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疫情冲击中的物管企业角色被重新审视，其内在价值开始被资本挖掘。那么，这波提出IPO申请或者计划分拆上市物业公司规模几何，有哪些服务运营的特点？凤凰网奇点商业推出《物管IPO洞见》系列报道策划，全面解读物管公司IPO背后的逻辑。
作为鼠年第一家上市物管公司，河南区域龙头房企正商集团旗下的兴业物联成为了向港交所冲击成功的蚊型物业股。
那么，这只蚊型物业股到底“小”到什么程度？
从在管项目来看，兴业物联在管项目包含17幢商用楼、3幢政府楼宇及1个工业园，总建筑面积为240万平方米，合约物业组合的总建筑面积约为410万平方米。并且全部项目均位于河南省郑州市，属于典型的区域型物业，在中指院2019年百强物业排名67位。
来源/2019年财报
从营收金额来看，与同样“袖珍”的和泓服务相比，2019年，和泓服务总收入为2.48亿元，兴业物联实现收益1.84亿元，仅为和泓服务的7成；兴业物联的在管建筑面积240万平方米，仅为和泓服务的三分之一。
在定性的数字中对企业进行描摹，业内和投资者可以对其进行更快地深入了解。可以说，兴业物联既没有背景雄厚的地产爸爸，也没有亮眼的财务数据，以这样一份成绩去拥抱资本市场，其内核究竟是怎样的？
不被关爱的“二儿子”
其实，兴业物联的成绩略显“寒碜”也是情有可原。河南本土房企正商集团旗下的物管公司有二：
一是“大儿子”正商物业管理，主要专注于住宅物业的物业管理服务；一是“二儿子”兴业物联，仅是正商集团的非住宅物业部分，主要服务于办公楼、商业、学校等业态。
一位地产领域的人士指出，有房企背景的物业在资源获取上就有天然的优势。“目前在资本市场上活跃的物业公司大多是房企分拆出来的关联性企业，大部分收入来源主要依赖母公司的项目输送。母公司规模越大，物业公司规模效应越明显，从而直接导致资本玩家越加看好。”
比如宝龙商业，在与母公司宝龙地产长期稳定合作的基础上，继续以商业运营为主营业务。截至去年年底，宝龙商业在管委托管理面积约为698万平方米，同比增加约61万平方米。实现营业收入16.20亿元，同比增长35.0%。其中，商业运营收入约为13.35亿元，同比增加36.3%；物业管理收入约为2.85亿元，同比增加29.2%。
宝龙商业董事长许华芳曾表示，根据计划，未来母公司平均每年将提供不少于10个商场让管理公司去管理。
兴业物联却没有母公司如此强有力的支持，正商集团的主业是拿地建设住宅，不会建设或并购过多的商业物业。这意味着，住宅物业的收益大部分被正商物业管理攫取，主要依靠非住宅物业营收的兴业物联成了爹不疼娘不爱的“小可怜”。
虽然后续发展还是个问号，但兴业物联还是由母公司“奶”大的。2019年财报显示，兴业物联前五名客户交易额占总收益的37.2%，最大客户正商实业集团的交易额占年度总收益的17.2%
不过，面对背靠大量土储和待交面积的“独子”宝龙商业，兴业物联也只能自叹不如。
跑得够快，但没跑远
对于资本市场来说，业务增长是一个吸引人的“故事”，但取决于增长的天花板。
从业绩数据来看，兴业物联近几年的增长可观。2017-2019年实现营业收入分别为7606.8万元、1.31、1.84亿元，复合年增长率约56%；同期净利润分别为1927.9万元、3422万元、3520万元，2019年实现营收1.84亿元，同比增长40.5%。
而42.7%的毛利率水平在物管企业中算得上头部水平。但须知，目前大部分上市物管公司均为住宅物业，与兴业物联的高毛利率也无可比性。
知名地产分析师严跃进表示，由于住宅物业的平均物业费水平较低，上涨难度大，不利于企业快速提升经营业绩，而非住宅物业的优势在于能更快地反映在经营业绩之上。
“总体来说，物管行业的各个细分领域之间存在一定资源和技术壁垒，准入门槛更高，导致政府公建、写字楼、工业园等物业相对而言物业费水平更高、增值服务消费能力更强。”
来源/2019年财报
兴业物联或许正是看准了非住宅物业的机会，上述分析到其母公司正商集团的项目贡献了大部分的业绩驱动，对于独立第三方开发的物业，兴业物联也在加速拓展中。2019年，来自第三方的收益总额为1.26亿元，同比增长68.5%。
根据未来的规划，兴业物联仍将集中于非住宅物业，然而兴业物联受限于母公司的桎梏，并未走出河南。
来源/招股书
公司目前21个项目均位于河南省郑州市，按照在管物业建筑面积计算，兴业物联已经是河南省第四大非住宅物业管理服务供应商。郑州市的甲等办公室物业预计2019-2023年新供应累计达1.3百万平方米。
河南是正商的主战场，也决定兴业物联的大部分收益来自此地。深耕区域固然容易形成品牌粘性，但地区政策及消费需求的改变将对其业务产生重大影响。当河南省非住宅物业市场饱和之时，兴业物联该如何发展？
非住宅物业是蓝海？
值得注意的是，兴业物联于2020年3月9日于香港联合交易所有限公司主板上市，且已发行1亿股新股，扣除相关费用后，上市所得款项净额约为1.68亿港元。
上市筹集款项用途均有公布，约72.3%用于透过收购合适并购标的以拓展业务；约7.2%用于提升物业工程服务；约10.5%用于提升物业管理服务；约10.0%用作一般营运资金。截至期末，兴业物联并无未偿还借款。
可见，兴业物联确实如上市第一天其主席兼行政总裁朱杰所说，将超过七成资金用来进行以中小型非住宅物业公司为主的收并购，同时亦有拓展河南省以外业务的打算。
根据华泰研究所推测，预计到2025年，我国非住宅物业管理市场规模有望达到8000亿元。
“非住宅的细分赛道的领先者，并非传统意义的大品牌物业管理公司，存在一些并购的机会（例如高校、医院物业等）。并且通过非住宅物业领域的并购，可以迅速切入细分赛道，树立品牌形象。”
上述地产领域的人士表示，目前非住宅物管企业也正处于跑马圈地阶段，无论是否背靠房企，若自身实力不足，缺乏竞争优势，在短时间内实现市值增值并不容易。
非住宅物业市场还是一片亟待挖掘的新蓝海，但兴业物联如何获得更好的发展，让我们拭目以待。
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- 物管行业“众生相”：寄生、收并购和按兵不动
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