江苏大学、中国药科大学等院校的中西医结合临床医学、中医学、药学、医务管理等专业的研究生教学和来自欧美等国家和地区的留学生、本科实习生带教工作，接受来自江苏及全国地区的中西医结合临床进修生的培养和继续教育工作。
Part 6 小区管理物业管理概述
墨香山庄的小区物业是万园物业，物业管理的较为完善，小区住户有需求，物业都可以及时帮助，小区里面绿化小区物业也会定期的修正，小区里面也没有明显裸露的线路。
安全防范
小区每个门都有保安24小时值班，小区每个门都有门禁管理系统，进出都需要刷卡，如果没有门禁卡保安一般不会让其出入，保证了小区业主的安全。
停车管理
墨香山庄的停车位分为地下停车位和地上停车位，车位比较紧张。很多业主的车都是停靠在附近马上路面，每个月车位费200月。
地上车位：地上车位在小区楼栋前面，车位数约为200个左右，是租赁车位，租金为200元/月，地下车位是300月每月，如果是产权车位，每个月缴纳50元的车辆管理费。
供暖
无
Part 7 新增规划新增规划
1、地铁6号线
《南京市城市轨道交通第二期建设规划（2015～2020 年）》
南京市城市轨道交通第二期建设规划（2015～2020 年）示意图
交易特点
按照过往2016年-2017年的交易特点来看，墨香山庄主要购买人群为：
以刚需和改善置业的人群为主，大多数是25到40岁左右的年龄层。
购买建议
买房时除了关注房子本身的情况，还要关注房子外部的环境，诸如噪音污染、光污染、漏水等情况。
1、房子是否有光影反射情况
建筑外立面如果采用玻璃幕墙，会对邻近建筑形成反射光，强光射进室内非常刺目，使人心神不宁，甚至产生烦躁情绪。对策：选择晴天看房，观察玻璃反射阳光情形。
2、房子和小区防水情况如何
买顶层住宅一定要看看是否漏水，防水做得如何。对策：暴雨之后，前往小区考察。
3、小区周边是否有噪声源
如果楼盘离高架桥近，即使高架桥上已经安装隔音措施，还是会有噪声存在。建议在周边住一晚上，亲身感受噪声对自己的影响有多大。
购买须知
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贷款
商业贷款普通住宅首套可贷款3成，二套普通住宅可贷款5成，商业贷款上限为30年。公积金贷款上限30万，年限为20年。
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产权
70年产权的住宅，没有特别需要注意的事项。
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税费
①满五唯一的房子，90平米以下首套购买只有1%的契税，二套1%的契税；90平米以上的房子首套购买契税1.5%，二套2%的契税。（以上税费基数均以网签价为基数）
②不满两年的房子，契税同上，并且会产生全额5.6%增值税及附加税和差额20%或计税价1%的个人所得税。
③满两年的房子，契税同上。差额20%或计税价1%的个人所得税。
④满五年不唯一的房子，契税同上。差额20%或计税价1%的个人所得税。
出售建议
墨香山庄以为小区环境的原因，在周边小区里面相对来说是较为好成交的一个小区，也是周边成交的热点楼盘，业主出售的房价要根据自己的卖房原因然后结合目前的成交价来定。而且二手房基本上都是一房一价的，装修，楼层和户型都是很重要的一个因素，所以报的价格要多方面考虑。
房屋租赁
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租赁特点
小区的里面的房屋以自住居多，租赁的较少，目前来说因为小区的环境较好，生活设施较为齐全，而且交通便利，房子比较容易出租，目前出租的以90多平的二房居多，小三房较少。
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承租建议
因为小区大部分的房屋都是有装修的，且基本上都是家电齐全的，因为交通生活都很方便，只有房屋出来，基本上都可以很快被租掉。
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出租建议
1、对于出租房子的业主朋友们，不能只看中租金价格，还是要看客户的情况的。另外，家里的水电燃气一定要做好维护再出租。
2、还有就是没有必要报比较高的价格，5000元一个月，空置7天就不如租4900元，可以以此类推。
Part 9 相似小区北苑之星花园：
北苑之星花园是建设与2005年之后的商品房小区，小区南面就是目前城北最高档的楼盘中海玄武公馆。小区北面就是玄武和栖霞的交界路网板路。小区一共22栋楼，均为板塔结合的商品房，小区环境良好，小区居民人文素质较高。
小区PK
关于小区攻略：
本篇小区攻略由南京链家网编辑团队实地踩盘与链家小区顾问合作完成。
图片使用：除特别声明外，小区攻略中出现的照片均来自于链家摄影师团队、编辑团队。
关于来源：小区基本信息、购买建议、出售建议、承租建议及出租建议，均来自小区顾问。
注意：时间、市场、政策等都会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。
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