踩盘前：什么？99㎡做跃层？一个小区里50㎡和140㎡都有？什么鬼设计，我去看看，看老子不喷死他。
踩盘后：对不起，刚才说话有点大声，请您不要介意。
写稿时：啊？怎么这样！当时我怎么没意识到！
这就是X写这篇稿时的心路历程。
是的，X先生又去踩盘了。
哪？
天房发展御河桃源。
01
X先生从天泰路地铁站下来，骑车前往售楼处，顺便看了看周边环境。
项目位于河北区勤俭道板块，环境比较一般，但生活氛围浓厚，有各种各样的小商店，经典的天津式“成熟居住区”。
不过部分路段四号线地铁在施工，本来路就不宽，还得躲着施工的，工地对道路的影响还是挺大。
骑到售楼处的时候，X先生怀疑自己走错了，因为这个售楼处是X先生出道以来见过的最破败的。
从正面看，像老旧的旱冰场，从后面看，像大县城的KTV或洗浴中心，反正不像是卖房的。
不过从跟保安打招呼开始，X先生却享受到了从未有过的尊贵体验。
扫完健康码之后，从保安岗亭走到售楼处楼门口这一小会的功夫，礼仪小姐和销售已经在里面等着了，登记，递名片，连端的水都是拿玻璃杯儿装的。
这不禁让X先生回忆起，之前在新梅江某项目的售楼处，站在沙盘旁边等销售的尴尬回忆……
销售人员按照常规的套路，开始介绍周边：
项目位于河北区的勤俭道板块，配套成熟；地铁4号线北段就在项目脚下，24年底通车；对口学校育婴里小学，是河北区最好的小学……
地段和配套，对一个项目来说，很重要，不过这些东西属于别人努力的范畴，X先生这次来的目的是想看看项目本身到底规划的怎么样。
因为这个项目似乎存在着很多问题。
首先，天房发展御河桃源已经搁置五年了，17年拿地，至今还没入市。
其次，项目本来规划的是5栋10-11层到顶、1栋16层到顶的小高层，还有3栋29-32层到顶的大高层。
不过据说搁置的这段时间，大高层都没有了，全部变成了小高层，最高19层到顶。
第三，户型问题。X先生真的想知道，一个项目究竟怎么安排，能把50㎡和140㎡的房子放在一起，甚至还能加一个99㎡的跃层的户型。
移步到沙盘，X先生发现大高层就是没有了。
项目一共9栋楼，全部为小高层。5栋10-11层到顶，1栋16层到顶，后面3栋18-19层到顶。
户型方面，跟之前X先生得到的消息是一样的。
50、70㎡的小户型、99㎡的跃层还有140 ㎡的大户型全都有。
不过在规划上，倒让人觉得可以接受。
小户型都在16层到顶的1号楼里，下两层是商业，以上为住宅。2梯4户，主打的是学区落户。
99㎡跃层在3、4栋楼的中户，这两栋都是11层到顶，跃层房型整个项目就只有10套。
143、146㎡的户型都分配在了2-6栋楼的边户，后面的中高层正在做产品优化，疑似是129㎡的户型。
项目定位改善，除了小高和学区房没有100㎡以下的户型，出房率79%，容积率1.9，车位比大于1……
当踩盘进行到这里，X先生觉得自己的那些质疑都被化解了。
因为项目设计虽然很混搭，但是规划的倒还算合理。
项目定位改善，但拿出一栋带商业的楼栋做小面积、低总价的学区落户产品怎么了？育婴里的含金量不够吗？而且所有小面积的都集中在这一栋里，对社区能有什么影响呢？
在两个大面积平层里夹一个99㎡的跃层又怎么了？且不说一共就两栋楼、十套房，就算2-6栋全都有，也最多就是一梯三户，又影响什么了呢？
可以说项目这些设计有点奇思妙想，但是绝对没有大毛病！
不过X先生还是想嘴硬一波：规划确实是还行，唯一不确定的就是户型了，你敢让我看看户型吗？
销售：肘，跟我进屋！
02
当时看样板间的时候X先生没觉得什么，但是回来写稿的时候，觉得项目的样板间设置的相当令人迷惑。
两个样板间是146㎡的4室，在2、5、6号楼的边户；
还有129㎡的3室，在进度最慢的18-19层到顶的楼栋里；
这两个户型，首开不卖。
首开要卖的50、70㎡小户型、99㎡跃层、143㎡边户，没有样板间，只有户型图。
也就是说，开盘之后，能买的那些户型，客户没有样板间可看，纯靠户型图想象。
这种设计让X先生觉得很不合理，但是没办法，情况就是这样。
接下来，就先让X先生先来带大家想象一下99㎡和143㎡的户型到底什么样。
先来看看99㎡的跃层。
一楼是动区，进门右手上楼，楼梯下面是像哈利波特在姨妈家住的那种楼梯间，可以储物。
厨房、餐厅和客厅也都集中在了一楼，还有客卫。
如果在家里弄个三五个人的小聚会，一楼也就够用了，而且卧室的隐私性能保护的非常好。
二楼是静区，两个卧室加一个卫生间，其余的活动面积几乎没有。
主卧面积倒是不小，建面大约18㎡，储物空间也够，次卧面积不到10㎡，有点小了。
只看户型图来说，会有人喜欢，尤其是一些单身贵族，潇洒多金的那种格外适合。买这么个地方，一个人住没毛病。
但要是过日子，这户型不太行。
143㎡的户型相当old school，没有什么特别惊艳的地方，就突出一个实用。
4.7m的开间，卧室面积也不小，生活、储物都有地方，每个房间都能住的很舒服。
其他的像L型厨房、卫生间的干湿分离什么的，该有的都有。
窗墙比很大，但不是落地窗也不是飘窗，就是大窗户。
整个户型虽然没亮点，但也挑不出来毛病。
129㎡和146㎡的户型没有户型图，X先生凭借回忆手绘了129㎡的户型，比例上肯定有出入，大家领会精神，146㎡的实在没记住。
这个户型跟143㎡的风格一样，属于无功无过的中间派，146㎡的也是这样。
展现的这些户型经典，老派。对比现在那些5米以上的开间可能不够惊艳，但是很实用。
户型设计的居然也比较合理，好，现在X先生的嘴一点也硬不起来了。
03
接下来我们聊一聊价格。
天房发展御河桃源所在的地块是河北区的地王。
2017年3月，项目所在的津北勤（挂）2017-020号地块由天房以27.8亿元的总价拿下，成交楼面价高达42443元/㎡。
这么高的楼面价，对项目的市场价造成了极大的压力。
按照河北区的市场环境来说，就算天房一分钱不赚，40000 的价格它也不好卖。
因为项目还没开盘，所以具体的价格还没有放出。
销售人员介绍，说项目的定价就是30000左右，大概率是30000以里。
也就是说，项目是以河北区的市场价来销售的，基本跟中海招商十里观澜持平，不过多出了一个小高层优势。
从定价和产品的角度看，项目一旦入市，显然是具有竞争力的。
价格上不吃亏，产品上有优势，还有学区BUFF。
而且不要忘了，今年天津的改善盘都卖的非常好……
04
从售楼处出来，X先生去工地那边看了一下。
育婴里小学就在项目旁边，一街之隔，学区的属性大概率是没有问题的。
地铁四号线白庙站也在建设，地铁上盖的卖点也没跑了。
至于说海河观景，就这么窄窄的一条，聊胜于无吧。
项目本身也在建设，十到十一层到顶的小高已经盖了有四五层了，18到19层到顶的楼栋地基据说也打好了，工地在热火朝天的施工。
踩盘到这，就算彻底结束了。
虽然样板间的设置不够合理、18-19到顶高层的户型也都没完全确定，这些似乎是仓促入市的表现，项目好像没有完全做好准备。
但实话实说，项目的现状比X先生预想的好得多。
X先生最大的隐忧，其实还是关于交房。
当年拿地的企业是天房集团，不过如今集团的控股股东已经变成了国企津投资本。
现在天房发展御河桃源项目也是由天房和津投资本这两个天津国企共同开发，安全性有所增强。
项目当前宣称7月底首开，24年底跟4号线地铁的通车一起交房，并且不排除提前交房的可能。
不过项目从拿地到现在，5年时间，这么长的时间里发生了太多事，总是让人心里含糊。
仔细想想，要是问我这个项目能不能选，X先生想不出不选的理由。
学区，地铁，周边，都挺好，价格也合适，为什么不能选？
问题在于，选择了这个项目，就等于加入了一个赌局：我就赌，在2024年底，开发商能把房交了，学区、改善我全都要，胆大骑龙骑虎！
OK！可以，你愿意赌，谁也管不着，但如果要X先生选，我只会有一个选择：下桌。
原因是，项目承诺的交付时间有点远，在如今的市场下，还是有风险。
楼市里可没有投降输一半。
Ps：关于售楼处的破败，销售人员也有话说，说国企比较保守，不喜欢把售楼处搞的太浮夸，就租了已经停运的原津宇客运站，把里面改造了。
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