琶洲楼市最新消息(琶洲不准搞房地产)(1)

今天很多人问我,琶洲不让搞房地产了,影响有多大?

事情是这样的

10月28日晚上,广东省政府官网发布《广东省人民政府关于设立广州琶洲经济开发区的批复》》(下称《批复》)。

《批复》称,同意设立广州琶洲经济开发区,实行现行省级经济开发区的政策。

琶洲楼市最新消息(琶洲不准搞房地产)(2)

根据《批复》,广州琶洲经济开发区规划面积702.1672公顷(约为7平方公里),分为三个片区,范围分别为

琶洲西区:东至华南快速,南至新港东路,西至黄埔涌与珠江交汇处,北至珠江;

琶洲中二区和东区:东至官洲河,南至黄埔涌,西至科韵中路,北至珠江;

琶洲南区:东至北山涌,南至新滘东路,西至华南快速,北至黄埔涌。

简单来说,这是一次“胡萝卜加大棒”的利好!

首先,升级为省级经开区,肯定是大利好。大家知道,琶洲虽然光鲜,但在政策支持度上,并没有什么特殊待遇,导致琶洲管委会权限不高,也没啥经费,做不了啥事情。

升级为省级经开区之后,琶洲有望在土地政策、财政投入、税收政策、人才政策方面享受一些优惠待遇,这对琶洲的发展来说,相当于按下了一个加速键,是一个里程碑式的节点。

不过呢,毕竟是省级经开区,还不是国家级的经开区。

广州其实有三个国家级经开区,分别是位于黄埔的广州经开区、南沙经开区、增城经开区,和这三个经开区相比,琶洲的政策待遇还是要低一些的。

但是,琶洲毕竟在城市的核心区,享受一江两岸的区位优势,在人才、产业导入方面,太容易了,这又是上述三个经开区无法比拟的。

以上说的是“胡萝卜”,那“大棒”又是什么呢?

——严禁搞商业房地产开发。

原话在《批复》第三条最后一句:必须依法供地,以产业用地为主,合理、集约、高效利用土地资源,严禁商业房地产开发。

老实说,“商业房地产开发”这个词不是很严谨,乍一看时,还有点懵:商品住宅肯定属于商业房地产,这一点没有疑问,但写字楼、商场、公寓算不算商业房地产开发呢?

文件没有给出清晰且具体的定义,但我们倾向于认为,这句话的意思是不准搞商品住宅的开发,但写字楼、商场这些还是可以搞的吧,要不然琶洲那么多写字楼怎么归类。

好了,如果不让搞商品住宅开发,影响有多大呢?

首先是土地出让金这一块要锐减,短期内会影响到地方政府的钱袋子,因为写字楼地块的出让金,远远低于住宅用地,所以说这个政策是一个“大棒”。

但好处也有,产业优先可以让琶洲成为一个更纯粹的商务区,不像珠江新城那样商住混杂,更方便上班族和商旅人士的生活。

而且,把地块都拿来搞产业,更有利于城市的长远发展。

另一个影响是房价层面的,如果琶洲不让搞住宅,那对琶洲周边的住宅小区来说,肯定是利好的。

而且,琶洲至少要给还住新增10几万的就业人口,而且都是新兴行业的收入较高的人口,他们将带来巨大的购房需求,而琶洲本身不让搞房地产,那这些需求就只能外溢到周边地区。

所以,琶洲以及整个海珠东片区的在售新房,都值得看好,供求关系是它们最大的卖点。

此外,这对珠江新城、海珠创新湾、滨江东的高端房产,也是利好的

因为琶洲周边的二手房小区虽然也不少,但普遍比较旧,琶洲新贵们,想住好一点,还是得到附近的珠江新城、滨江东、海珠创新湾去找房子。

总的来说,升为省级经开区,琶洲的追求更高了,对整个城市来说,是利好。但对海珠区政府来说,短期内需要降低对土地出让金的依赖。

不过呢,我后来仔细看了一下地图,又有一个新发现!

这次《批复》中的琶洲经开区,只有7平方公里,而我们之前一直谈论的那个琶洲有15平方公里。

换句话说,不准搞商业房地产开发的只有7平方公里,另外8平方公里没说不可以,如果从这8平方公里腾挪出一些住宅用地,还是不难的。

从此前的规划来看,琶洲分为西区、中一区、中二区、东区、南区五个板块,前面四个滨江板块,主要用来搞产业,南区不靠江,之前规划了不少居住用地。

这说明,按原计划,琶洲南区其实就是用来承担居住功能的,此次被纳入经开区范围的也只是南区的部分地块。所以,那些想收割琶洲新贵的居住板块,可能要等琶洲南区先收割完一波再说。

琶洲楼市最新消息(琶洲不准搞房地产)(3)

 广州琶洲街道分区图

如上所示,这个就是我们常说的琶洲,总共有15平方公里,确实大于《批复》中的经开区范围(7平方公里)。

这说明,琶洲不准搞房地产开发的消息,被关心楼市的媒体放大了。

说实话,这个对楼市的影响,有,但没那么大。

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