过去，公寓很受欢迎，很大一部分原因是受到一些影视剧的影响。影视剧把公寓生活描写得特别美好，公寓上不仅有酒吧、KTV等娱乐场所，而且装修也非常的豪华。
公寓有它自身的优势：不限购、面积小总价低、单价比相邻的住宅便宜30%甚至更多、不计入首套房、商住两用，所以有很多人把它视为过渡住房。但是现在，大家普遍有了认知：公寓非常难出手。
公寓能不能买？请往下看。
首先，我们得先搞明白商住房和公寓有何区别
每当提起公寓时，很多人都会下意识地想到商住两用房，但实际上两者是不完全相同的。
商住两用房包含公寓，但并不是所有的公寓都是商住两用房。
公寓一般分为三种:普通公寓、商业公寓、酒店式公寓。其中，商业公寓和酒店式公寓属于商住两用房，用地性质为商业用地。
普通公寓和住宅没有本质上的区别，用地性质都是住宅。
分辨一个公寓项目，算住宅还是非住宅，就看它的使用年限是不是70年。
然后，我们来看住宅与商住公寓的区别。1、住宅的产权是70年，商住公寓的产权是40年。这看起来是期限长短的问题，但其实远不止于此。
根据现有的政策，住宅到期之后可以自动续费，续期的成本很低，相当于永久居住权。
有现成案例可供参考。深圳福田区一套80.6平方米的住宅，土地使用性质虽然是住宅，但但使用年限只有50年。该业主在2016年3月补交了11910元的土地价款，就把该房产的土地使用年期延到70年。这个房子市价645万元，补交的地价款仅相当于市值的0.7%。
但是商住公寓就不太一样了，目前为止，公寓续期问题还没有解决，我估计成本会比较大。公寓的土地性质是商业用地，这里就有一个税收的问题。这些土地上的经营活动，政府是要收税的。如果免费或低费续期，就意味着政府的财政收入没了，而且是白白就没了。现在合理的预期是，商住公寓到期后，业主要交比较高的费用，才能续期，相当于一次性买断政府未来的税收收入。
2、商住公寓没有学区资源。
3、商住公寓不能落户，而对于商品房购买者来说，他是这个小区的永久居民，周边的一系列公共服务都与他有关。
4、其他。
a、购买商住公寓要缴纳的税费种类比购买住宅更多，包括契税、印花税、增值税及附加、个人所得税、土地增值税等，比住宅要多交四五万元甚至更多。
b、购买商住公寓的贷款年限最多不超过10年，而且只能申请商业贷款，利率往往也比住宅高出1个百分点，所以买房的月供压力会很大。
c、公寓用的是商水商电，比住宅要高出1倍以上。
d、公寓的户型一般不太好，往往是塔楼，通风、采光都不太好，还不通燃气；停车费、物业费都要比住宅高。
e、因为是商住两用，所以在公寓住的人比较杂。
我们在讲公寓能不能买的时候，其实是在问公寓值不值得买，收益怎么样？
我们计算公寓的回报率，基本就看两点：租金的水平、租金的增长率。扣除空置率和一定的管理费用，如果租金还有5 %以上的回报，大概是可以买的，因为替代的理财产品只有3%~4%的回报率。
总结我们可以把住宅看成城市的股票，随着城市的发展，这个住宅股票的价值是增值的，可以参与城市的分红，包括房价上涨、房租上涨、学位资源价值上涨，以及各种便利。
而商住公寓，像债券，只能拿利息，不参与分红。
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