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毕业季来了，各位职场新人们，房子找好了吗？
心仪的房子找到了，租房新手们，防坑防骗的租房指南你知道吗？
据悉，2021届全国普通高校毕业生总规模达909万，同比增加35万，再创应届毕业生人数新高。由于生活及法律经验的不足，每年的六、七月份既是应届毕业生的毕业季，也是他们涉租房纠纷的多发季。
近期，上海市嘉定区人民法院梳理近三年来应届毕业生因租房经验不足而导致的房屋租赁合同纠纷案件，在2021年毕业季即将到来之时，呈上这份“踩坑血泪史”和租房指南，请屏幕前即将或正在为租房奔波的你查收。
从校园群居生活到工作后的独居生活，让我们为你上好离开校园的“生活第一课”。
2020年6月毕业后，小金与小霆合租了一套两居室,并分别与房东签订租赁合同。两人仅相处了半年，就因公共区域打扫卫生的问题发生了矛盾和激烈的争执，小金觉得小霆斤斤计较，不愿意再和小霆相处。于是小金快速打包了行李，在租房期限没有到期的情况下，三天之内就火速搬离了房屋，并仅仅在微信上简单告知了小霆和房东。
房东认为小金的擅自搬离对自己的出租房造成了空置，并且提前搬走属于违约，于是房东对小金之前缴纳的押金和预交租金拒绝退还。小金见状，一纸诉状将房东告上法庭。
提前退租的事情在2020年毕业季不只一件，也不只发生在2020年毕业季。
2018年5月本签约租房一年的毕业生小斌，租房三个月后就自行搬离了房屋，而且没有通知房东小伟。房东小伟发现小斌擅自搬出后，将小斌告上了法庭，小伟表示不仅押金不退，还要求小斌按三个月租金标准支付提前解约违约金。
2018年5月，没有租房经验的小雯在某二手商品交易平台上搜到了租房信息，在没有仔细审核出租人与房东租赁合同的情况下，小雯就与小洋签订了为期两年的租房合同。居住了一个月后，房东前来收房，这时小雯才知道签约时小洋和房东的租赁期限只剩下一个月了。
房东称租房期限已到，要求小雯搬出房屋，小雯无奈之下只好重新寻找房源。烈日下重新奔波租房的小雯越想越生气，为了要回自己预付的租金、押金并弥补自己的损失，小雯将小洋诉至法院。
2019年6月，小华找到了某中介公司带看出租房，看了三天后小华觉得一直没有找到心仪的房子，所以决定中止和这家中介的合作。中介员小风苦苦哀求小华，说自己带小华奔波还没签下单回公司会被主管训斥，所以小风请小华在他的文件上帮忙签个字，证明小风这两天的业务量。小华听罢碍于面子，没有细看内容，就在小风拿出的《确认单》上签了字。
谁知两个月后中介公司将小华告上法庭，要求小华支付中介费。小华这才仔细看了所谓的《确认单》，其中一行小字写着“双方一致确认，经乙方推介已完成上述房屋出租业务，甲方同意向乙方支付佣金叁仟元”，原来这份《确认单》披着确认业务量的外衣，实质上却是一份虚假的中介合同。
法官说法
租房有风险，签约需谨慎。虽然说房屋租赁合同通常需要在双方签字且满足生效条件后才发生法律效力，但是租房过程的前后期，依然有许多要点需要大家注意。以下就是法官为大家准备的租房小贴士，一起来看看吧。
合同签订期01、通过正规的平台或中介寻找房源
很多毕业生在毕业后并不一定能够整租一套房子，租下其中一间卧室是毕业生租房的惯常操作。现今房屋租赁市场有这样的群体，他们专门从房东处收集房源，整合资源后再将房屋转租或分租出去。而房源的发布方式除了传统的中介平台和信息集散平台之外，也发展出了包括但不限于微信公众号、短视频平台等多元化方式。
因此，各位毕业生要对众多的租房信息进行仔细的甄别，尽量在正规租房平台或通过正规中介寻找房源，并且对房源进行实地考察，避免“货不对板”。
02、承租转租房时核实前手租赁合同
转租人是否具有转租权，直接关系到转租合同能否履行；若前手合同（即房东与转租人之间的租赁合同）因未经同意转租而被解除，而后手合同（即转租人与承租人之间的租赁合同）亦被确认无效，则房东有权收回房屋。
所以，各位毕业生在签订房屋租赁合同时，一定要确认是直租还是转租。如果该房屋是转租人从房东处转租而来，则要核对转租的前手租赁合同，以及房东授权转租的期限是否超过后手租房期限。
法条索引
《中华人民共和国民法典》
第七百一十六条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
第七百一十七条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”
第七百一十八条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”
03、签约时明确双方权利义务
租房过程中，各位毕业生要与合同相对方签订详细确切的房屋租赁合同，尤其要对房屋的具体坐落、房屋租赁期限、房租构成及支付方式、交付家具标准、退房条件、续租条件、违约责任等重要条款做着重确认。
若各位毕业生通过中介寻找房源租房，在中介方与委托方之间还会形成居间法律关系。
- 在支付中介费用时，各位毕业生一要注意居间方是否确已促成了合同的成立、完成了中介合同的主要合同义务；
- 二要注意中介费用的构成是否包括中介活动本身的费用，居间费用的支付属于法律规定哪种情形。
法条索引
《中华人民共和国民法典》
第七百零四条规定：“租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”
第九百六十三条规定：“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。”
第九百六十四条规定：“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”
04、看清条款内容再签字
各位毕业生无论是签订正式合同还是佣金确认单，一旦有需要本人签字的书面文件，都需要仔细阅读，对条款内容确认无误后再签字。如果合同中有约定不明或容易引起歧义的条款，应要求对方进行详细说明，或者在合同上明确标注后再签字。因为根据法律规定，除非有虚假意思表示、重大误解、欺诈等导致合同可撤销或无效的情形外，合同在双方签字确认后即为生效，双方需按约履行。
法条索引
《中华人民共和国民法典》
第四百九十条第一款规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。”
第五百零二条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
第五百零九条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”
合同履行期01、转账时明确钱款的指向
签订了租赁合同并不是万事大吉，合同履行的过程中同样要注意。由于租房时押金一般需要在合同签订之初缴纳，且下一期租金按照惯例往往会在本期租金将要到期之时即预缴。所以，承租人第一笔缴纳给出租人的价款往往集合了多种性质的价款，当月交的钱也一般是后几个月的房租。
在此建议毕业生们转账付款时明确钱款指向，例如添加转账备注，如“20xx年x月-x月房租及押金”，或在转账后及时联系出租人，明确表明“xx月房租水电已付”等，避免事后对账不明。
02、妥善使用租赁房屋及屋内设施
各位毕业生在租房期间，应妥善、适当地使用房屋及屋内设施，这是承租人应尽的法定义务。但是若在退房时，出租人以房屋和屋内设施折旧为由扣押租金或要求赔偿，则需判断房屋和屋内设施的折旧是否超过了正常使用限度。如有必要，可以在入住和退租时分别对房屋重要部位和设施进行拍照，方便退租时进行对比。
法条索引
《中华人民共和国民法典》
第七百一十条规定：“承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。”
第七百一十一条规定：“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”
03、续租或提前退租时按约履行通知义务
提前退租是毕业生租房纠纷的多发点，提前退租而不告知的人占比较少，更多情况下很多毕业生是通知房东后随即搬出房屋。但仔细研究很多房屋租赁合同可以发现，若要提前退租或续租，承租人有提前一定时间通知合同相对方的义务，以供双方磋商及过渡，也方便房东找到下家、缩小房屋出租的空置损失。若违反了此项合同义务，按照法律规定需承担违约责任。
因此，若毕业生们想要提前退租或续租，一定要仔细阅读合同条款是否有通知义务。即使合同中没有约定，也最好与出租人进行协商，给双方留出足够的协商过渡期。
法条索引
《中华人民共和国民法典》
第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
结语古人云，安居乐业。房子虽然是别人的，但生活却是自己的。希望每一位毕业生都能顺利租到心仪的房子，也祝各位毕业生前程似锦、不负韶华！
来源｜上海市嘉定区人民法院
作者：丁雨晴
责任编辑 | 张巧雨
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