如果评选2021年楼市年度热词，二手房指导价必然是榜上有名，如今深圳、东莞、成都和西安都陆陆续续的正式执行“二手房指导价”。
在合肥楼市里大家对“新房指导价”也就是限价都是很熟悉的，在6月3日的第一次集中供地上对原本的限价再次升级，在土拍时就明确每块地商品住宅最高备案限价。
今天官方也发布了一篇《稳控房价！合肥市将实行住宅项目均价控制》的报道，其中提到：针对合肥市人大代表丁建敏提出的“关于进一步稳定合肥房价的建议”，近日，合肥市住房保障和房产管理局回复表示，随着房地产新政的稳步实施，合肥市住房市场热度明显下降，呈现量价齐跌的现状。合肥市将实行住宅项目均价控制，商品住房平均备案价格不得突破土地出让前预测均价；从严控制楼幢计价面积，合理确定楼层差价，严格执行房价备案会商制度，积极稳控房价。
还有提到坚持和完善房价地价联动机制，采用第三方评估，科学合理测定拟供应地块周边一、二手住房销售均价，从严控制拟供应地块最高限价和起拍价，确保地价平稳。实行住宅项目均价控制，商品住房平均备案价格不得突破土地出让前预测均价。
举例来说，如今最热门的省府板块在6月3日供应了一块BK202102地块，最终被建发夺得，居住用地成交单价2280万元/亩，楼面价13679.93 元/平米，商业用地成交单价400 万元/亩，楼面价2399.99 元/平米，总价192304.00 万元，溢价率25.27%，最高配建租赁住房计容建筑面积33800㎡，而商品住宅(毛坯)平均备案价格25380元/㎡，后期楼盘上市销售，备案均价就不得高于25380元/㎡。
从这篇报道里，可以清晰的看到对于新房价格控制是会一直持续的，不能超过前期土拍时规定的每块地商品住宅最高备案限价，这就给光大购房者打了一个定心丸。在不担心新房大涨的情况下，就有充足的时间购房和对楼盘进行选择。
报道中也提到据商品房网签数据显示，2021年5月份，全市商品房销售备案面积148.08万平方米，环比下降25.48%，其中住宅119.85万平方米，环比下降29.95%；全市商品房销售备案均价环比下降6.51%，商品住宅销售备案均价环比下降3.81%。
相较合肥一直在执行的“新房指导价”，那二手房指导价是怎么回事呢？以最近执行二手房指导价的西安为例。在7月9日，西安市住房和城乡建设局发布《通告》，将市内部分住宅小区二手住房成交参考价格予以公布。
从官方公布的价格表来看，指导价基本比挂牌价低了30%左右，甚至还有腰斩的小区，随后二手房市场还出了一个《西安业主卖房捆绑380万元毕加索假画》魔幻卖房信息。
当然，这种没有实际意义，二手房指导价并不是强制你一定要按指导价卖，新房尚且会频繁私自加价、捆绑等，何况二手房，卖房的业主肯定不会按指导价来的。
但是对于买卖二手房流程中相当重要的两环是要遵循规则的，一个是银行一个是中介。买卖二手房需要贷款，银行必须按照指导价来进行贷款发放，这就造成了买家的首付比例大幅增加。假如一套200万的房子，以前首付3成是60万，买家支付60万，贷款140万就可以。现在指导价低了3成，只能按140万来贷款，那买家需要支付140万的3成42万和差额60万，一共102万首付，接近之前的两倍，这个门槛就筛掉了很多准购房者。
而二手房市场火爆的另一方面原因就是居高不下、互相攀比挂高的挂牌价，还有就是在中介门店屡创新高的成交价，也有一些左手转右手的虚假成交。现在有二手房指导价以后不能挂高价房源，公布的成交价也只能低于市场价，一下子少了炒作点，降低了购房者的预期。
所以二手房指导价对于二手房市场的降温作用是非常大的。以今年2月发布二手房指导价的深圳为例，深房中协数据显示，2021年1-6月份，全市二手房网签套数30505套（含自助），同比去年1-6月份二手房网签套数58662套（含自助），下滑48.0%。另外，6月份二手房网签套数为3216套，环比已经“五连跌”，同比去年13492套下滑幅度达到76.2%。
西安执行二手房指导价以后会步深圳后尘吗？想必答案是肯定的。如今一些楼市火热的城市，二手房指导价在陆续的铺开，接下来哪个城市会接力？
另外，在合肥的二手房市场里，可以放弃追高了，如果是刚需自住，对于区域的选择一定要慎重，合肥的楼市一直是一帆风顺，只涨没真正跌过，但是有些虚高的区域还是要谨慎的。
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