西安各板块近一年涨幅(一份文件暴露西安野心)(1)

辐射西北的国家中心城市、创建国家(西部)科技创新中心、建设综合性国家科学中心,2035年常住人口1600万,服务人口2000万......

这是西安未来十年的宏图伟业。

众望之下,西安市国土空间总体规划(2021-2035年)草案征询公众意见正式出炉,接下来一段周期内西安发展整体基调确定。

宏图之下,哪里才是未来发展重点?小编针对文件做了详细的解读。

01

10年人口达2000万!

都市圈核心及协同区明确

首先是未来十年西安目标定位:“陕西省省会、辐射西北的国家中心城市、国家科技创新与现代产业名城、国际门户枢纽城市、中华文明传承标识地。

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这个定位意味着在接下来的周期中,将在交通、人口、科创产业方面将会得到长足发展。

第一,人口规模:远景目标是到2035年,常住人口达到1500-1600万人口,服务人口达到2000万,城镇人口达到1300-1400万。

根据第七次人口普查的数据,西安人口已经有1295万,意味着在未来十余年,西安还将引入200-300万人口,平均每年增幅15-23万人

第二,城市空间规划:形成“核心引领,轴线传承,六片协同”的格局,小缸养不了大鱼,基本上还是对西安都市圈的优化和阐释。

西安主城为主体,洪庆-港务区和西咸沣河片区为都市圈核心区。这三个板块是西安提升城市能力的核心承载区,也是未来西安的人口、产业、科教资源最密集的区域。

富平-阎良、杨凌-武功-周至、高陵-泾河新城、鄠邑丝路科学城、临潼和东南川塬作为都市圈六大协同发展片区。

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西安都市圈空间结构规划图

第三,加快西咸一体化建设:

本次草案规划包含西安代管西咸新区10588平方公里面积以及直管区总人口。

搜索发现,西咸一体化被反复提及十余次,“推动西咸新中心建设,实现与主城区融合”、“贯通咸阳主城区与西咸新区的重要通道”。可见在未来十余年内,西安-西咸-咸阳将会一体化建设,城市功能也会进一步融合。

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市域国土空间开发格局图

聚焦在766平方公里的中心城区里,可以看出主城区的功能片区规划更加清晰,城市服务能级将会有很大的提升,均衡发展文化、生态、商业、交通、产业等核心功能。

02

西安第二机场规划取消?

新增长安、航天城2个高铁站

“链接全球的国际门户枢纽城市”在这次草案中再次被重点提出,这意味着未来的西安将会进一步深化国际门户枢纽城市定位。加大建设“空、铁、路”立体综合交通路网,增强西安的辐射能力。

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都市区综合交通规划图

从草案中可以看出,“轨道上的都市圈”包含着与其他省会城市的连通、与都市圈内其他城市的轨道融合和公路路网的密集搭建。同时也重点提到了“客运枢纽体系”、“公共交通导向(TOD)城市”,再结合公布的都市区综合交通规划图,我们可以看出:

1、 高速公路路网已经基本搭建完成,外环高速已经通车,关中环线高速也根据领导留言板公示和招标公告,也在正常推进。

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2、城际地铁将会得到大幅发展,形成“1小时西安都市圈”。根据规划图显示,城际地铁将会囊括鄠邑、创新港、兴平、泾阳、机场、高陵、富平等地。与之前的“关中城市群城际铁路”不同,此次规划的区域,基本都是在西安都市圈内的城市。

3、 对比发布的上一版公众版草案,我们可以看出,第二机场的表达已经取消,而新增的是“长安站”和“航天城站”两个高铁/城际站

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上一版公众版草案截图

总的来说,未来十余年,西安的公共交通一定会取得很大的进展,并且根据TOD的城市发展导向,这些综合客运枢纽片区也将会有长足发展。

03

重点发展板块方向确定

这3区将引领西安未来10年楼市

楼市板块的本质便是城市发展,在这份定调未来十多年西安发展的总规中,哪一板块更有前景?

有一点值得关注的是,这份总规文件,是对城市的总体规划,所提到的地名,并不会与楼市概念相重合,但是可以发现未来发展的重点方向和区域。

1、东北和西南依旧是未来的发展重点。

东北方向以国际港务区为主,在核心引领上,洪庆—港务区是都市圈的核心区之一,提升综合服务功能,引领空间结构调整。其次在门户枢纽城市定位中,港务区建设中欧班列(西安)集结中心,区域功能扩容升级。

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西安中心城区重点功能区布局规划图

西南以中央创新区、鄠邑丝路科学城、沣东沣西片区为主;加快围绕秦创原总窗口,成为南部科技创业产业带。

城区住房与保障规划上,东北与西南方向成为住房重点新增区、新增住房与住房保障的主要节点。针对高层次人才,在港务区、高新区配置人才公寓、国际化社区等。

2、重点人口导入区:沣东沣西片区、高陵泾河新城、鄠邑科学城。

这三个片区成为未来10年重点人口导入区域,将合理安排居住用地供给。与此同时,中心城区控制新建用地规模。

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意味着,人口和新增住宅都将重点投向东北和西南区域,也是接下来10年,西安楼市发展的主力军。

其次,促进新增住房优先在轨道站点周边布局,精准实施住房供给。10号线及远期规划已触达高陵,5号线已达沣西安核心;接下来鄠邑科学城、泾河等区域地铁或将列入四期计划。

3、住宅密度提升区:未央湖板块、航天新城、浐灞雁鸣湖

在城区住房与保障规划中,这3个板块成为住房密度提升区,分布于城北、城东和城南

密度提升一个是推进老旧小区和棚户区改造,一个就是新增住宅供应。其中未央湖片区目前已开启板块更新。浐河沿线雁鸣湖区域随着西安东站的建设,城中村及棚户区改造也在加快。

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西安城区住房与保障规划图

航天新城在刚刚公布的三区三线范围中,也划定了要重点开发区域。更新改造之后迎来的将是大量新房的供应,利好楼市。

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