作者:刘晓博

楼市,最近有两条利空接踵而至,犹如调控周期里的“追杀令”。

一个利空是:中国人民银行6月1日公布了《中华人民共和国反洗钱法(修订草案公开征求意见稿)》,其中一个重要变化是,要求“特定非金融机构”在从事特定业务时,应当参照金融机构的相关要求履行反洗钱义务。

十三密杀令各杀手真面目(两条追杀令)(1)

什么是“特定非金融机构”?名列第一就是“提供房屋销售、经纪服务的房地产开发企业或者房地产中介机构”。

也就是说:房企和房地产中介,在买房子的时候要像金融机构一样,履行反洗钱的义务,要监督客户资金是否合法。

这意味着:金融机构也会强化对新房、二手房交易中资金的监管。如果你买房子的钱来路不正,不仅银行会举报你,房企、二手房中介也会举报你。

第二个利空是:广州和深圳的地方金融监管局同时出手,进一步严管违规资金流入楼市。

6月2日,广州市地方金融监管局要求:小额贷款公司不得开展“过桥贷”“赎楼贷”业务,存量尽快压降、结清,不得直接或变相发放住房按揭贷款。

同一天,深圳市地方金融监管局发布消息称,已对9家主要从事赎楼担保业务的融资担保公司进行集体监管约谈,同时还对富德、企联、金赢信、大信、亚联财等5家小贷公司进行了监管约谈,要求各机构自查信贷资金违规流入房地产市场的情况。

广深,特别是深圳,一直是全国楼市的风向标。2019年这两个城市先后“松动”,引发了楼市反弹。去年年中以来,深圳率先收紧楼市,广州半年后跟进,两个城市又都进入了打压楼市的阶段。

广深的举措,有很大机会推向全国,变成一个全国性的“追杀令”。

那么,反洗钱和整顿小贷公司,将怎样影响全国楼市?楼市是否会出现全面降温?

我的看法是,这两个“追杀令”影响不容低估。

先看反洗钱。

通过反洗钱打压楼市,上一轮是在2017年11月。

不过这次真的不太一样,因为这次是修订反洗钱法,真真切切地把开发商和房产中介纳入了“特定非金融机构”,给他们加上了监管资金和举报的义务。

如果不履行义务,就会被罚款。

2020年,央行就对一些金融机构履行反洗钱义务不到位,进行了严厉的处罚。其中仅500万以上的罚款,就有20笔,为2019年的7倍!

整个2020年,央行一共处罚了417家机构,开出了733张罚单,累计罚款6.28亿元。跟2019年相比,罚单数量增加了25%,罚款总金额增加了3倍。

十三密杀令各杀手真面目(两条追杀令)(2)

十三密杀令各杀手真面目(两条追杀令)(3)

总之,央行在反洗钱上是非常认真的。

所谓“洗钱”,就是指把“非法的钱”变成“合法的”。这里面有受贿得来的钱,诈骗得来的钱,当黑客偷来的钱,或者是偷漏税的钱、销售伪劣产品的收益等。

洗钱的方式有很多,最近几年流行炒虚拟货币,但这条路最近被堵死了。另外一个常见的洗钱方式,就是买房子。

前些年,常有人带着一车现金去买房,一次性付款。这种交易,十有八九是在洗钱。所以后来要求必须通过银行转账才行,而且必须通过购房者本人的银行卡。

最近几年,由于大城市限购比较严,开始流行借名代持买房。比如甲借名乙来买房,但要求用乙的银行卡刷卡,所以甲就提前把几百万、上千万转到乙的银行卡里。

如果金融机构是认真的,就会怀疑甲无缘无故给乙转那么多钱,是否合法。一旦举报,央行反洗钱机构就会关注,这时候税务部门其实也应该介入。

如果“反洗钱”能做到这一步,对楼市影响就比较大了。

还有二手房交易,如果买卖双方用现金全款交易,按照新修订的反洗钱法,中介机构有责任举报。而之前中介不会管的,只要能拿佣金就是了。

中国楼市每年交易额,新房在17.4万亿左右,二手房在7.3万亿左右,加起来是近25万亿的交易额。这里面有多少属于洗钱,没有人能说清楚。

如果把突破限购“借名买房”视作洗钱(这里面涉及到契税流失,还违反了国家限购政策,因此可以视作洗钱),那么比例恐怕不会太低,尤其是对于一线城市、强二线城市的楼市,影响还比较大。

洗钱,是楼市的一个重要金融杠杆。

至于小贷公司、房地产金融公司的“过桥贷”、“赎楼贷”,甚至变相的“抵押贷”,对于大城市楼市的活跃,也起到了很强的杠杆作用。

两道“追杀令”,理论上管住了两类杠杆,可以降低大城市楼市的金融属性。

我之前在专栏里曾经讲过:这一轮楼市的活跃和房价上涨,是从2019年的珠三角开始的。

比如深圳房价大涨的起点,可以追溯到2019年11月11日取消豪宅税。在那前后,珠三角多个城市放松了楼市调控,广州很多限购区搞了人才购房,珠海、中山、东莞、佛山均有所放松。

为什么珠三角率先放松?一是因为香港修例风波,影响到了大湾区经济;二是2018年开始的中美贸易战,让对外依存度比较高的珠三角经济受到较大影响。

后来突然发生了疫情,全国楼市都松动了,甚至出台了很多扶持开发商的政策,比如降低预售门槛、缓交地价等,楼市开始局部回暖。

珠三角先放松,房价先涨起来,最终也先收紧。

深圳从2020年7月15日开始收紧,并出台了一系列空前严厉的新政,比如获得深圳户籍还要附加3年社保才能买房。甚至出台了人类房地产调控史上史无前例的大招:二手房官方参考价,禁止中介通过任何公开方式展示市场价或者挂牌价。

整体而言,2021年开年至今,楼市比较火爆。

比如财政部公布的1到4月卖地收入,累计达到了21383亿元,同比增长35%。如果跟2019年同期相比,增幅是29%,平均过去两年增幅为13.5%。这个增速,比经济增长快了很多。

这意味着,房地产在经济中的占比继续上升。为此,国家给楼市踩刹车,是可以理解的。

事实上,在深圳和广州,二手房市场已经迅速变冷。以深圳为例,2021年5月二手房成交套数锐减到了3027套、27.61万㎡,创下了最近1年来的最低。

十三密杀令各杀手真面目(两条追杀令)(4)

原因很简单:深圳的二手房成交参考价,被银行普遍采用之后,相当于提高了首付比例;而增值税2年变5年,相当于普遍加税。

在二手房变冷带领下,深圳“打新”市场也有所转冷。房子话题的热度,在深圳显著降温。广州、上海等城市,也在发生类似的变化。

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