郑州房地产市场的惨淡已经写在脸上。
主城区也在不断失守，上周，大热项目华润凯旋门拿出了17000元的特定户型特价房，沉寂许久的融创金水府也祭出了15000-16000元/㎡的特价房。
而环郑早已全部沦陷，荥阳5100元/㎡的裕华行园，平原新区5XXX起的融创文旅城都将环郑拉入5字头房价行列。
这次则是港区！
1
港区近期大热的项目是刚刚入市的旭辉空港时代！5800元/㎡的价格将港区底裤扒的一干二净，特别是南港的市场摇摇欲坠。
目前旭辉空港时代和建业云境的售楼部都在双鹤湖中央公园，一墙之隔。
∆ 双鹤湖中央公园
其中，建业云境在售价格已经从近1万落到8000 元/㎡，而旭辉空港时代只有5000 元/㎡，建业难过的像是心头塞了一把刀。
∆ 旭辉空港时代区位
旭辉空港时代之所以卖的如此便宜，其特殊性在于，虽然属于航空港区规划范围，但却是开封尉氏地块，楼面价格只有建业的1/4。
目前来说，港区并不是行政区划，共有7个户籍室，其中，郑港户籍室、新港户籍室、龙王户籍室、八千户籍室是从新郑市划入，三官庙户籍室、八岗户籍室、张庄户籍室是从中牟县划入，在这些地方落户的人，户口本打印的是新郑市或中牟县，实际归郑州市公安局直接管辖，属于郑州市户口，孩子学习报考及社保缴纳待遇享受郑州市内九区户籍的相关政策。
而旭辉空港时代所处的尉氏地块，最大的问题是房本和户籍，都属于尉氏，不属于郑州，这也是其卖的便宜的重要原因。
∆ 浩创梧桐华府特价房
浩创也是价格屠夫。
从新郑杀出的浩创，南龙湖项目、孟庄项目、再到南港浩创梧桐华府，一路都是价格战和渠道战的惨烈。
目前，浩创梧桐华府均价7200元/㎡，但可以5年10次分期，政策冲击力还是比较大的。
整个港区在超大供应量存量竞争当中，个别新项目以超低入市价格，打碎了港区原有的生态平衡，价格顺着一路踩踏。
自2018年开始，港区价格就稳步下跌。
北港从原有12000 元/㎡ 、10000 元/㎡、9000 元/㎡，一路变成了现在的9000 元/㎡、8000 元/㎡、7000 元/㎡；
南港则从原有的10000 元/㎡、9000 元/㎡，一路变成了现在的8000 元/㎡、7000 元/㎡、6000 元/㎡、5000 元/㎡。
目前，北港正商雅庭华府8400 元/㎡、兴港永威和园9000 元/㎡、正弘中央公园9000 元/㎡。
∆ 正商雅庭华府特价房
南港永威望湖郡、永威双鹤湖畔、建业云境、招商公园与湖8000-9000 元/㎡。其中，招商公园与湖还有7000 元/㎡的团购房。
2
港区房地产市场只是港区发展的一个剖面，港区的发展已经到了最艰难的时刻。
∆ 郑州双城规划
2013年3月7日，国务院批准《郑州航空港经济综合实验区发展规划（2013-2025年）》，规划面积415平方公里，规划人口260万人，标志着全国首个航空港经济发展先行区正式起航。
港区的先天条件有几个客观现实：
1、距离郑州主城30公里；
2、双城发展模式全国尚未有成功案例；
3、港区规划面积415平方公里，而郑州中心城区建成面积651平方公里；
4、港区现常住人口85万，规划2030年常住人口125万，2040年260万。郑州主城区现常住人口750万。
这几个先天现实其实决定了：
1、30公里的距离，主城区到港区的自然导流很难；
2、作为航空城，必须有自己独立的非常强大的发展引擎，要不然起不来，全国都是这样；
3、港区的规划面积天然过大，土地充足也代表着供应充足；
4、港区有郑州中心城区2/3的面积，却只有1/9的常住人口，天然的供过于求。
从房地产角度来说，港区是天然不适合炒房的，因为房产投资的变现都在存量阶段价值最大化。
而港区将在未来20年都是搏增量阶段。
我们举个例子：
2020年一年港区其实没有太多值得关注的土拍，最近一次值得关注的是2018年南港双鹤湖片区的土拍大战。
2018年7月23日，南港土拍，招商、兴港、郑煤、天鑫、建业、纷纷拿地。
招商楼面价5486元/㎡，兴港楼面价5322元/㎡，郑煤楼面价5587元/㎡、建业楼面价4518元/㎡。
这些项目统统站岗、统统是不赚钱的！
3
从2018年7月-2019年7月是港区土地的高峰供应期。
∆ 数据来自国策评估
∆ 2019年第二季度郑州土地供应，数据来源国策评估
其中，2019年郑州第二季度土地供应，航空港区土地供应占比14.5%，继荥阳、新郑之后位列郑州第三。
∆ 2019年第三季度郑州土地供应，数据来源国策评估
2019年郑州第三季度土地供应，航空港区土地供应占比35.64%，位列郑州第一。
所以港区的供应很大。
贝壳研究院出具的重点城市购房群体中省内客户占比，郑州市购房客户省内客户高达93.4%。
整个郑州市场就是省内虹吸效应的典型，而港区的客户群体就是这么多年一大批单位搬迁、产业导入带来的购买力，一部分投资客以及地市客户带来的购买力。
目前，郑州市主城的投资客已经大幅度衰退，潜在问题开始爆发。
4
港区的摊子铺的太大了。
∆航空港区总体规划
港区415平方公里的发展几乎是全面开花的，南港到北港开车就需要40分钟，但是南港的基建完成度已经有70%。
而且，港区基建是重型投资，比如园博园、双鹤湖公园一期工程投资就将近48亿，而且采用了地下高标准的综合管廊。
∆港区实拍
郑州600多平方公里发展了几十年，而港区刚刚7年，南港才4年，框架已经全部搭好。
那么，港区的投入确实需要土地财政去补充，而土地从一级市场到二级市场又需要充足的购买力，当下的郑州购房客户已经对港区逐渐失去兴趣，地市购房者成为港区的新增渠道之一，但远远不够。
最后，所有的问题又开始指向人口的问题，而人口的问题最有效的解决办法就是产业，产业带来充沛的人口，也能带来高质量的购买力。
∆港区产业规划图
上图是港区的产业规划图，仔细比对下港区的产业填充之路，道阻且长。
前几天，我们发布的《中原科技城签约1000亿元，这三个区域受影响最大！》中讲到了一个重要的事情——区域产业的内卷化。
郑东新区需要大力发展北龙湖、中原科技城、中原科技带；
高新区想大力发展双湖科技城；
常西湖新区也想产业兴城，大力发展中原科创绿谷；
现在港区引进产业甚至已经变成了在郑州内部“挖墙脚”，和其他区域比招商条件，比如高新区的个别上市公司，已经将总部搬迁到港区。
这就是前文我们为什么说，作为航空城，港区必须有自己独立的非常强大的发展引擎，要不然起不来，全国都是这样。
产业！产业! 产业！港区的发展到了最艰难的时候，产业才是唯一的突围之路。
