在住宅占据主导地位房地产市场中，40年或50年产权的商业产权公寓一直属于被边缘化的产品。实际上不仅仅是被边缘化，公寓产品似乎与生俱来的名声也不是很好，人们对这种产品的诟病颇多，主要集中在以下几点：首先是商业性质无法落户，没有学籍；其次是商水商电使用成本过高；同住宅70年产权相比年限较短，到期后可能需补缴土地款项等等。
而这种印象经过长期传播几乎已成压倒性，乃至很多没有真正接触过公寓类产品民众一听到公寓马上就嗤之以鼻。那么，公寓产品真的有那么不堪吗？先不要下结论，我们从产品特征、优劣势、目标客群和未来趋势等四个维度进行分析。
壹产品特征分析。
购房者接触到的商业产权公寓产品大多数是散售型的普通公寓，这种公寓一般40年或50年产权。建筑形态多为点式高层，户型上涵盖平层或者loft产品，一般情况下以30-60平米之间的精装小户型产品居多。从宣传定位上主打“精装修、低总价、拎包入住”概念，以上是普通购房者对于商住公寓的基本印象。
事实上商业产权公寓的产品类型和内涵远不止此，按照用途划分可以分为商住公寓、服务式公寓和商办公寓。商住公寓也就是上文中提到的人们常见的公寓类型，这种产品一般会开通水、电，部分会开通燃气，有独立的卫生间，使用功能上与住宅比较接近。一般情况下开发商会按照住宅操作模式进行散售，以便能够实现快速回款。
商住公寓其中一种建筑形态
服务型公寓（包含酒店式公寓和长租公寓）则一般情况下采用自持的方式，使用功能上与商住公寓基本相同，只是大部分服务式公寓不会开通燃气。一般情况下，服务式公寓采用集中高标准酒店式的管理，租给长期或者短期租户，这种产品比较少对外发售。
长租公寓代表性品牌之一“泊寓”
而商办公寓顾名思义就是以办公为主要功能的公寓产品，从功能上一般开通水、电，但是不开通燃气，部分产品配有独立的卫生间。虽然也称之为公寓，但是大多为写字楼产品调整而来，产权性质上还是带有“办公”的字样，一般将此类产品称之为“SOHO”。
北京SOHO现代城
贰优劣势分析。
作为商业产权公寓而言虽然与住宅相比在使用功能上也一定的不足，但是也拥有一些住宅产品不具备的优势，主要包括以下几点：
1、价格低。这应该是商业产权公寓类产品最大的优势之一，一般情况商业产权公寓售价是同区域住宅产品50-65%之间，拥有非常明显价格优势，如果是LOFT产品加上附送一层，那么性价比的优势就更加突出了。
2、不限购。这是商业产权公寓第二个核心优势，这在限购政策严格的一线城市和强二线城市还是具备一定的吸引力的，能够满足部分由于限购没有购房资格客户的实际需求。
3、精装修，拎包入住，省心省力。很多商业产权公寓为了能够实现快速销售采用精装修方式，且装修标准较高，这也无形中提高了该类产品的附加价值。
4、租金回报率更高。一般情况下，精装修的商业产权公寓租金回报率会高于同区域的住宅产品。
5、可商可住。商业产权公寓既可以居住（商办除外）又可以办公和作为公司注册地址。
不限购、不限贷成为商业公寓一个重要特点
但是客观地讲，公寓产品缺点也非常突出，否则也不会被客户如此诟病了，主要包含以下几点：
1、不能落户。一般情况下商业产权的公寓是不能落户的（市场上也有部分产品由于享受特定政策可以实现落户），这是很多客户不能接受的。
2、没有学籍。这同样是商业产权公寓最大的局限性之一，这对于大部分刚需客户是难以接受的。
3、使用成本。商业产权公寓一般是商水、商电，价格大概是住宅的二倍，一般物业费也比住宅产品高出不少，如果时间拉长这也算是一笔不小的开销。
4、产权年限。比住宅产品少了20-30年，一般客户比较担忧到期后需要补缴高额土地款。
5、再交易成本。商业性质产品再交易成本非常高，主要包括3%的契税，5.5%的增值税（持有不超过2年），1%或两次交易差额20%的个人税等。
落户问题是制约商业公寓产品价值一个重要因素
叁目标客群分析。
有长住需求的被限购的客户：这类客户不用考虑学籍和落户因素，由于受到限购制约不能购买住宅，于是商业产权的公寓便成为了备选方案，这些客户购房时会更加关注公寓是够水、电、燃气完备，要求有独立的卫生间，使用功能上要与住宅趋同。
有投资需求的客户：该类客户比较关注公寓产品的投资回报率，尤其是租金回报率。一些带租约的销售的公寓产品比较受到客户欢迎，同情情况下回报周期在12-15年的产品比较受到欢迎。
办公兼居住需求的客户：这类客户兼顾了办公和居住的需求，购买公寓时非常关注公寓产品所处的位置和交通等因素，另外也比较关注公寓产品的物业服务。
有通勤或陪读需求的客户：这类客户一部分人会选择租住，但是也有一部分人会选择购买一套公寓产品。尤其一部分年轻人在大城市打拼，尚未取得大城市的户籍，在没有购房资格情况下，购买一套公寓产品，既能满足上班通勤需求也能现实居住上一个良好过渡。
主要的目标客户涵盖了以上四种类型
肆未来发展趋势分析。
随着房地产市场的发展，商业产权公寓产品也在发生着一些改变，表现出一些新的发展趋势，主要包括以下几点：
首先是一些商业产权公寓产品开始“破境出圈”，甚至开始争夺传统豪宅市场。其中的代表有万科新都会，位于城市核心区，50年的商业地性，产品规划上却做出套均300平米以上的大平层，主要面向高端改善客户，以及企业客户“城市会客厅”，取得了不错的市场反馈，打破了民众对商业产权公寓旧有的印象。
万科新都会效果图
其次是开始疯狂补短板，市场上“全能型”的公寓开始出现。全能型的公寓当然是可以落户、可以有学籍，从使用功能上基本上与住宅没有任何差别，甚至引入民水、民电等等。当然这样的产品大都是享受到一些政策特殊照顾，当前在市场上尚未成为主流，当然也给公寓类产品的开发及去库存提供了一个比较好的方向。
天津某商业公寓，按照住宅标准进行开发
最后是一些商业产权公寓开始与“城宿”（城市民宿）结合，实现了商业价值的拉升。这个在北京、天津等城市都得到了体现。以天津滨海新区中央商务区为例，包括宝龙国际、中惠熙元、浙商大厦在内的多个公寓项目，结合“城市民宿”的定位开办特色民宿，市场反应良好，甚至出现了一房难求的程度。
当前于家堡、响螺湾不少公寓楼经营“城宿”，市场反应良好
结语：商业产权公寓确实存在一定的弊端，但也同样存在一些住宅产品不具备的优势，这种产品应该理性地分析和判断。该不该选择？关键看客户需求特征以及资金实力。
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