乐居新媒体 玥珂馨 发自郑州
文章开头，先说一个真实的案例：
朋友亢婷是一家上市公司的销售，公司前几年市场份额很高，她的业绩也不错，每月基本工资加销售提成平均能拿3万元左右。
因为这份稳健的工作和不菲的收入，亢婷经过深思熟虑决定买房，2014年在郑州黄河南路一小区买了套小两居二手房。后来在2018年上半年，因为郑州白沙组团被吵得火热，她对此片区未来的发展十分看好。正巧遇到河南本土头部房企建业开发的建业春天里销售，毫无犹豫入手一套近90㎡的房源，单价12000元/㎡，签约房贷利率为上浮20%，月供每月近4500元。
两套房子每月总月供1万出头。按照亢婷的规划，平时上班住二手房方便，新买的建业春天里交房后租出去。
从2020年发生疫情以来，亢婷的公司因为涉及到产品流通及经常出差受到严重影响，薪资大幅降低，近两年基本如此。起初，还两套房的月供还凑合，久而久之，收入很显然已经不抵月供及日常消费，她开始通过几张信用卡来回周转，生活质量也明显下降。
没过多久，她终于受不了如此大的压力，决定把建业春天里的房子卖出去。但当询问中介时才发现，自己花近120万元买的房子，如今的市值才108万左右，买房4年直亏近12万。但如果租出去，因为白沙片区早前宣扬的写字楼、商业大多都尚未落地，租金金1500元/月还要被租客反复压价。与自己每月近4500元的月供相比实在是相差甚大。
郑州市郊二手房甩价难卖，整套租金约1000元堪比县城水平
做房地产多年，笔者见过的类似案例太多了，大多都是早几年买了多套房，除自住外，剩余房产用于投资，暂时出租用租金来缓解一部分的月供压力。
而基于近几年房地产形势的整体下滑，这类购房群体也逐渐显现危机。一来，投资的房子用于出租，租金持续下探，远远不抵月供；二来，如果狠心将用于投资的房子卖出去，房子却持续落价。
先拿郑州东郊的二手房来说，与亢婷买的建业春天里在同一片区的白沙镇，是郑州四-五环间颇具人间烟火气的生活地。据乐居新媒体了解，在白沙镇“CBD”双宇百货核心地段的二手房源，也存在“租不上价”、“大幅度的降价”的情况。
按照贝壳平台热力值最高的二手房源看，白沙镇“CBD”双宇百货斜对面的教师公寓其中一套房源，2007年建成，建面107.64㎡，显示单价5575元/㎡，净首付20万元，业主急售。
这个房源2021年8月2日挂牌售价85万元，挂牌两天于2021年8月4日就降价2万，2021年9月25日降价3万，2022年2月14日降价3万，4月4日降价6万，6月14日降价1万，7月27日降价20万，7月31日涨价10万，目前售价60万元。
相比最初的85万元直降25万元。虽然经常有人看房，但意向普遍不大。
而白沙镇环境稍微好些的东岸曦城小区一电梯房源，建面约107.19㎡3室2厅。目前显示售价76万元，折合单价7091元/㎡，净首付25万元。该小区2013年建成，从地段和周边的交通、配套看，售价十分便宜，但也未能躲过卖不出去的事实。
追溯该房源的售价时间轴也会发现让人无比肉疼的事实——2021年11月19日挂牌售价90万元的房源，经历了2021年11月21日降价3万，2021年12月17日降价1万，2022年6月2日降价3万，2022年6月21日降价1万，2022年7月24日降价1万后，如今已降价24万元，仍没能顺利卖出去。
而同小区同面积段的房源整租，租金显示每月仅1000元/月，稍微大些的户型租金也才1200元/月。
放眼整个白沙片区，二手房价格很坚挺的小区几乎不存在，而二手房的售价多以市场为导向，持续性地下调。
与此情况十分相近的五环外中牟县2008年建成的阳光丽景小区，乐居新媒体也发现，存在房源降价28万元仍没能卖出去的情况。
最关键的是，房源的面积还十分大，高达131.9㎡，户型南北通透，装修好的房间可直接拎包入住。该房源2020年8月31日挂牌价70万元，先后经历了2021年3月12日降价2万，2021年6月11日降价2万，2021年7月26日降价6万，2021年8月12日降价2万，2021年8月20日降价2万，2021年9月7日降价1.5万，2022年2月9日降价3.5万，2022年6月2日降价15万，2022年6月29日涨价2万多轮调价，目前显示售价42万元。
折合单价仅3185元/㎡，净首付（不含税）仅需14万元，月供1382元。如果用于出租，约124㎡的3室2厅1卫，房租每月仅950元。而另一套建面约130㎡的3室2厅1卫，房租每月仅800元，堪比老家县城房价、租金水平。
高铁商圈高价值二手房源降价几十万未能抛售
本着质疑的心态，乐居新媒体还联系了中介询问三环内公认的高价值片区高铁商圈的二手房。让人同样难以置信的是，全郑州价值最为明朗的高铁商圈，同样也未能摆脱降价事实。
据贝壳数据，早几年普遍被有钱人抢的炙手可热的高铁热盘海马公园、建业天筑、中豪汇景湾、瀚海晴宇等，都存在不同程度的降价甩卖事实。
按照各小区热度值较高的房源看，海马公园热度值较高的一套153.56㎡3室1厅房源，今年8月24日初次挂牌，房东预期售价480万元，而如今价格显示为455万元，降价幅度25万元。
同小区同差不多面积的房源如果整租，租金为9800元，大部分80㎡左右的户型整租租金约3500元。
建业天筑热度值高的一套房源，91.98㎡2室2厅，从2021年12月1日初次挂牌的345万元，降到296万元。降价幅度49万元。如果用于出租，90㎡左右户型租金6300元/月。
中豪汇景湾热度值高的一套房源，108.34㎡3室2厅，从2021年10月8日初次挂牌的300万降到268万元，降价幅度32万元。
普降几乎成为高价值房源的共性，而最让人难以接受的是，东三环边、金水东路主干道的标志性“豪宅”瀚海晴宇，其在售的二手房源，降价幅度更是惊掉大牙。
这个小区热度值很高的一套184.15㎡3室2厅毛坯房源，2021年12月8日挂牌，售价570万元，2021年12月8日降价10万，2022年1月7日降价12万，2022年8月7日，降价40万，如今售价508万元，降价62万元。
另一房源已装修好的238.31㎡5室2厅房源，2021年10月22日挂牌，售价700万，2021年12月20日降价20万，2022年4月27日降价20万，8月3日降价40万，目前卖620万，降价幅度80万元。
不可思议，但同样意料之中。众所周知，2021年“7.20”暴雨，使高端小区瀚海晴宇的车库遭遇水淹，几百两豪车被泡报废。加上小区的物业与高端小区不太匹配，以及小区存在的弊端，如出行靠开车，周边无商业购物不方便，无地铁口，对面是安置房贾岗社区等，导致在如今的地产形势下，更难卖上价。
租房亦然，瀚海晴宇小区约189㎡的户型整租租金显示为10000元/月，89㎡的2室1厅2卫租金显示为3500元/月，但与对面安置小区贾岗社区整套近2000元的租金相比，性价比并不高，十分鸡肋。
而反观刚交房没多久的华润置地新时代广场的租金情况，因为距离高铁东站密集写字楼很近，还有地铁站等便捷配套，上班方便，租金情况可观。55.58㎡的1室1厅，租金2200元/月；43㎡的1室1厅，租金2000元/月；38㎡的1室1厅，租金1600元/月；29.58㎡的1室1厅，租金1300元/月。
但据一中介告知，“房源挂出去时间也不短了，租客并不多”，可能存在“有价无市”嫌疑。
后记
针对二手房降价幅度过大仍未成功售出的情况，乐居新媒体询问了德佑、中环、21世纪多个中介，得到的普遍回答是“市场行情不好”。
虽然如今人人买房都渴望现房，肉眼可及品质、肉眼可及配套，但不同地段、不同房龄、有无电梯配置、小区环境如何、物业服务质量情况、周边配套情况、户型结构情况等，均是影响二手房房价的因素。
德佑房产中介小刘透露“交房时间不长的小区，绿化、物业服务都还OK的话，在二手房中相对占优势能卖上价”。
21世纪房产中介小张也回答了质疑“有些房东起初挂价偏高，但如果同小区有一个业主低于他的售价卖出的话，相当于打破了价格平衡。加上这两年市场环境影响，房子挂了很久仍没能卖出，我们也会与房东协调降价，便于出售”。
中环房产中介小郭对于挂牌价高的情况曾说“在二手房产权过户时还存在个人所得税、增值税、契税、产权登记费、抵押登记费、按揭代办费、过户代办费、中介费等，这些费用下来，近100㎡的二手房也需要最少3万左右的费用，这是不算到挂牌价当中的。有些客户不愿意花这些‘冤枉钱’，选择性也多，也相对拉长了成交周期”。
,
