与往年相比,2022年的土地市场前所未有的“冷清”,这不仅表现在土地出让金额方面,还表现在土地溢价率上。由于房企融资难,导致拿地谨慎,全年300城住宅用地成交金额同比降幅超三成。而且通过对比可以看到,2022年住宅用地出让金超2000亿元的只有一个城市上海,超过千亿元的城市有7个。而2021年,住宅用地出让金超2000亿的城市有4个,超过千亿元的城市有10个。

那么,目前哪些城市仍然领先?哪些城市掉队?2023年的土地市场能否出现转机?

300城宅地成交额同比降幅超三成

2022年的土地市场与房地产交易市场一样均出现下行走势。据中指研究院数据显示,2022年,全国300城各类用地成交金额达4.13万亿元,同比下降27.73%;成交楼面均价为2187元/平方米,同比下跌20.38%;平均溢价率为3.09%,较上年同期下降6.74个百分点。其中,在住宅用地方面,全国300城出让金达33730.34亿元,同比下降31.03%;住宅土地楼面均价为5440元/平方米,同比上涨0.08%;平均溢价率为3.12%,较上年同期下降7.8个百分点。

另据中指研究院提供的住宅用地出让金排行榜显示,2021年和2022年排名前五的城市中,前四位上海、杭州、北京、南京没有变化,仅成都替代广州成为第五名,广州降至第六位。此外,天津、郑州已跌出了前20名城市的榜单。

对比来看,2021年,住宅用地出让金超2000亿元的有4个城市,超过千亿元的城市有10个。而2022年只有一个城市上海超2000亿元,7个城市超过千亿元。

对此,中指研究院高级分析师张晓飞称,2022年,各线城市推出的土地及土地成交规模同比走低。但是在土地出让金收窄明显、各线指标下滑的同时,一二线城市楼面均价同比走高。

另外,“近五年,300城成交楼面均价维持在2358元/平方米左右,成交楼面价历经2021年持续下跌之后,在2022年二季度由跌转增,最高价在2537元/平方米,成交楼面价整体保持在一个稳定区间。”张晓飞表示。

另一家机构的2022年全年土地数据也印证了土地市场走势。据中原地产研究院统计数据显示,2022年全国卖地最多的100个热点城市合计卖地只有16262宗,合计卖地金额也只有约3.51万亿元。而在2021年同期,100个卖地最多的城市合计卖地18362宗,卖地金额高达约4.87万亿元,热点城市卖地金额同比减少了27.8%。

在中原地产首席分析师张大伟看来,从土地市场走势不难看出,房地产市场整体依然在调整过程中。比如,从100城卖地金额看,同比下调幅度明显,在2021年4.87万亿元的基础上,2022年只有不足3.51万亿元,大部分城市土地成交均明显下调。与此同时,大部分企业融资难度依然较大,除在少数热点城市外,拿地非常谨慎。

10城二手住宅成交量创7年新低 去年300城宅地成交超3万亿元(1)

图/中指研究院

五、六批次供地超九成地块底价成交

22城市集中供地是从2021年开始实行的,至今已有两年时间。据中指研究院统计,2022年集中供地以多批次供应为主,部分城市推出五、六批次集中供地,涉住宅用地1652宗,推出规划建面约1.65亿平方米,同比上一年的约3.4亿平方米减少51%。其中,住宅用地成交466宗,成交规划建面约1.44亿平方米,同比减少40.7%,土地出让金17826.9亿元,同比上一年的22803.4亿元减少21.8%。

中指研究院土地事业部负责人张凯分析称,尽管2022年自年初起房地产市场表现较为冷淡,但房企在年初对市场能够尽快企稳回暖的信心较强,在一批次土拍中表现相对更为积极。从数据来看,2022年一批次供地39%的地块溢价成交,该比例尽管低于2021年一批次供地的58%,但仍然明显优于2021年的第二、第三批次。

不过,“自2022年第二批次供地开始,受到房地产市场期房烂尾担忧、居民收入预期悲观、房价上涨预期转弱三重影响,房地产市场在宽松政策下并无显著改善,房企拿地积极性迅速减弱。在数据层面的反映是,五、六批次供地(目前仅武汉、徐州完成第六批次供地)溢价成交比例已降至7%,超过九成地块以底价成交。”张凯如是说。

具体到各个城市,从2022年全年来看,土拍热度较高的城市为深圳、合肥、北京、杭州、上海、厦门等,全年土拍较冷城市则为天津、济南、 青岛、沈阳、长春、无锡、武汉、长沙、郑州等。

对此,张凯进一步解释称,北京、上海、深圳、杭州因其经济基本面整体较好,新房购买力仍然能够保持在相对较高的水平,而厦门特别是岛内地块的稀缺性,以及厦门对于全福建高收入人群的吸附能力,让其走出相对独立的市场行情。合肥则是因其年初新房库存不足,房企纷纷希望补仓,使其2022年超额50%完成了全年宅地的供地计划。而反观长春、沈阳等城市,至今尚未能推出第三批次集中供地,全年宅地供地计划完成率不足三成。

区域土地市场分化预期加剧

值得关注的是,在各种融资利好的政策下,2022年年底,土地市场出现“翘尾”行情。

中指研究院数据显示,2022年12月,全国300城住宅用地出让金达6137.09亿元,环比增长115.66%,同比下降18.2%。事实上,随着多城市开启第四批次集中供地,整体来看土拍市场有所回温,但仍以重点城市群为主。其中,2022年12月,在住宅用地成交排行榜上,广州天河区AT0507033地块成交总价最高,为96亿元,建筑规划面积21万平方米,成交楼面均价为45915元/平方米,由保利摘得。

对于2023年的土地市场,张晓飞认为,土拍规则仍将采取多批次分散供地,继续降低土拍门槛,包括减少配建、减少自持、提高限价、降低地价、降低资质要求、降低保证金比例等。与此同时,在广州、深圳、北京等地,保障性住房用地公开供应成为趋势。

而在2023年成交总量上,张晓飞表示,虽然房地产市场预期边际改善,但土地市场热度难有根本性恢复,市场化运作房企拿地有限,城投等地方国资企业仍将托底拿地,预计2023年全年成交量较2022年有进一步小幅回落。在区域的成交结构上,分化更加明显,北上深杭仍能维持热度,部分省会城市或将掉队。核心城市利润空间保持10%以上的高位,而非核心城市地价需要重估。

新京报记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 付春愔

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