导语|自疫情爆发以来，全国大部分行业基本上处于停滞状态，而上海楼市也不得不被按上了“暂停键”，整个2月楼市供应基本为零。好在随着疫情的好转，上海各大售楼处也逐渐复工，开发商也开始陆续准备拿证，楼市的春天最终还是来了。在这春暖花开的日子，乐居发起新一年线上探春活动，带来上海各区深度置业报告。线上探春的第五站——闵行，如约而至。
闵行一直都是上海近郊置业热门区域。令人印象深刻的还要追溯到2018年莘庄的2个纯新盘入市，开盘价格7w ，一度刷新了上海外环线的新房报价（别墅房源不算在内）。18年后，相比其他区域，闵行似乎并没有掀起什么“波澜”，那么...2020年的闵行区都在卖什么样的房子，是否仍然为近郊置业首选？区域内的房价如何？
改善房源超7成，近郊刚需置业大区摇身一变成“准富人区”？
先来看闵行区目前新盘的在售情况。根据乐居统计，目前闵行共计新盘30个，其中纯新盘7个（含3幅2019年新出让宅地），3盘待售，续销13盘，尾盘7盘。
闵行在售楼盘一览
数据说明：
1、以上新盘项目数据均来源于乐居楼盘数据库；
2、标黄楼盘为2019年有开盘动作项目；
3、2019年3幅闵行宅地未罗列在上表中（其中2幅位于华漕，1幅位于浦江）；
4、以上数据仅供参考。
从上表中可以看到，闵行目前以及未来短期主要的新房供应板块为马桥、颛桥、吴泾、莘庄、金虹桥（古北）、浦江以及华漕（七宝和古美仅各剩余1尾盘在售）。
这么看来，闵行区新房供应量似乎“还行”。但是，细品下来...你会发现，闵行的置业门槛，比想象中的高了许多。
闵行各价位段房源分布
闵行新房供应结构占比
数据说明：
1、价位段图表仅统计目前有报价以及前期有报价楼盘（共计23盘）；
2、供应结构占比图表仅统计目前在售房源及以公布未来将推房源的项目；
3、以上数据仅供参考。
莘庄、金虹桥、浦江、瑞桥的房源，除去纯新盘，在售的基本为别墅或者是大平层房源，单价都在6至8万/平米，华漕19年置地（香港）和首创新拿2幅宅地，目前又有首创禧瑞荟有刚需面积段房源供应，但是受到大虹桥主城区利好，房价在6w ,比徐泾新盘整体5.8w的报价都高。
目前来看，吴泾和马桥板块整体4.6w的新房报价，算是闵行置业的洼地。
板块房价相差较大总体稳定在5.7至6.5万 未来或看涨
上文提及了闵行的房价，那么我们就该区域的房价走势，详细来看看。
下图为闵行2019年1月至2020年2月的新房成交均价走势图。区域成交均价的最高点出现在19年的1月，为70887元/平米，最低点则在2019年9月，为57112元/平米。
从走势图来看，闵行在过去的14个月中，总体新房成交均价基本在5.7万-6.5万/平米的区间。（闵行区2020年2月新房成交均价为57880元/平）
闵行19年1月至20年2月房价走势图（数据来源：中原地产）
从上文的闵行新房在售情况我们可以得知，闵行“高价”板块和“底价”板块的房价，相差还是比较大的，这也就造成了闵行在不同月份，成交均价一会儿7w ,一会儿6w ，一会儿5w 的波动。
根据2019年闵行开盘项目来看，其1月份7万 的成交均价，来源于18年12月30日入市的古北尚郡（开盘价71000元/平米）。
19年1月中旬以后，金臣别墅（13w ）和凤凰城(4.9w )入市，在经历了春节后，2盘成交对于闵行房价的影响，从4月份开始逐渐体现。同年6月份开始，闵行楼市拿证开始活跃，吴泾、莘庄、浦江、颛桥等14盘相继入市，至此，闵行区的成交均价也开始回复“正常”水平。
2020年1月至今，闵行暂无新盘入市。
从房价来说，由于前期吴泾、马桥的项目较为热销，故闵行均价基本维持在6万/平米上下，不过19年，这2个板块均无宅地出让，相反，华漕、浦江这些高房价板块有3幅宅地，未来入市或影响区域成交均价走高。
2020年闵行星级置业板块——华漕
2016年至今，闵行的土地市场并不活跃，华漕板块，18年8月初，闵行区华漕镇MHP0-1402单元08-05地块被首创以底价摘得，19年，同单元2幅地块分别被首创和香港(置地）摘得。
华漕板块新房地图
根据大虹桥的规划草案中，虹桥主城片区常住人口43.4万人，预测就业人口70-75万人，虹桥主城副中心的会有大量的居住需求外溢，届时板块内的人气和配套都会【直线上升】。
虹桥主城区规划图
虽然目前华漕板块扔不免遭受“配套不佳”、“人气不高”的吐槽，但是等板块内的新房陆续入市，人气问题会得到一定程度改善。交通方面有规划中的13号线西延伸，一旦通车运营，将大大改善区域内的交通问题。
目前，板块内有首创禧瑞荟和西郊马德里庄园在售，19年出让的2幅地块目前仍在建设中。首创禧瑞荟项目在售建面92-115平米三房四房高层房源，均价62000元/平米。西郊庄园·马德里洋房建面220平米大平层仅剩余一套，建面390-430平米复式房源剩余三套。项目均价约70000元/平米。
2020年度春季行动 闵行最值得关注楼盘
根据乐居统计，2020年上半年闵行共有8盘意向加推，其中万科青藤公园已经开始验资，预计5至6月份推出新的叠墅、平层以及联排房源，目前项目在售的高层均价约46000元/平米，项目所处的吴泾板块，其实也是非常值得推荐的闵行板块之一。
吴泾板块
其实，吴泾并不是传统热门置业板块，但是近几年紫竹科技园区的迅速崛起以及加上吴泾板块内15号线、23号线的轨交规划，这块拥有上海黄浦江滨江段资源的板块，成了新的置业热门！
另外，闵行还有这些好盘值得关注：
金科新弘古北天御，位于颛桥，项目预计将推出一百多套建面约98-142平米高层和建面约130-140平米叠墅房源。 项目距离9号线桂林路站1.3公里、10号线宋园路站1.1公里、地铁15号线吴中路站仅400米。
中崇滨江古北中央公园，地处金虹桥板块，距离10号线宋园路1.5公里，9号线桂林路1.6公里左右。 此外，中崇滨江古北中央公园项目北侧自带三万方的商业街，附近还有古北亚繁国际广场。
禹洲府，位于马桥板块，项目目前在售房源均价46000元/平米，建面77-125平米2-4房。项目处于莘庄商圈、老闵行商圈以及旗忠国际生态别墅区的位置，背靠航天城、紫竹科学园区、闵行开发区等高尖科创园区，高新产业发展的同时人流将大量导入，区域未来的发展空间比较大，房价相对闵行其他板块也相对较低。
总的来说，闵行区未来的重心，根据近年的规划和土地出让来看，较为偏重大虹桥，也就是华漕板块。置业门槛方面，随着马桥板块的4.5w “低价房源”的陆续消耗，未来成交主力将会集中在6字开头的华漕和7字开头的金虹桥板块。
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文章来源:乐居买房
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