最近青岛地产圈的瓜，实在是有点多。
看着那些不干人事，只知道推销韭菜盘和烂尾楼收广告费的楼市砖家和他们的跟班打手们收黑钱的黑幕一条条被曝光，不是急得抓耳挠腮就是天天暴跳如雷，购房者们，正好不急不慢地坐下来喝杯茶，切个瓜慢慢吃，一边吃，一边看热闹。
但是，现在着急的不止有那几位楼市砖家，看到购房者们开始坐下来慢悠悠吃瓜看大戏，开发商们也是寄居蟹搬家——绷（蚌）不住了：大家都在吃瓜看戏，谁来买我们的房子呢？
这不，黑龙江路上某特星城放出标语：首付10万起——起字不能忽略——留在新都心。
房子（公寓）不愁卖的话，应该全款的请进，贷款的靠边站。为什么要推出低首付？
浮山后的某地华章，某谷某府，虽然楼市砖家拿着楼市销售报表信誓旦旦地说浮山后的房子不愁卖，但是就是这两个看起来“不愁卖”的楼盘，相信很多读者都已经收到了推广电话。
不愁卖的房子，应该不需要费尽心机、花不菲成本去打铺天盖地的推广电话。为啥不仅推广电话打了一大堆，还要花大价钱在五四广场、万象城这样的地方摆摊路演呢？关键是，摊子摆出来，还没人看。
水清沟、胜利桥的一些开发商，虽然没什么动作，但是，F江湖、F多多等中介app上的合作房源列表上，纷纷看到了它们的身影。这意思就是说：喂，青岛的各路房产中介们，赶快过来推广我啊，卖我家的房子，有高额佣金哦！
房子不愁卖的话，应该不需要跟中介合作。排队都不一定抢得上的房子，凭什么把佣金分给第三方？
当然，不能忘了浮山后现象级的“韭菜城”，大山后面倒阳坡、前高后低、30多层大高楼楼间距28米；紧邻主路、噪音感人；阳光、绿地、新鲜空气对业主而言都是可望不可及的奢侈品。这种房子毫无品质，几乎全是槽点，堪称新一代贫民窟。但是当年迷信主城、迷信优质学校万能的韭菜们，居然能不顾我的一而再再而三的警告，奔着近4万的单价去买。
到了今日，“韭菜城”俨然已经成了青岛楼市笑话，成了有钱没品的反面教材，所有的人在提到这个小区之前，总要调侃几句“马蜂窝”、“鸽子笼”，“挡光盘”，再加上房子还没交付，先有了教育“双减”，眼前再杵上一条高架路，韭菜城里的韭菜们终于怒了，虽然又鲜又嫩，但韭菜们也是有尊严的好不好！
稍微动动脑子就可以明白：如果房子不愁卖，那业主收房的时候，一定是皆大欢喜，气氛融洽，大家说是不是啊？
随着时间流逝，风水师开号第一篇文章《为什么青岛最没有价值的区域是市内四区？》里预言的东西，正在渐渐变成现实。
即使是一年前，在一片唱空郊区，唱多主城的声音中，我们坚定不移地说：青岛最大的楼市泡沫是主城区，最大的危险区域是浮山后，是需要勇气的。
道理很简单，尽管主城比郊区房价贵天经地义，但主城房价比郊区贵三倍，这事不那么好玩。
下图是今年8月底的成都、西安、青岛三地各区房价对比。明显可以看出，青岛在人口存量仅有成都一半、增量只有西安一半，人均可支配收入低于西安、成都的情况下，青岛主城的市南、市北、崂山三区的房价，要远高于西安和成都。
这里存在的天量泡沫，显而易见。
拿出郑州、合肥、长沙、无锡、宁波、济南等GDP和青岛相仿的城市做对比，结论也是差不多的：浮山后“韭菜城”的价格，在很多兄弟城市，可以挑个城市核心区品质、教育升学率、配套都要好得多的房子，甚至可以买豪宅了。
所以逻辑就是这样的：
青岛本地土著会说：老人看病、老婆工作、老大上学、老二入托，青岛主城这个地方，房子贵点烂点也得买啊！
外来购房者会说：这个价格，这样的品质，如果来青岛就只能选这样的房子，那我来青岛当韭菜干嘛？去其它城市不香吗？
再加上限购的缘故，除了浮山前的海信、银丰等少数小区，有“不差钱只为来看一眼大海”的外地业主豪掷千金购买以外，青岛主城的其它大部分小区，已经完全不能指望收割外地人了。没有外地人前来支撑接盘，只靠本地土著情怀驱动，“土生韭菜”早晚被割完，也就是说，青岛主城的房子，不可能一直这样无底线地涨下去。
小四万买个浮山后，更有甚者，三万多买个水清沟的购房者，很有可能跟2018年一万多买胶州、两万多买蓝谷的购房者一样，要高位站岗了。
贰:“利好出尽是利空”青岛主城利好几乎已经出尽，未来却有若干利空。青岛主城楼市第一大利空：人口流出带来的超老龄化、空巢风险。
作为在西海岸购房的市南人，平日两边来回跑，风水师对市南和胶南的评价是：
市南（尤其是西部市南区）满街都是老大爷、老大妈。
胶南（尤其是胶南新城）满街都是小伙子、小姑娘。
同样是逛商场，在贵州路的前海利群，30多岁的风水师在排队结账时候大概率是队伍里最年轻的那位。而在灵山卫的德信利群，30多岁的风水师在排队结账的时候大概率是队伍里最年长的那位。
反差就是这么明显。
官方给出的数据是：从2010年到2020年，市南区人口锐减10%，老龄化已经超过26%，四个人里就有一位超过60岁的老人。2018年往后，市北区也出现人口流出。
市南区，也是整个青岛市，人口平均年龄最大的是八大峡街道，平均年龄已经达到57岁。（其次是市北区的水清沟街道，平均年龄53岁。）辛家庄、大小尧、二轻新村这些社区，均不乐观。
众所周知，市南是青岛最好的区，拥有青岛最好、最密集的教育、医疗、景观、商业配套。是青岛的身份和象征。按道理说，这里应该是很多人最向往的区域，为何会出现如此现象呢？
道理其实也简单：市南的好位置早已经被先来的老年人群体占据，房子不是太贵就是太旧，年轻人，不是不堪市南的居住品质，就是不堪市南房价，纷纷“抬腿跑路”。
都知道相同的房价肯定先选主城区，然而无锡梁溪只比江阴贵80%，西安雁塔只比临潼贵100%，反观青岛市南，比即墨贵了足足300%。
毕竟离开房价谈配套就是耍流氓。青岛主城区，你倒是把房价先降下来啊，让年轻人买得起，不是吗？
对于楼市，大家都知道，短期看供应、中期看配套，长期看人口。如此人口数据，青岛主城不是楼市堪忧的问题了，而是整个主城区未来都堪忧。
青岛主城楼市第二大利空：“地铁一通，人去楼空”。
上一段里说了一个问题，差不多的通勤距离，无锡梁溪只比江阴贵80%，西安雁塔只比临潼贵100%，反观青岛市南，比即墨贵了足足300%。
为什么会出现这种现象？ 原因我在之前的几篇文章里提到，青岛的主城“市内四区”和其它近郊板块之间，或多或少都存在一些天然的或者人为的地理隔阂。
地理隔阂，导致青岛的各大板块之间只能孤立发展，“自己造血”的结果就是，青岛的新区得不到主城的资源，很容易“发育不良”。这进一步造就了青岛主城土著居民的优越感，甚至很多人的要求就是“嫁娶不出主城区”。
守着主城老破小，瞧不起新区大别野，这种愚蠢透顶的价值观和莫名其妙的优越感，其实也折射出青岛的交通困境：
我在西海岸、城阳买了房，虽然屋子大了，但是，上班通勤怎么办？孩子上学怎么办？朋友都在主城区，想一起玩个剧本杀，喝碗鑫明明拉面怎么办？
但是，这种交通不便的情况，肯定会在未来的几年得到彻底改观，那就是青岛地铁会在2027年之前，基本完成组网。
届时的青岛地铁线路图，将是这样的：
地铁线路组网之后，青岛的通勤状况，肯定会有翻天覆地的变化，也一定会影响楼市。
举个例子：如果你在五四广场附近上班，那么，在8号线南段通车之前，红岛高新区的房子由于通勤时间漫长，几乎不可能成为购房者的选项。
然而，8号线全线通车之后，由于120KM/H快线加持，你会发现五四广场到高新区中欧某府的通勤时间与五四广场到滁州路大云谷某府的通勤时间，将会相差无几。
这时候，如果浮山后的房价依然像现在一样是红岛的3倍有余，那购房者们会怎么选？
很明显，由于地铁组网，西海岸、城阳的原本通勤距离遥远的廉价房子一下子进入了购房者的视线，随着地铁的建设开始挤压主城区的房价。
这在楼市上的说法，就是郊区楼市的供应量影响了主城区。随着青岛地铁未来几年的逐渐组网，这种现象一定会有所表现。比如说2号线东李段、4号线对于蓝谷楼市，都是相当大的利好。至少这个地方的房子可以进入市北大融城、李村附近工作的年轻人的选项了。
地铁线路，从来都是拉平主城和近郊地铁房价格的利器。对于近郊新房，地铁是“加油包”，而对于主城高价房、老破小，地铁是“放血槽”。今年年底即将通车的1号线，其实就是砍在青岛主城高房价上的“第一刀”。
虽然很多楼市砖家收了钱，还在宣传主城的房子“不愁卖”，但是文章开头主城开发商所做的的一幕幕行为，不会撒谎。
青岛主城楼市第三大利空：“双减”以及教育资源的均衡化。
这个话题，众所周知。我不太想用太长的篇幅探讨。
只一句话：多看看一些时政、经济博主的文章，会理解到，让年轻人放开手脚生孩子，是中国未来经济能持续发展下去的根本。而经济持续发展，是中华民族未来能彻底复兴的根本。
不管多大的产业，在刺激生育率提高这件事情面前，都必须无条件让路。
因此。我从2018年时候分析楼市就写过，购买高价学区房等于击鼓传花，到了某种程度一定有高位接盘的购房者得站出来表演才艺。
当时，青岛整个房圈对我这种观点几乎是一边倒的讨伐，然而现在，一语成谶。
对于老市南那些天价买来只为入学名额的茅草屋、煤窑、厕所，浮山后那些只为进市北G片读书的房价高不可攀的鸽子笼、马蜂窝，我只能说，未来还将迎来足够多的“重拳出击”。
叁：对于目前青岛主城的楼市，我们的建议是：请勿出手，保持观望！目前青岛绝大多数楼市分析人士，他们的出身都是地产营销、策划、中介出身。专业地产人对楼市报表、数据非常敏感，但是很难从楼市以外的角度解释为什么风水师一再坚持“青岛楼市最大的危机位于主城区”。
其实道理很简单：相比西安、郑州、合肥、长沙、无锡、济南等兄弟城市，青岛主城的房价已经明显高到年轻人、新兴产业要“抬腿跑路”的地步了。
主城区一边超级老龄化、人口产业外流，一边房价居然还能上涨。很明显，这种房价上涨，是无根之萍无本之木，最后涨了多少，都会吐出来的。青岛的房子，必须买年轻人口大批进入、新兴产业落地的近郊区。远离主城区。
即使你因为各种生活、工作的缘故必须买主城区，也请你保持一定程度的观望，不要着急出手。文章开始的情况，已经足够说明现在高位买入主城的房子，不是什么好事。
青岛有不少楼市砖家2019年底喊着保利大国璟即将涨价，而且还因为预言成功沾沾自喜。
但是，在这里斗胆做个预言：不算CPI，2020年以3万以上单价购买保利大国璟的业主，到了限售期都会发现高位站岗。新都心、浮山后这些区域的房价，最终还会被青岛地铁网络、以及主城老龄化打回到之前的水平。
是的，胶州上合、少海都因为海量供应搞到快崩盘了；胶南兰东路一条路上十几家楼盘开发商为了争几十个客户而使出浑身解数；蓝色硅谷更是因为超大供应量，远远超出市场需求而变成“蓝色鬼谷”。这时候主城区岂可能独善其身呢？
这时候三代单传的主城老土著们，也不要嘴硬什么青岛郊区鬼城，更不用嘴硬什么“红岛黄岛不是青岛、千难万难只住市南”。
如果你是实体企业的企业家，面对青岛近郊板块只有主城1/3甚至1/4的房价、房租和大量寻找工作的、愿意吃苦的外地年轻人，你还会坚持必须把企业放在香港路不是天价租金就是老旧不堪的办公室里吗？
我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
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